空置1個月的房子，3000元軟裝完成加價秒租，秘密全在這裡

不知道大家有沒有發現，包租的房子首次出租的時候相對都比較容易，但是經過2-3輪的租客後，由於租賃房的特殊性，裝修的折舊開始顯現，2、3年前的裝修風格也開始顯得有點「過時」，導致後期出租會比較困難。

硬著頭皮空置下去等客上門，損失房租？還是適當的投入對房屋進行翻修，為可能實現的「秒租」賭一把？這個問題困擾了很多業主和二房東們。

其實，如果因為屋況折舊導致出租難，帶來的長期空置或者租金下降，產生的成本遠遠要比重新翻修高的多。二次投入翻修完能不能實現溢價秒租，肯定不是「賭一把」的問題，是你翻修的成本和翻修完的產品是不是重新匹配了用戶定位而決定的。

今天小馬也算是「自曝家醜」，給大家分享1個早期的產品，因為上面說到的原因空置了1個多月沒租出去，市場部老大急滿嘴冒泡，跑到產品部拍桌子，「必須改，在空下去褲衩都虧沒了。」

二次投入的預算評估主要有3個因素：

1. 翻修後的租賃溢價空間：翻修後租賃價—原始租賃價
2. 空置成本（天）：原始租金/30
3. 成本回收狀態

我們就以這個產品作為案例，來給大家分析一下。

案例名稱：玉蘭花苑

翻修後的租賃溢價空間（月）：200-300元

空置成本（天）：233元

成本回收狀態：已回本，進入盈利狀態

這個產品從已投入成本來看，已經進入純盈利階段（不包括後期的渠道和運營費用），翻修後的產品定位價格比原來的租金高了200-300，最低12個月*200元/月，即2400元，理論上這2400就可以作為翻修成本。但是數據是死的，市場是在不斷變化的，我們仍然需要對原始屋況進行再次評估，結合空置成本，在2400的基礎上加上大概7天的空置成本，得出最後的投入預算，大概在3500-4000元，這是比較合理的範圍。

二次翻修前的租賃價是11500元，給大家看一下原始屋況。

嗯，原諒我拿出2年前用手機拍攝的圖片給大家看，以當年的市場整體產品狀態來看，其實這樣的產品還是很有市場的，但放在現在，租客在同等價位可以選擇更好的產品，空置也是必然的。

客戶的需求在不斷變化，2年前的產品要適應現在的客戶需求，也就必須做調整，但我們可以用成本較低，軟裝的的方式來讓房子煥然一新。

這次軟裝的調整大件上我們只換了門口的鞋櫃和玄關的置物架，其他的地方是以搭配性的軟裝調整為主，全部預算是3665元。

最後給大家看一下改造後的樣子，改造時間一共花了7天（主要是物流時間），出來以後3天，以原始租金+300的價格秒租，算下來一年的租金差就可以把軟裝的預算拿回來，還避免了長期空置的高額成本。

最後說一句， 預算評估需要產品部門和市場部門共同完成，市場部提供市場數據作為評估依據，產品部根據產品原始屋況和設計要求給到預算，缺一不可。

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