做短租民宿的中國房東

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導讀

擁有近10年的民宿短租，在共享經濟領域是最穩紮穩打的行業。曾經幾度成為資本的寵兒，堅持走過一個又一個的年頭，時刻準備迎來行業的爆發。身處行業關鍵的房東更是迫不及待行業爆發的到來。堅持走完幾個年頭的房東大部分感覺有些疲憊，但還在堅持。少部分房東收穫到了行業紅利。同時，「房東」成為很多年輕人創業的選擇。

短租民宿的房東來源

還記得傍晚的學校、車站門口，一群舉著寫有「住宿，30元一晚」牌子的大媽們對你說「帥哥、美女要住宿么？30元一晚，絕對安全、衛生」。民宿短租在中國不是新鮮事兒，早已有它的市場形態。當時，大眾旅遊還處在「跟團游」的階段，住宿並無選擇權，只能住酒店，對於民宿短租還處在「街邊旅館」的印象。加之中國傳統思想「房即是家」以及房對中國人的重要性，根本沒人願意主動分享自家房屋。當時的房東僅被稱呼為長租房管理者。社會環境和世代的改變讓房東有了新的定義，不再局限於長租房屋。而推動這一改變的是互聯網的創業者們，他們以全新的商業模式活生生的把這一職位變成了「職業」。以airbnb、途家網、小豬短租、榛果民宿、攜程等為代表的商業體為房東們提供了房源展示機會以及客源流量。在這樣的環境下，房東們有了自己的形態，他們對房源的裝修布置，運營維護以及如何賺錢有了新方法。隨著短租民宿市場進一步發展，房東們也在不斷成熟。

短租民宿國內外消費現狀

共享短租的鼻祖airbnb，起源於美國舊金山。airbnb幾次進入國內發現水土不服就說明國內與國外民宿短租存在很大的差異。這也迫使airbnb進入中國必須做出改變。

國外的思想比較開放，沙發客文化盛行，國外建築風格和裝修風格極具個性化，再加上良好的信用體系和開放的思想文化，為國外的短租市場奠定了良好的基礎。而且，國外的大多數人有度假的習慣，短租民宿的個性化滿足了他們的社交需求，而這種需求是酒店無法滿足的。

在國內「房即是家」的思想，以及沙發客文化處於初期。註定了房東的形態與國外形成天壤之別。同時，國內酒店的性價比高，主城區1公里範圍內必有酒店的布局，酒店的地理位置和裝修以及衛生等都比較好，擁有一定的優勢。目前，使用短租平台預定房屋的大多集中在旅遊、出差、求學等場景，用戶群體也比較小眾。同時，信用體系尚未完善，房東和房客之間存在信任和安全問題。還處於探索與發展階段。

市場整體規模

根據艾瑞諮詢數據顯示，2017年中國在線短租交易規模達到125.2億元。預測2018年中國整個短租市場交易規模達到169.6億元。增長率較2017年環比增長35.5%。整個市場表現較為理想。主要原因是市場培育初見成效和短租平台激烈競爭之後，參與商逐步形成矩陣，凸顯「二八法則」的形態。

政策

據文化和旅遊部官方網站2018年3月22日發布消息《關於促進全域旅遊發展的指導意見》指明「城鄉居民可以利用自由住宅依法從事民宿等旅遊經營」國內首次以官方文件承認。其中「自有住宅」不僅包括農村宅基地所建房屋，而且包括城市居民自有的房屋。國家在2015年11月，首次將共享經濟概念寫入黨的全會決議中，2015.12在互聯網大會上，習近平提出要發展共享經濟，可見國家對共享經濟模式的看好和重視。國家政策的支持和鼓勵，將有利於短租市場的發展和壯大。

市場整體環境

中國房地產受到國家歷來最大的控制，7000萬的空置房源的盤活為短租行業的發展起到助推作用。當前共享經濟的火熱，如優步、滴滴、摩拜、ofo等在中國盛行，共享經濟概念被大眾所普遍接受。支付及信用如支付寶、微信為代表的在線支付工具和芝麻信用等信用體系被普及和認可，為短租交易起到關鍵作用。科技VR等技術有望事實現實景看房，避免虛假圖片誘導。智能門鎖已被使用在短租交易過程，未來有望得到普及。整個房源共享所需的社會環境已經漸漸成熟。住房觀念和關係文化是短租民宿發展的一個重要因素，在全球化的過程中，中國民宿短租會逐步找到自己的生存方式。

