明年供應或大幅增長 房價反彈可能性不大

主持人:首先邀請上來的這位嘉賓曾多次參與國家房改政策的研究和制定，是國家房改方案的主要起草人之一，90年代參與2000年國家小康住宅科技項目，任產業政策組組長，主持完成了跨世紀中國住宅產業的研究，完善經濟適用住房政策的研究等重要課題，兩次獲得國家科技進步一等獎，接下來讓我們掌聲歡迎中國房地產研究會副會長顧雲昌先生。

顧雲昌：各位朋友，非常高興又一次參加地產年會，我演講的題目是高速城市化中城市和商業的運營，我想結合這個題目及我自己對房地產的理解發表一點感想供大家參考。

城市化是一個全世界的課題，在中國叫城鎮化，我這裡有幾組數據告訴大家：一、中國的城市化率2009年底是46.6%，現在可能已經差不多47%，而在30年前的1978年中國的城市化率是17.8%，也就是說我們三十年大概每年11個百分點的增長，而在過去的三十年，解放初期的城市化率十點幾到17點幾，是7個百分點，全世界城市化率平均水平已超過50%，08年城市化率是50%，現在已經超過了。發達國家的城市化率一般都在80%以上。

作為一個國家現代化的標誌，城市化率應該是70%以上，也就是中國要達到現代化的國家，城市化率應該在70%以上，從我們現在的47%、57%、67%、77%，大概還有30個百分點，一年一個百分點，我們還有三十年的城市化，這是我對城市化的簡單理解。

城市化的概念也就是農民進城，人口向城市集聚的過程，中國的城市化是高速城市化、快速城市化，因為我們正處在城市化的高潮當中，英國的城市化進行了兩百年，美國是一百年，許多亞洲國家是五十年，比如日本，我想我們的城市化恐怕也要五十年的時間。

城市化對中國來說是一個巨大的機遇，中央在本世紀之初的時候就說中國正面臨一個重要的戰略機遇期，這一次「十二五」又一次說是不可多得的重要戰略機遇期，也就是說城市化給中國的經濟社會發展帶來了巨大的機遇，我們現在正處在工業化和城市化發展過程當中，工業化和城市化都是拉動內需的主要動力，其中工業化拉動的是投資需求，而城市化拉動的是消費的需求，十二五規劃講的很清楚，未來拉動國民經濟增長的因素有投資、消費、出口，現在要轉變為消費、投資、出口，也就是說要把城市化的需求作為我們最重要的需求來拉動今後的經濟增長。

的確是這樣，我們都說中國存在幾大問題，第一個問題是產能過剩，第二個問題是房地產價格漲得太快，第三個問題是地方債務平台，即融資平台債務太多，這是我們經濟當中的問題，實際上在這個過程當中我們看見產能過剩的問題不發生在城市化的產品當中，恰恰發生在工業化產品當中，我們發現產能過剩的東西大多數是流水線上的東西過剩，同樣在產能過剩的同時我們發現許多東西是難的，比如入學難、看病難、出行難以及今天我們討論的是住房難，難就難在少了，如果多了就不難了。所以我認為中國的城市化滯後於工業化的另一個概念恰恰是工業化產品出現了過剩，城市化產品需要的東西恰恰是不足的，了解了這樣的前提我們就可以知道我們城市化的發展空間有多大，房地產的發展空間有多大。

與此同時我們也發現城市化是一個巨大的發展機遇，但也面臨著巨大挑戰，比如住房難的問題，看病難的問題，比如住房問題、交通問題、環境問題、貧富差距問題都在城市化快速進程當中產生，所以國家對城市化當中重要的機遇和挑戰講的很清楚，這個當中有好的城市化，有差的城市化，比如美國的城市化和歐洲的城市化相比，我認為美國的城市化值得反思，美國是一個車輪上的國家，分的很散，能源消耗很大，但是歐洲的城市化相對而言是一個緊湊的城市化，城市化的過程中發展緊湊的城市，對資源、能源和整個國家的環境都是有好處的。

