看過任志強的這篇文,就不用再看其他的樓市分析了
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任志強又「開炮了」,前幾天發表了一篇文章:《政府並不掌握市場的真實情況,我不得不全面分析中國樓市》,洋洋洒洒2萬字,對中國樓市的分析,可以稱作正本清源、鞭辟入裡。
把眾多偽專家的歪理邪說,揭露出原型。
但是此文太長,今天我把他的觀點提煉成一千多字,供大家參閱。
幾乎所有專家,直接拿中國樓市和國外作對比,卻忽略了中國的特殊國情。不但誤導了百姓,甚至都誤導了官方的政策。危害很大。
(一)房價收入比
一個常見的觀點是:
中國的房價和收入的比例,比發達國家都要高——樓市要崩。
真相是:
- 國際上的「房價收入比」指的是:國民收入的中位數,每套住房面積的中位數與房屋價格的中位數,三者之間的關係。
- 中位數比平均數能更準確反映市場的真實狀況。
- 但是中國的房價,卻是使用的平均數。這使得房價的數據,比市場中的真實水平要高。
2016年底的數據,全國平均房價接近8000元/平米,但中位數則不到4000元/平米,相差近一倍。
上海市均價為5.4萬/平米,中位數則不到3萬/平米。也幾乎相差一倍。
——平均數使人們產生了「房價過高」的錯覺。
另外,每套房子的面積,按平均數計算是75平米,但是按中位數計算,則不足60平米。
許多專家都按每戶90-100平米計算房價,這就大大抬高了房價的總量。
諸多謬誤湊到一起,就推出了離譜的結論:
北上廣深四個城市的房價,能買下整個美國。
那麼中國人的收入怎麼樣呢?
- 統計局公布的收入,只包括工資。
- 但是許多人的收入,不只是工資,還有財產性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務、稿酬等。
- 國際上計算的收入,都是包含後者的。
綜上,房價和收入的計算,都與國際規則有極大差異。因此,房價收入比也是被嚴重誇張的不正確數據。
(二)住房私有化率
常見的觀點是:
中國住房私有化率很高,說明房地產的市場化程度很高,具有泡沫崩潰風險。
真相是,中國城鎮住房的私有化率,確實比發達國家高,但這是由於計劃經濟時期,福利分房的結果。
所以,發達國家擁有住房的,多是富人。
而中國擁有住房的,則是普通職工。中國自1997年開始實行商品房之後,開發商建設的全部純商品房,僅為9000萬套左右。
只佔全部城鎮住房總量的30%而已。
更重要的是,以前分配的住房,標準極低!許多還是共有廁所,無廚房,這部分房子的價值很低。
實際上,中國房地產的商品化程度極低。
(三)房地產總市值
據某些專家的測算,2016年全中國的房地產總市值,約為300萬億人民幣。
而美國的房地產總市值,僅為26.8萬億美元(合170萬億人民幣)。根據這一點,推論說中國的房地產泡沫很嚴重。
真相是:拆遷房、自建房、危舊房、分配房等,自身價值極低,卻按商品房的價格被算進了總市值。
扣除這一部分,全國房地產合理估值,不過100萬億元。
(四)中國城市化率
一個國家的城市化率,決定了其發達程度。
世界上發達地區的城市化率已經突破了80%,但中國的戶籍人口城鎮化率僅為42%,即便按常住人口的城鎮化率計算,也僅為58%,屬於極低水平。
判斷城市化率的指標,不要看人在哪裡住,而要看你的收入來自哪裡(農村還是城市)。
凡是收入不來源於城市的城市化率,都是假的城市化率。
中國要想實現小康和現代化的目標,城市化率至少應達到70%以上。現在還遠得很。
(五)人均住房面積
常見的觀點:
中國的人均住房面積已經很大(房子足夠多了)。
真相是:
- 國際上計算人均住房面積,都只算套內面積。
- 而中國是包含公攤面積的。
- 扣除公攤部分,中國城鎮人均住房面積,不到發達國家的50%的水平。
判斷住房是否夠用,還要看住房的套數,是否超過家庭的戶數。
而現在,越來越多的年輕人不願和父母住在一起(家庭分裂)。
- 北歐獨居戶已達總家庭戶的40%。
- 但中國目前僅為6%左右。
- 過去3年,每年獨居家庭都以30%的速度增長,潛力還很大。
隨著獨居家庭戶數的增加,對房子的需求也將增加。
另外,目前中國整體居住條件較差。
全國約有25%的房子是不成套的——缺少衛生間、燃氣、廚房等設施。北京有所謂的社會主義大樓,就是這種典型的類似於集體宿舍的住房。
所以改善的需求也很大。
(六)住房空置率
社會上曾傳說,中國城鎮住房的空置率高達22.4%,高達6500萬-8800萬套。
這個數據一定是假的。
- 一是中國的商品房總量也就9000多萬套,不可能空這麼多;
- 二是中國的戶均套數才只有1:1.1左右,如果有20%以上的空置,豈不是會有許多家庭無房可住?
農村住房的空置率很高,是由於中國特色的戶籍制度和土地制度,使農民的土地無法變成資本,無法自由流動,嚴重製約了發展;很多人雖然常年在城市住,但是在農村仍然佔有宅基地,浪費了非常多的土地。
(七)租金回報率
投資一套房子,如果以租金算作利息的話,回報率是很低的。
但這並不能說明房價過高。
原因是,回報率=租金/房價,但這裡的房價是商品房的價格,租金卻是全部住房的租金(包含福利分房、原有私房、安置房、自建房、保障房等,它們的成本很低),套到同一個公式計算里,就出錯了。
中國特色的制度,使租金回報率這個指標失真。
(八)在建工程量
中國在建工程的總量很大,開發商在施面積高達70多億平方米,許多專家擔心變成巨大的庫存。
真相是:
- 一次性審批的開工量都很大,但實際的開工和施工是分步進行的。
- 並且由於中國特色的預售制度,每年的銷售量遠遠大於竣工量,相差20%-40%。
- 大量工程集中於3、4線城市,一二線城市的供應很低。
綜上,大量國際通用的指標體系,因中國特殊的歷史問題,而無法與國際接軌。當決策者無法分辨這些事實真相時,必然會對市場產生錯判。
市場中的價格信號,是最真實的反映市場供求關係的信號。
正常的供求關係應該是這樣的:
但是被政府通過調控政策扭曲後,導致了供求關係的失常。
現在的政策是頭痛醫頭,腳痛治腳。
只有理清各種指標的定義與內涵,結合中國特色找出問題的所在,才能正確的制定政策。
清理那些靠公權力的干預破壞市場機制的行政命令,讓市場恢復其自我調節的功能,經濟才能發展。
—— 正文完 ——
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