2018年中國樓市誰是裸泳者？哪些城市尚存入場機會？

08-12

樓市是這個時代的標籤。深圳「5000萬蹲」、杭州萬人搖號搶房、「搶人大戰」之下一房難求……瘋狂的搶房潮著實讓人不得不感慨，房子也似乎成為不少中國人的信仰。

樓市的火熱，也導致大批房地產自媒體隨之湧現，成為一大奇觀。而在這波浪潮中，公眾號櫻桃小房子快速崛起，成為一匹黑馬。

2017年2月，櫻桃小房子誕生，在不足半年的時間裡，發布了不少10w+的爆款文章，閱讀量最多的一次超過30w，一躍成為房產領域黑馬級自媒體，頭條平均閱讀量更是達到了3w+，至少擁有15萬高質量房產類粉絲，核心粉絲群超過千人，粉絲粘性更是位居整個公眾號平台的前列。

不過，櫻桃小房子在2017年10月被永久封號，原因是涉及敏感內容，櫻桃大房子隨之開始接替。僅僅10個月的時間，櫻桃大房子的頭條平均閱讀量達4w+，10w+閱讀量的爆款文章更是多達十篇以上。

櫻桃小房子和櫻桃大房子的創始人，正是華夏時報華南新聞中心的名記者陳小瑛。

陳小瑛作為一位擁有十年財經和地產報道經驗的名記者，不但對樓市有深刻的認識，還擁有紮實的文字功底、犀利的觀點和輕快的筆觸，這一切讓櫻桃小房子有了昨日的輝煌，櫻桃大房子有了今日的成就。

今天，瘋牛直播邀請到了櫻桃大房子的創始人陳小瑛，開啟一段專訪之旅，告訴朋友們2018年中國樓市將會如何發展？哪座城市的樓市值得重點關注？深圳樓市將如何發展？樓市買賣點又該如何判斷？

瘋牛直播：有人說中國經濟未來幾年內可能陷入急速衰竭的階段，房地產也會暴跌，請問您怎麼看？

櫻桃大房子：如果是急速衰竭那就是經濟危機了，但危機是沒有誰能預測到的，說准了也是蒙對的，每次危機只有發生後才知道。從2008年開始，經濟學界就有很多人唱衰中國。到現在已經有十年了，中間還經歷了2個小周期，一線城市的房價也都已經漲了十多倍。

現在的調控其實就是在提前防範房價暴跌，以時間換空間，等大家收入增長，房價不漲，以此來稀釋泡沫，但依然避免不了局部城市因為太依賴於周邊城市的需求，在限購後房價馬上大跌，比如環京其實已經提前大跌了，以後三四線城市以及一些旅遊投資型城市，退潮後也會面臨這樣的問題，需求一旦透支過度，市場就會原形畢露，等著大跌。

瘋牛直播：您認為未來我們還可以通過買房實現資產保值嗎？

櫻桃大房子：資產保值，只有在供不應求的市場上才可以實現。

瘋牛直播：請問您認為2018年哪些城市還適合買房？

櫻桃大房子：對於剛需而言，只要新房和二手房存在價差超過15%~20%以上的地方，我覺得都可以，但很多城市內部也有分化，不同區域價差不同，越是中心區，價差越大，比如成都、南京、青島、合肥、杭州都是這樣，價格倒掛20%以上。

新房當然可以買，深圳關內也有倒掛價格20%的新盤，但買不到啊！北上深，我覺得在調控期，剛需是可以買的，最好買新房，不要買二手房；另外，三四線城市，西北、東北還沒有漲完的城市也會漲，因為棚改還沒有結束，剛需可以買，投資要遠離。

瘋牛直播：請問您認為2018年深圳的房子能不能買？如何判斷？

櫻桃大房子：可以買啊，深圳我非常看好的一個城市，因為經濟在全國來說，算最強勁的，而且人口流入最多，活力最大，落戶門檻在四個一線城市中又最低，在二線城市普漲後，很多人會選擇套現，把投資資金分散到深圳來。

深圳現在的市場周期變的越來越短，已經短到半年就有一個小周期，大家觀望幾個月，發現價格沒有跌，就會入市，釋放一波需求後，市場又冷靜下來，整體來說，比較平穩，價格很難跌，也很難漲，對投資客來說，除非是你搶到了有價差的新房，或者突然新增的好學位的利好，被你碰到了，否則投資二手房短期別想賺錢。

但對剛需而言，另當別論，因為你買了是拿來住，晚點買，你的購房成本高了，你看三價合一之後，買家購房成本普遍都高了，這麼大的利空，深圳房價都沒有降，可見很難讓房價降下來。其實最大的原因，還是因為新房供給量遲遲跟不上來，市場都是存量房博弈。