還有一點就是在城市化過程當中我們發現許多國家，比如拉美國家產生過經濟上的危機和政治上的動亂，和城市化過程當中沒有處理好收入分配的問題，導致貧富差距拉大，進而產生社會問題、經濟問題，這些都與房地產有很大的關係，今天我想還是就房地產問題聯繫城市化談談我的觀點，我的題目是「穩定房價，穩定民心，穩定發展」，這是我對當前房地產市場發展態勢的調控目標、調控任務，以及綜合了政府的想法、民生的想法和行業的想法提出來的三個穩定，想對樓市調控的目的和發展態勢說一點看法。

一、房地產業發展的三個取向

在城市化過程當中，房地產的發展顯得尤其重要，現在許多地方城市是土地財政，從土地當中收取的土地出讓金以及房地產稅收少則佔地方財政收入的30%，多則佔地方財政收入的60%，這幾年來，房地產市場的調控不斷，有人說十年九調控，起碼今年是一年三調控，今年1月10日國務院出台了一個文件，要促進房地產市場平穩健康發展的通知，4月17日又出台了「國十條」，堅決遏制部分城市房價過快上漲，到了9月29日又第三次進行房地產市場政策的出台，是由幾個部委聯合出台的，當然這個文件也是經過國務院同意的。

為什麼老是調控？為什麼房地產的調控如此頻繁？我想和房地產的發展目標有關係，因為無論是中國還是世界各國，都要把房地產的發展授予很多很多重任，在我看來，房地產的發展應該有三個目標要進步，第一個目標是社會目標，為什麼要發展房地產？我們的目標是為了實現人人有房住，現在國家提出來「住有所居」，聯合國早在三十年前就提出來要達到人人享有適當的住房，這就是說國際社會要求各個政府都應該遵循這樣的目標去發展，這就是房地產發展的社會目標。在這樣的目標當中，我們發現我們現在存在的問題，我們現在更要關注的不是關注高收入家庭，中高收入家庭甚至中等收入家庭都可以通過市場來解決，我們要關注的是低收入家庭、夾心層和新市民，因為在城市化發展過程當中，由於市場經濟的作用產生一批低收入者，在中國房價上漲過程的時候，是夾心層的隊伍越來越加大，比如北京、上海、深圳這樣的地方，他不是低保家庭，但是用他的收入買商品房買不起，也就是說過去政策的保障房沒希望，市場價又買不起，這樣的人是夾心階層，特別是很多80後都屬於夾心階層，公租房的出台就是為了解決這個問題。

還有一個是新市民，我們現在還沒有很好的關注農民工，他現在用社會的辦法，比如城中村、小產權、地下室來解決居住問題，這個問題全社會都在關注，全中國也應該標定這個目標，我們調控的目標之一就是「住有所居」。

第二個目標是市場目標，也是經濟目標，也就是說要使房地產市場平穩發展，它的標誌就是穩定房價。為什麼中央幾次出台文件都是針對房間？因為在市場經濟當中，在快速城市化過程當中容易產生房價上漲過快的因素，這有歷史的經驗，80年代、90年代，亞洲金融風暴，本世紀初美國的次貸都跟房地產業有關係，而房地產又跟金融連在一起，所以房地產出現了泡沫，必然影響金融的安全、金融的風險，而金融的風險又是國民經濟當中最大的風險，之所以出現風險，是房價上漲過快，出現了泡沫，泡沫出現吹大、破滅，就會導致經濟的大起大落。

如何來解決這樣一種經濟上的風險？一定要保持房地產市場的健康發展，現在我們要做的就是一方面增加供應量，一方面控制過旺的需求，另一方面還要調整供應結構，這三方面缺一不可，才能保證我們的市場平穩發展，這是房地產發展應該兼顧的第二個目標，即經濟目標，穩定房價，平穩健康。

第三個目標是環境目標，也就是說房地產這樣的產品是最大一宗載體，中國的房地產尤其數量巨大，我們每年新建的房屋佔世界總量的50%，另外我們蓋房和使用過程當中消耗的能耗佔全世界總能耗的40%以上，這兩個指標足以讓我們引起高度關注，房地產產品應該是綠色的產品，應該用低碳技術蓋百年住宅，應該通過節能減排增加住宅的壽命，通過成品房的供應來達到綠色建築的境界，因為剛才說過了，造成的污染、造成的資源浪費在高速城市化過程當中是不可避免的，我們儘可能這麼做，房地產目標應該兼顧三個目標，而不僅僅是一個目標，這樣才是各級政府和全社會所期盼的，其中穩定房價是非常重要的一點。