二、中國房東的基本屬性

調研樣本說明

有效樣本條件：近一年房源發布在airbnb、途家、榛果民宿平台，併產生訂單。

調研時間：2018.5-2018.6

有效樣本：主要位於中國西南地區的835位房東。其中不包含客棧和酒店。

1、房東性別佔比

中國民宿短租房東經營者中，女性經營者人數超過男性佔比59.17%。

2、年齡結構

根據數據顯示，短租民宿房東逐漸趨於年輕化，20-35歲的經營者佔據整個房東的64.9%。

3、Airbnb中國用戶畫像

通過airbnb中國用戶畫像可以看出，1、女性房客佔據60%+。民宿短租更受中國千禧一代女性的青睞；2、喜歡民宿短租的房客學歷70%市本科以上，屬於高素質人群；3、90%的房客出行目的是休閑度假、走親訪友。

4、中國房東的經營方式

中國房東的經營方式中，個人兼職或託管給第三方專業團隊或平台（途家網）經營的房東占近一半的房東比例。現在市場中出現很多專業託管短租公司，房東只需要把房源鑰匙交給對方，每月按照實際收入獲得利益。第三方公司從中獲取13%-30%的費用作為運營維護費用。

3、中國短租房源經營者所持房源比例

在各大平台所顯示的房源中，雖然個人兼職或者託管給第三方的房東數量佔47.6%。但這群房東所持有的房源數量僅有10%，人均運營1-3套短租房源。而近90%的房源由團隊、公司、機構中介所運營。這也是airbnb在中國水土不服的主要原因。這些中介機構所掌握的房源缺乏個性化和沙發客文化。同時，少部分房源逐步趨於品牌化，如原舍、親的客棧、首旅寒舍、花築、雲上四季等成為最受媒體關注的品牌。

三、中國房東的房源

1、房源的來源

在調研的835位房東中，僅有14.6%的用戶表示，運營的房源是自己的房屋。82%的房東表示，運營的房源是租賃方式。其中有一小部分房東是租賃清水房，租期為5-10年，自行完成裝修、發布上線、運營，這類房東多屬於團隊、公司化經營者。另外，還有3.4%的房東表示房源是親屬或者幫別人託管的房源，擁有使用權，但不用支付房租。

2、裝修和房源布置

調研的房東數據中，有21.5%的房東表示，自己只花費了2萬元以內來裝修布置短租房屋，在原有的裝修中添置家居，以及小裝飾布藝品。這類房東擁有房源資源，房源的基礎裝修幫助節省很大一部分開，這個群體的房東以個人和團隊為主。更多的房東花費集中在2-4萬元佔比44%，這類房東的房源來源多以租賃的方式，房源的基礎裝修質量較差，需要花費更多費用在軟裝布置上，包括床單、裝飾布藝、燈具、電視投影、沙發茶几等。這類房東以個人房東為主。調研房東中，對房屋裝修費用在6萬以上的房東，多以團隊和公司為主，這部分房東90%的房源屬於租賃方式，其中清水房佔多半以上。他們對裝修風格和布置有一定的標準化需求。打造品牌為目的。

通過airbnb和途家查看所有房東的房源，其中80%的房東表示裝修風格更傾向於北歐風格，用植物和裝飾畫來做點綴，既好看又節約成本。但還有一部分房東表示，希望自己的房源擁有本地特色文化，願意花費重金打造個性化的房源。

四、房東對短租平台的品牌認知度

1、中國用戶對平台的品牌認知度

艾瑞諮詢2016年低線上用戶調研顯示，中國普通用戶對主流短租平台的認知度超過70%的有途家和螞蟻短租。Airbnb和小豬短租的認知度在40%-70%。隨著2017-2018年短租民宿市場的火熱，airbnb和小豬用戶品牌認知度提升至70%以上。同時，用戶對airbnb的品牌形象認可度最佳。

2、中國房東對短租平台的品牌認知度

調研的房東數據顯示，中國房東對民宿平台的認知度較高，對主流品牌認知度超過70%，其中對airbnb、途家、小豬短租的認知度超過90%。其中房東表示最喜愛的是airbnb平台。榛果民宿、螞蟻短租和木鳥短租的品牌認知度超過70%，對於其他品牌包括國外的知名品牌，中國房東也有較高的認知度。