瘋牛直播：除了強一線、新一線和強二線城市，中國還有沒有其它城市的樓市是值得關注的？

櫻桃大房子：那就是環一線城市的周邊衛星城市了吧，比如深圳周邊的東莞惠州，北京周邊的北三縣，「城市群的發展」是未來的大方向，只不過現在城市之間交通的發展太滯後，拖了後腿。

瘋牛直播：今年初，環京房價幾近腰斬，那麼作為剛需一族或者是投資一族，應該怎麼理性看待這種暴跌情況的出現呢？

櫻桃大房子：我5月份去環京做了調研，跟去年3月份調控前比，確實大部分都跌了百分之三四十，我專門寫了一篇調研文章（《環京房價已經見底企穩，剛需機會來了》），環京調控政策暫時還不會放鬆，房價也不會反彈多少，在低位運行的時間估計會比較長，因為只要限購不放開，北京的需求就沒法大規模地過來買。

但其實環京不是沒有自住需求，燕郊入住率非常高，買不起北京房子但又不想離開北京的剛需，最終還是要選擇環京，所以每次房價大跌之後確實是剛需入市的好機會，因為你如果是買來自住，就不需要考慮那麼多，哪怕2年、3年不漲都沒關係，畢竟是你買了一個家，還住了兩三年，因為自己的房子跟租的房子還是感覺不同。

而投資概念又不同，投資可以再等一等，主要是政策沒法掌控。

瘋牛直播：雄安新區與海南都已全面禁止樓市交易，那麼這種模式在未來有沒有普及的可能性？對中國整個樓市的發展會有怎樣的影響？

櫻桃大房子：雄安特殊點，千年大計嘛，不希望大業未成，就成為房地產炒作的樂土，所以只好全面禁止。

海南沒有全面禁止啊，只是限售5年而已嘛，現在很多城市都限售2年、3年、4年了，青島也限售5年了，就是鎖住流動性，不讓大家在高位套現離場，這是在極力地死守房地產泡沫不被捅破。

瘋牛直播：中國百姓現在的負債率越來越高，90後與00後群體還有透支消費的習慣，這會對未來的樓市產生多大影響？

櫻桃大房子：負債率高只不過是因為這兩年房價上漲過快了，所以負債率攀升得過快，短期透支了，但中期來說，90後00後有6個錢包啊，他們的購買力比80後還要強大些，因為父母輩普遍都比80年後的父母輩更有錢，支持力度更大；如果長期來說，就得看人口的趨勢了，三四線不行，但一線城市和一些省會城市的房價還是會向上的。

瘋牛直播：請問您是通過哪些數據或方法判斷樓市漲跌的拐點？

櫻桃大房子：成交量，一般量在價先，成交量腰斬後，價格無論如何都會平穩下來。

瘋牛直播：請問您是如何通過解讀政策來判斷把握買賣房子的時機？

櫻桃大房子：主要是看信貸、住宅供應量和土地供給量，信貸松，供給量少，買房時機；信貸緊，供給量少，賣房時機。

瘋牛直播：除了國內樓市，您以後還會考察日本、美國和英國等海外市場的樓市嗎？

櫻桃大房子：嗯會的，英國已經去過了，打算去美國日本看看。

瘋牛直播：請問您如何做樓市的調研工作？

主要是選擇一些粉絲關心的熱點城市，找當地熟悉樓市的粉絲一起跑盤了解市場，再找些行業內的專業人士了解當地樓市，事後還要閱讀大量的研究報告，查詢數據。

瘋牛直播：您的文章通俗易懂，實用性也非常強，可以分享一下您寫作的秘訣嗎？

櫻桃大房子：也沒什麼秘訣啦，因為我自己經常會去一線調研，跟市場結合比較緊密，不是紙上談兵，但寫文章還是感覺很燒腦的。

瘋牛直播：之前您有過封號經歷，但是現在的公眾號依然能擁有大量活躍的讀者群體，您是如何讓讀者產生強大黏性的呢？

櫻桃大房子：從櫻桃小房子到櫻桃大房子，可能還是跟我的風格有關吧，比較通俗易懂，讀起來不累，然後也敢說真話，屬於不怕死的那一類，這個還是跟我性格有關，畢竟做了十年記者，還是有點新聞理想留存的。

同時我也經營了一些社群，還有知識星球，發展了一些粘性度高的粉絲，還有知乎，也有好幾萬粉絲，轉化率比較高。我現在的小號，櫻桃小財女，是防止失聯用的，忠誠度非常高的粉絲也有四五萬了。

瘋牛直播：請問您最近在閱讀什麼書？有什麼書籍可以推薦給讀者的嗎？

櫻桃大房子：房地產類的專業書比較少，我在看任澤平的《房地產周期》。