第二個問題講一講中國的房地產市場已經是全社會最關注的熱點問題、焦點問題、難點問題，房地產市場之所以出現這麼多問題，原因在哪裡？我想用三組原因來描述今天中國房地產市場出現的問題。

第一個原因是兩個不足，為什麼中國房價始終高企？第一個原因是供應總量不足，第二個原因是保障房不足，這是從供應角度來講的，我想用一個很簡單的數字說明，從2005年開始，全國的房地產價格一路往上走，背後的原因是我們供求關係失衡了，據國家統計局的數字顯示，從2005年-2009年這五年，全國商品住宅的銷售量是31.5億平米，而同期的商品住宅的竣工量是24.5億平米，差了7億平米。今年到目前為止，1-10月份全國商品住宅竣工面積3.4億平米，我們賣掉了7億平米，也就是說我們是一個總量不足的情況下，這就很容易理解為什麼我們的房價始終快速上升，背後是供求關係所決定的。我經常說這樣一個段子，在2008年5月12日大地震以後，7、8月份全世界油價漲到147美元/桶，有人把汶川大地震和油價上漲連在一起，他是這麼說的「為什麼油價漲的如此之快？因為汶川加油，四川加油，全世界為四川加油，全世界為中國加油，大家都加油，油不夠了，所以要漲價」，我們要了解中國樓市的真相，現在的問題不是供大與求，而是供不應求，需求過剩，這個需求既有自住需求，也有投資需求。

第二個不足是保障房不足，需要保障的人群和我們供應的保障房之間有矛盾，從現在看來，我們保障房的投資比例占整個住宅的投資比例，在過去十年當中不是增加的，而是下降的，在本世紀初的，01、02年的時候，我們保障房的投資比例佔住宅總投資比例大概14%-16%，而07、08、09年我們保障房的投資比例只佔住宅總投資比例4.4%-4.6%，這說明我們保障房供應不足了，在這樣的情況下，房價上漲很快，買不起房子的人太多，當然我們在政策上也有一點疏漏，即對夾心層的關注不夠。

在需求方面是兩個過，第一個是流動性過剩，錢太多了，哪來的錢？當然是央行發的，央行為什麼發那麼多錢？有外部原因，也有內部原因，外部原因就是我們的外匯儲備世界第一，外匯在中國不能流通，必然由基礎貨幣人民幣印出來以後把外匯收回來，導致了我們流動性的增大。第二個原因是熱錢，深圳最有體會，熱錢在人民幣升值的預期下一直進來，內部的流動性過剩就是我們增發的貸款，去年9萬多億，今年7.5萬億，海量流動性的結果必然推動資產價格的上漲，所以在貨幣擴張的時候，首先會推動資產價格的上漲，這是造成房價上漲的一個原因。

這樣的流動性，大家知道中國的M2廣義貨幣存量超過了10萬億美元，我們的廣義貨幣量比美國還多，他們是10萬億美元，我們是10萬億多美元，但我們的GDP只有美國的1/3，這必然導致貨幣擴張以後通貨膨脹，所以現在這個階段就是我們卡住了、遏制了錢流向樓市，錢流到什麼地方什麼地方漲價。

第二個過是貧富差距的過大，貧富差距之大大家都已深刻體會到，一方面我們發現大家都說買不起，但樓市上還在搶，現在中國人經常說一句話「有錢的人錢太多，沒錢的人人太多」，這樣的情況導致樓市價格的推升，需求旺盛，一方面供應相對不足，另一方面需求又特別大，住宅這個產品既是消費品，也是投資品，有時候很難區別它到底是投資還是消費，我們沒辦法，只好用一套房、二套房、三套房來認定。