3、各大平台客源數對比

除開品牌認知度，客源成為房東重點經營平台的主要因素。調研選擇了2018年1至2018年6月期間同時把房源發布到多個平台的房東進行在線訪談調研，調研顯示：airbnb房客流量佔比29.6%；途家網房客流量佔比24.8%；小豬短租房客流量佔比17.4%；榛果民宿和螞蟻短租房客流量佔比約為6.1%；木鳥短租和自如短租房客流量佔比約為5.5%；其他在線短租平台房客流量佔比約為4%；剩餘約12.6%部分客源來源於0TA以及線下流量和新媒體社交流量。目前，房東獲取房客流量方式和渠道比較多，其中大部分房東主要依賴airbnb、途家網、小豬短租等平台。小部分房東主要依賴傳統0TA和團購綜合服務平台。還有一小部分房東利用旅遊資源，通過線下，微信、微博等自媒體方式獲得流量。

4、在線短租平台房東使用滿意度

房東在使用各大平台的過程中，整體滿意度達到78%，整體滿意度還有待提升，問題主要集中在兩方面：其一：商戶後台管理工具中房東表示airbnb、小豬滿意，榛果民宿、途家一般，其他短租平台的後台管理有待提升。另外，房東表示，在房源真實性審核過程中總體比較輕鬆，小豬短租相對最為嚴格；其二：對平台提成以及活動，部分房東認為表示很被動。

5、房東對房客的滿意度

在房東的反饋中，大部分房客比較友善，在住宿過程中能夠與房東相處的友好，滿意度達到89.4%。房東對房客的滿意度主要集中在房間衛生、使用方式、遵守時間約定以及理賠等方面。房東還表示有近50%的房客在住宿結束後與自己達成友好的關係，包括評論以及推廣好友進行住宿。

五、中國房東的生存現狀

1、60%的房東認為利潤不如長租

民宿的訂單大部分來源於旅居，受旅遊的淡旺季影響很大，大部分的房東在旅遊淡季訂單量很少，甚至半個月沒有訂單。然而淡季的持續時長是旺季的幾倍，受旅遊淡季影響的房東苦於尋找房客。一年平均下來，收益還不如長租。再加上日常清潔維護，部分房東表示民宿是並沒有想像的那麼美好。通過調研，這部分房東獲客渠道很大程度上依賴互聯網短租平台。

同時，有小部分的民宿經營者過得很滋潤，他們的房源幾乎每月訂滿，可以說不受旅遊淡旺季的影響。

2、中國民宿缺乏一套完整的經營模式

中國民宿市場對標的是傳統酒店，與之相比，酒店擁有很完善的經營模式，在經營管理和營銷都很成熟。在中國民宿消費理念上更是如此。中國民宿需要一套完整的經營模式，在定位、裝修、營銷、管理等形成具有中國特色的民宿經營方式。同時，民宿房東中，個人房東佔總人數一半以上，對民宿經營的整體把控能力較差，客源過度依賴airbnb、途家、小豬等平台，導致整個經營很被動。與之相反，中國也有少部分民宿經營者在不斷的嘗試中，摸索出一條完整的經營模式，並取得了成績。

3、第三方服務商不健全

一個成熟的行業，圍繞主要業務，會有很多的第三方服務商。健全的第三方服務商會推動行業的整體前進一大步。在實際的運營中，房東會遇到很多的問題，比如：房源同時發布到各平台，該如何去管理平台後台；怎麼找到更合適的房源；房源該如何裝修；房源定位該如何做；房源清潔維護該怎麼做。應該出現與之對應的第三方服務商來填補這些問題：如短租房源管理系統、民宿營銷培訓、短租清潔管家、短租代運營、短租裝修等等。相對而言，國外的第三方服務商比中國的完善，也出現很多中大型短租服務企業。在這一方面，中國民宿短租行業需要更多的第三方服務商來推進行業的發展。

伴隨著短租民宿行業，頭部企業逐漸主導市場，國家正常逐漸明確。整個行業會迎來增長期，房東在這個增量的市場中，訂單數被保證，需要更多的有針對性的服務，個性化的增值服務延伸。在增長期未到來之前，房東需要學會保護自己，同時做好準備，等待增長期的到來。在到來的同時，也是酒店行業改革的到來。

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