聯合辦公「燒錢」為什麼成為寫字樓的新拐點？

來自專欄互聯網啟示錄

地鐵廣告是眾多品牌投放的必爭之地，在旺季，所有重要的檔期都會被提前買斷，地鐵廣告的投放成本是比較高昂的，以北京上海的地鐵通道牆貼廣告為例，除了正常的投放的費用之外，根據站點熱度不同，算上創意、製作、旺季附加費、上刊費等等，單個站點的月投放費用過百萬很正常，算上不同線路、站點的投放規模，地鐵廣告的投放總價幾乎是天文數字，可以說地鐵廣告是一個「燒錢」遊戲，但廣告的效果好，對於品牌有良好促進，地鐵廣告的背後，又是對於品牌實力的證明。

「燒錢」是所有互聯網公司被詬病的重要原因，從地鐵廣告的興衰史也正好印證了這個規律，不少公司折戟「地鐵廣告」，比如團購時代、共享經濟、電商時代，各類互聯網公司成為地鐵廣告的重要客戶，但眾多公司「燒錢」投放之後，因為模式和市場的原因，也就銷聲匿跡了。

但是，地鐵廣告因為其客流量大、廣告強制受眾觀看、幅面巨大等優勢，的確是廣告媒體的必然選擇，地鐵廣告的興衰也就是某個領域從興盛到衰亡的過程，也就是意味著有某個新銳行業嶄露頭角的時候，這個行業的發展黃金周期也就開始到來，這次引發爭議的是聯合辦公行業。知名聯合辦公品牌氪空間在北京、上海地鐵站的通道，投放了巨幅的牆貼廣告，明黃色的畫面非常惹眼，不管是否有競爭對手跟進，這似乎代表聯合辦公行業進入了新的階段。

質疑「燒錢營銷」的前提，是行業是否找到健康的盈利模式做支撐？有了健康的盈利模式，必要的營銷廣告是必然的，行業發展到一定階段必然會面臨這個選擇，通過廣告更快的讓受眾獲知品牌和產品，這是必經之路。

寫字樓格局巨變與聯合辦公的改造

聯合辦公的市場是從2014年開始興起的，也就是從開始到現在已經發展了將近5年，如果從互聯網行業的角度來審視這個模式，已經經歷了洗牌期，這從行業的融資行為可以看出端倪，根據艾瑞諮詢《2017年中國聯合辦公行業研究報告》顯示，2015年和2016年是行業融資的高潮期間，包括天使輪、A輪、B輪在內等，2015年約17次、2016年高達28次，隨後2017年僅為8次，可以認為，資本市場對於聯合辦公行業的市場持續看好，早期的資本布局已經初步完成。

如果從中國每年新增登記企業數量的變化，可以看出中國潛在的辦公樓市場的需求，2012年中國新登記企業為196萬戶，而2017年新登記企業戶高達652萬戶，近幾年每年新增企業均過百萬，但與此相背的是中國寫字樓市場的常年低迷，根據第一太平戴維斯《2017中國寫字樓市場》報告中數據，在二線城市，寫字樓市場出現大量空置，而隨著新的CBD中心、房地產行業不斷發展，中國的寫字樓市場發展是不均衡的，根據報告顯示，二線城市寫字樓空置率數據顯示：青島23.5%、武漢15%、杭州17%、瀋陽37.3%、天津43%、重慶46.5%、成都34%……

一線城市的空置率相對較低，但依然不能掩蓋其中的問題 ，隨著城市的不斷擴張，老舊的寫字樓相對不能滿足辦公的需求，價格貴、物業差、配套陳舊等矛盾日益突出：一方面企業有著更高的物業需求，但同樣也承擔每年不斷物業租賃成本的上漲陋習。