在這樣的前提下我們又出現了另外兩個缺乏，第一個缺乏是投資渠道的缺乏，有錢的人錢多，他沒投資渠道，現在大家都有體會，錢存在銀行負利率，買股票會套牢，買黃金搞不清，買古董怕上當，錢幹什麼？最好的辦法是投資樓市買樓，所以今年「六一」節的時候北京有一個人寫了一篇文章，是以媽媽的身份寫的，題目是《炒房，要從娃娃抓起》。

第二個缺乏是輿論缺乏正確的引導，現在輿論比較混亂，說什麼的都有，大家都是專家，往往搞不清樓市的真相，弄不清樓市裡面的規律是什麼，不懂得樓市的真理，也有許多人不講真話，「三真」真相、真理和真話，導致現在搞不清房地產到底是怎麼回事兒。

國家要進行調控，調控的目的是什麼？調控的目的是讓大家滿意，讓社會滿意，達到社會目標，調控要使房地產市場健康發展，調控要使我們的產品更加綠色化，但到底調控達到什麼目標大家認為才是合適的呢？現在調控的目標在我看來概括了三個目標定位，第一個目標定位是遏制過快上漲，這樣的說法大家熟悉，因為國務院的文件就是這麼說的「遏制部分城市房價過快上漲」，通過我們半年多的努力，過快上漲勢頭沒了，不是部分城市，是全國都沒過快上漲了，起碼這幾個月來沒有過快上漲。那麼是不是達到目標了呢？很多人認為沒有達到目標，因為這兩個月又在漲，儘管漲的慢一點，因為在不少人心目當中認為房地產市場的調控目標應該是必使房價下降，房價下降才是調控目標，我們的輿論、媒體都是這麼認為的，但是到底下降多少呢？沒有說，因為說不清楚，銀行說了，央行說要各家銀行測試測試，如果降20%怎麼樣，降30%怎麼樣，降50%怎麼樣，所以大家說恐怕按照銀行的說法會降多一點，有的人認為降得多才達到目標，有的人說只要降就達到了目標，到底怎樣，大家達不成統一意見，所以對房地產市場的調控預期都不知道。

第三種說法一般很少說，但有人說過，誰說過？溫家寶總理說過，他說他要在任期內把房價達到一個合理的價位，「達到合理價位」這個目標聽起來挺好，但也有人說這個目標不好說，為什麼不好說？什麼叫合理價位？深圳的合理價位和東莞的合理價位就不一樣，高收入家庭說我買五萬一平米，我認為是合理的，低收入家庭說五千塊我都買不起，五萬和五千差十倍，什麼是合理價位？到底哪個目標應該是我們調控的目標呢？各位有沒有想過？我思考了半天，我認為還是我們總理講的有道理，什麼叫合理價位？我用一個例子來說明什麼叫合理價位。

各位到了夏天，特別是深圳，大半年都是穿T恤衫的，各位穿T恤衫的檔次是不一樣的，老闆穿的是一兩千塊一件，員工穿的一兩百塊一件的，百貨商店都有，也不錯，款式挺多，而農民工兄弟穿的T恤衫是地攤買的，十塊、二十塊，那麼請問T恤衫價格多少？今年T恤衫漲價漲了多少？T恤衫的平均價位國家統計局有沒有公布？沒有人說T恤衫不合理？原因是什麼？T恤衫的供應結構是合理的，不同的收入家庭能買到和他收入匹配的T恤衫，大家都感覺挺好，但房地產市場瞄準了一千塊、兩千塊的市場，員工想買一百兩百的買不著，看到一兩千的想去買，又買不去，T恤衫的價格又還在漲，這就是我們現在的住房市場。如果說哪天各種不同收入家庭都能買得到、租得到、買得起、租得起和他收入相匹配的住宅，那麼這時候的市場應該是好的市場，是不是達到合理的價位了？是不是達到了調控的目標了？

