你的房子到底繳了多少稅？

來自專欄王逸塵談經濟2 人贊了文章

這是公眾號成都拆哪邀請我寫的一篇文章，轉在這裡。

想直接看結論的可以跳過前面幾段。

城市房價為何頻頻上漲，神秘開發商為何捂盤惜售，政府瘋狂賣地的背後又隱藏著什麼？這一切的奇異現象又預示著什麼？到底是人性的扭曲還是道德的淪喪？是商人逐利還是無奈之舉？敬請期待深夜2點CCAV隔壁老王帶來的《一套房子的稅收之路》，讓我們跟隨開發商老王走進光怪陸離的房地產市場。

隔壁老王是人傻錢多的本地開發商，看上了高新區的一塊空地

拍賣會上一陣瘋狂舉牌，最終以20000元/m2的土地價格（地麵價）拿下了高新區的最後一塊空地，成為城市新地王。當然政府還規定只能用作住宅開發，且容積率為3.0。（敲黑板！！！注意這裡有個知識點，建築面積/土地面積=容積率）

你可能很難想像當我拿到老王的項目費用清單時，上面一共列舉了67種稅和費！

但是老王依然開開心心地開始了自己的辦證之路。

1.在辦理土地證之前，老王需要經歷國土資源局、市財政局、拆遷辦、勘測院、城市規劃院。（部分可跳過，不知道你們腦殼疼不疼，老王看到這麼多稅和費都頭大）

• 在國土資源局繳納土地登記費，土地出讓金，土地使用費，耕地佔補平衡費，新增建設用地有償使用費、新菜田基金、土地管理費、征地不可預見費，在勘測院繳納勘察測量費、購圖費、日照分析費，在城市規劃研究院繳納景觀分析費、交通影響評估費、電子文件費，在市財政局繳納契稅。

就這樣老王在辦理好土地證後，20000元/m2的土地價格（地麵價）變成了20704元/m2。（這只是估算，學會計的別和我較真，真的很難算）

2.老王開開心心地辦好土地證，得知在辦理建設工程規劃許可證之前

• 需要繳納規劃服務費，價調基金，市政配套費，水增容費，綜合管網設計費，人防工程質檢費，人員掩體設計費，供電設計費，排水設計費，給水設計費，煤氣設計費，採暖設計費，公建防疫審圖費，電話穿線費，文物勘探費。

從各個設計院、規劃院、建委收費、市防疫站、電信局出來後，老王低頭合計了一下按土地面積算，成本已經變成了23130元/m2（再次提醒這裡是土地面積，不是建築面積）。

歷經千年萬險老王辦下了建築工程規劃許可證。

3.下一站施工許可證

• 此站途經勘測院、市建委、自來水公司、質檢站、煤氣公司。需要繳納規劃定位放線費、施工圖審查費、臨時施工用水費、招標管理費、有形市場服務費、合同鑒定費、質量監督費、勞保統籌費、工地保險費、印花稅、煤氣集資費。

成本再次刷新變成24047元/m2。

老王終於可以開開心心地建樓了。大樓建成之後，老王掐指一算加上建安成本，此時的成本已經變成驚人的33047元/m2了。換算成樓麵價格11015元/m2。

4.當然為保證工程質量，少不了綜合驗收

• 此時老王需要去環衛局、環保局、市環境科學研究所、市質量監督站等等部門繳納固體垃圾排放費、環保雜訊排放費、環保測評費、垃圾託管費、配套工程質量委託費、公建水增容費、地名門牌製作費、水質化驗費、市政監督費、市政監理費、等其他費用。這一塊的費用真的太雜。

估算以上費用樓麵價格變成了11120元/m2。

這時全國各地的限價政策出台了，住建部找市政府約談後，隔壁老王開發的樓盤被限價到15000元/m2。老王仔細算算了貌似還是有利潤的。當然他沒有忘記辦理銷售許可證前後他還需要繳納住宅商品房交易手續費、產權面積測繪費、網路維護費、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅。以上費用的成本大概是1596元/m2。

現在我們仔細算一算15000元/m2的房價裡面老王到底拿走了多少錢？

2284元/m2！約佔總房價的15%。

也就是說其中的85%都被政府相關部門收入囊中。

我一直在思索一個問題，房價上升的根源在哪裡？是二手房市場高企的交易價，促使開發商看到利潤，願意以更高的價格去購買土地開發。還是政府有意識得抬高土地拍賣價格，促使在土拍之後，周圍二手樓盤根據土拍價格抬升自己二手房價。其實很難講得明白，房地產市場從來都不是一個板塊，一線城市、二線城市、三四線城市，都有自己的獨立行情，而且每個城市之間也不完全一致。但是可以肯定的是地方政府是有房價上漲的動機的，動機是一回事做不做是另一回事。

從16年到18年這期間，一二線城市經濟發展情況良好，財政對土地的依賴性小，即使有這樣的動機，也不會去實施。所以我們看到在分析一二線城市房價時大多數人習慣性得去對比人口、土地供應、金融政策這些方向，本質上是對供需關係的討論。即使有政府有意提高地價的因素，但絕對不是根本原因。以成都為例，16年9月開始二手房市場的成交量開始上升，同時期房價也開始上升。在城市房價上升過程中，開發商傾向拿更多的地，一邊蓋房子，一邊漲價，成本又不變，收益將會大幅提升。政府看到這種情況當然傾向把地賣得貴一些，或者說不由自主得去賣得更貴，土地拍賣價格它政府也控制不了。即使考慮到貨幣化棚改的因素，也不能說是政府主導了漲價。

但是反觀三四線城市，人口凈流出，工業流失，經濟發展停滯，地方政府財政緊缺，負債嚴重。那麼何不利用國開行的好政策一次性徹底解決債務問題。能棚改的都棚改，沒有需求創造需求。和大開發商合作，房價不好漲那麼都來蓋精裝，地方開發商跟著大開發商漲。就如上面所算的85%的利益直接間接的流入了政府手中，解決了財政問題，也還了國開行的貸款。何不美哉？

寫這篇文章的初衷不是強調房地產鏈條中政府的巨額收益，恰恰是這種種的稅和費讓我們的城市更美好！這篇文章只是希望給大家一個分析的思路，去從最根本產業鏈條分析房價。