聯合辦公作為互聯網時代的共享經濟模式，一經出現就成為業內追捧的對象，最早的聯合辦公鼻祖來自於美國的wework，這家公司在08年全球金融危機的背景下，用低廉的價格租下物業，做成集合了會員社交的聯合辦公模式，成為行業鼻祖，美國有著大量的自由職業從業者，所以這給他的迅猛發展提供了土壤。中國的聯合辦公模式在14年開始興起，但與wework又有所不同，中國的「雙創」在於不斷的中小企業的湧現，自由職業尚未有美國那麼發達，但中國的市場從純租賃到聯合辦公還需要時間進行教育，好在市場潛力巨大，經過接近5年的市場孕育，聯合辦公的市場巨頭已經出現，根據邁點品牌指數MBI剛發布的數據顯示，2018年6月份共享辦公品牌Top10依次是氪空間、WeWork、騰訊眾創空間、優客工場、納什空間、智辦公、WORK+、無界空間、SOHO 3Q、裸心社等，氪空間穩居行業第一。

在中國，聯合辦公的出現，更像是解決了物業持有者和租戶之間的痛點：面對物業的空置，意味著大量的虧損，而一般中小企業也有更好辦公環境的基本需求，但聯合辦公不僅僅提供這些，從工商稅法外包、物業管理、企業saas、業務撮合分發、企業社交、培訓、媒體服務、孵化、投融資等各個方面給予在聯合辦公空間辦公業主的支持，這樣的方式是靈活多變的，也是經歷企業發展客觀規律的，針對不同段位的公司，所需要的服務內容自然也不同，把單一的租賃關係，變成了多元複合的關係，這就是聯合辦公的價值，也就是說，聯合辦公正在徹底顛覆傳統的寫字樓出租這門生意。

氪空間的「燒錢」背後的秘密

根據媒體報道，目前氪空間在北京、上海和廣州等11個中國城市運營著40多個聯合辦公社區，到今年8月底，氪空間可以提供36,000個工位，成為中國最大的聯合辦公運營商，並且整體出租率高達94%，幾乎是滿負載運營。而氪空間從誕生之日起的定位是：核心城市、核心地段、核心商圈拿下辦公空間。今年六月，氪空間拿下香港地產商華懋旗下的One Hennessy大樓11層-19層，而該大樓位於香港的黃金位置，是連接中環&金鐘商圈和灣仔商圈的核心地段，正是氪空間所定位的物業水準。

聯合辦公的好處是，能給中小微企業提供了一個良好的辦公環境，更加舒適自由，並通過"共享"的方式，提高辦公面積的效率，相比傳統的出租方式，不僅減少企業的物業分攤面積，更好的創業公司氛圍有助於提升工作氛圍和效率，降低企業運營成本，也提升員工的辦公品質和滿意度。

不僅如此，針對中大型公司，聯合辦公同樣可以提供更符合個性化需求的定製服務，這也與傳統的甲級寫字樓出租不一樣，對於物業持有方，除了降低存量空置面積的虧損風險之外，很多陳舊設施經過類似氪空間這樣的聯合辦公模式的改造，對於一些原本非寫字樓用途的物業也可以經過改造成為寫字樓，解決了不少商業地產的「尷尬」境地，因為聯合辦公的集群化效應，聯合辦公不僅降低了管理成本、提升效率，氪空間的運營方式讓工程造價降低20%，傢具採購成本降低40%，縮短交付時間，所以，對於物業持有者而言，不僅僅是把房子租出去了，更重要的是提升了物業自身的價值，帶來的物業溢價價值甚至比租金收益更加吸引人

氪空間依然處於高速擴張的階段如果按照計劃，氪空間今年還將有30萬方的辦公空間出現，這意味著2018年，平均每個月新開業5個社區，平均每10分鐘有1個工位面世，但即使這樣，也並不，能滿足所有租戶的需求，因為面對的是井噴式發展的中國創業環境，所以氪空間並不存在盈利問題，反而是遭遇了高速擴張中的「窗口期」，既要滿足日益增加的客戶需求，又勢必需要更多的辦公空間的增加壓力，而總體而言，聯合辦公是To B業務，在社會公眾層面認知度不高，還未形成影響力大、知名度高的品牌，還有更重要的原因，如果從馬太效應強者恆強的角度來看，氪空間面臨的是規模發展和品牌認知度雙重高速增長的階段，所以這次「燒錢」，其實是必然的。

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