我認為按照這樣的判斷的話，應該是一個理想的目標，大家都滿意，高端人士買高端房，再漲也有人買，低端的也有了保障，我們現在缺少的是一百兩百的襯衫，低端的襯衫有，廉租房也有一點，還有農民工住的是城中村、地下室，我們現在主要缺少的是大學畢業生，80後畢業了，一個月掙五六千，甚至掙一萬塊也買不起房子，而且這些大學生是八、九點鐘的太陽，也是中國未來的希望，但他現在要結婚了，丈母娘說「你沒房子，我女兒怎麼嫁給你？」所以現在網上說「房價太高了，我堅決不生兒子」，這是中國社會的客觀情況，我們調控的目標應該是努力實現合理的價位，但是要達到這個目標不是一天兩天、一年兩年、三年五年能解決的，要逐步來，美國、英國搞了一兩年百，現在住房問題仍然還突出，我們不可能一蹴而就，但我們必須往那個方面努力，這兩年我們大力發展保障房恐怕就是為了這個目標，我們的結構調整不是商品房的「90、70」的調整，而是整個大結構的調整，也就是「十二五」規劃中講的戰略性結構調整，我們的住宅也要實行戰略性結構調整。

住宅市場現在看來一般說有兩大市場，但過去只說一個市場，在我看來實際上有三個市場，第一市場是商品房市場，商品房市場要健康發展，有錢的、小康的、中等收入家庭應該到這個市場去，這個市場份額應該佔大多數；第二個市場是保障房市場，保障房也是市場，開發公司也要參與開發的，它不是無償的；我認為還有第三個市場客觀存在，只不過我們不承認、不重視或不規範，第三個市場是小產權房、農民房、城中村、地下室及一些單位的集體宿舍，客觀上存在這麼一個市場，但我們現在不承認它，不承認小產權，城中村是不規範，地下室搞的很亂，其實恰恰是這個市場促進了我們城市化的快速發展，如果沒有這些市場，我們農民兄弟住到哪裡去？沒有農民兄弟進城，最苦最累的活誰來干？在北京到了冬天，炸油餅都沒人炸了，賣菜市場也沒人賣了，所以說我們應該把這三個市場一起發展，才能解決「住有所居」的目標，第三市場是客觀存在的，比如小產權房到現在還不明朗，好象是計劃生育外的，生錯了怎麼辦？把它掐死也不行，承認它？以後還會產生小產權房。

城市化過程當中，住房問題是最突出的問題，中央高度重視，我想也是和我們的現狀連在一起，形成這些問題的原因不僅是房地產市場本身的問題，更多是社會經濟發展當中的問題，比如流動性過剩是整個經濟當中貨幣過多的問題，貧富差距是社會發展的問題，當然和供應不足的土地也有關係，我們國家人多地少，再加上城鄉土地的斷裂，造成了許多供應的不足，這些問題光靠市場是解決不了的，應該通過調控和改革的集合，才能夠達到這樣的目標。

再講一講「929」新政

中央要調控樓市，達到剛才說的目標，怎麼辦？其實在我看來是三個方面的舉措，今天我講的都和「三」有關係。

第一是問責，中央已經知道房地產市場的調控任務很大的責任是在於地方政府，因為地方政府有各種各樣的原因，中國的房地產市場是市場的，但是我們的市場最大問題是土地是政府壟斷的，土地的供應量往往會決定一個市場的供求關係，我們發現凡是供求關係緊張的地方都和土地有關係，比如深圳，房價漲的那麼快，一方面是需求旺盛，另一方面是深圳在過去的若干年關內幾乎沒有土地供應，這樣的情況能不導致房價上漲過快嗎？上海為什麼房價那麼高？全中國、全世界人都想在上海買房，但上海前幾年的土地供應量非常少；北京是首都，大家都想到北京來，但是北京上五年土地供應計劃都沒有完成，所以要使房地產市場的達到目標，除了在貨幣上想辦法壘個池子，不要使流動過剩以外，在供應方面還應加大，所以問責制就是各地要制定細則，調整實施細則，加強市場檢查，比如最近審計署審計了一下保障房的投資情況，發現了許多問題，這就是問責，問責就是地方政府要跟中央政府簽約，保證當地的樓市健康發展，這是放在調控的第一條。

第二是控需，通過限貸、限購、稅收，金融槓桿在房地產市場發揮的作用很大，我們現在採取的是降低槓桿率的做法，所以採取限貸的做法，文件說的很清楚，暫時決定要限購，而且是針對房價上漲過快、房價過高和供求關係緊張的城市可以實行限購，到目前為止限購的城市是14個，深圳是其中之一，如果條件寬鬆的時候，我想這些暫定都會逐漸取消，比如福建的兩個城市限購是到今年年底；同時，採取稅收政策調節供求關係。

第二是增供，土地的供應，建設計劃的保障，特別是保障房的計劃，咱們看到李克強最近以來連續召開座談會、交流會、工作會，部署保障房，通過保障房加大投資建設，既加大了保障房的投資，又加大了建設規模，落實土地供應計劃，通過這樣的途徑調整供求關係，調控了半天就是調供求關係，無非是增加供應量，減少需求，使房價能夠平穩下來，政策能夠穩定房價。我認定中央穩定房價誓不休，什麼時候穩定下來，什麼時候才放心，否則如果再漲，我再調，通過保障房來穩定民心，還有一點是要穩定增長。

調控結果的三種預期

一種是調不好還會強烈反彈，第二種是調不好，嚴重下挫，把它調死了，我們現在看看這兩種可能性有多大，我認為會不會強烈反彈？要看新政發力，因為我們的新政不僅僅是限制需求，而且加大供應量，國家土地局頒布了今年的土地供應量將達到18.5萬公頃，18.5萬公頃是什麼概念？去年的土地實際供應量是7.6萬公頃，今年是它的2.4倍，而過去五年的土地供應量不到6萬公頃，今年如果完成土地供應量，明年我們的供應會大量上市，特別是下半年以後，即使我們現在限購、限貸壓抑了一部分需求，到時候釋放的話，我們供應量夠的話，也不會引起強烈反彈，因為供求關係相對平衡，580萬套保障房一定要完成，投資、土地咱們都要保證，這樣的情況下，我想強力反彈的可能性從供應方面應該看不出來。

另外是看需求方面，需求是看遊資炒房的情況，我認為國務院頒布新36條《引導和鼓勵民營資本健康發展的通知》，引導民營資本向九大產業轉移，往實體經濟轉移，不要把錢都涌在樓市裡，如果這個很好的落實下來，不至於大家沒有投資渠道，都來繼續炒房地產，會減少對需求的壓力，這樣的情況下，我們強力反彈的可能性大大下降。

那麼有沒有嚴重下挫的可能呢？就此一下，把房地產打死了？我認為這種可能性也不大，從經濟上來說，如果房地產出現問題，必然會導致地價的下降，土地賣不出去，最大問題是地方融資平台，我們全國性地方融資平台三千個，去年拉動經濟增長時，三千個平台借了8萬億貸款，向誰借的？銀行？這八萬億債務怎麼還？很大程度上和房地產有關係，如果土地賣不出去，地價下降了，稅收少了，融資平台就會出現嚴重問題，所以從地方政府角度來說，它絕對不會讓房地產打下去，一旦有問題的話，地方政府首先保證房地產的穩定增長，因為地方政府出問題就表明我們的金融出問題，在這樣的情況下，房地產市場出現嚴重下挫的可能性不大，從政治方面說，這兩年都是政府換屆、黨的換屆，無論是換掉的這一屆，還是被換上的這一屆，都希望中國的經濟，特別是中國作為重要支柱產業的房地產保持相應的平穩增長，搞壞了沒法交代，我一上台就把經濟搞上去了也不可能，所以我想會用心來保證中國房地產的健康發展。

我的結論是希望房地產市場在今年第四季度和明年保持量價穩定，銷量可能會穩中有點降，年底可能穩定，也可能稍微有點下降，但我覺得只要在這上下還是保持穩定的。在銷量穩定的情況下，房地產有望保持基本平穩，也可能今年年底我們房價同比還是正的，現在房價上漲還是8%，住宅是10%，後兩個月不會增長那麼快，同比增長會下降，但可能還是正的；而環比很可能是在正負零上下浮動，有的地方可能環比下降一點，有的地方環比還在上升，比如限購的地方，可能房價上升的動力不足，不限購的地方，房價還有上升的動力，基本上能保持平穩，如果這樣的話，我覺得我們的房地產市場能夠實現軟著陸。當然，這是一種期盼，也是可能的。

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