房市必然暴跌的46個理由之一（轉）

1.資金流向投資「窪地」導致房地產利潤逐步接近社會平均利潤。駁「蓋房應該暴利」的錯誤觀點。

　　有的經濟體（如房地產）過夏天，有的經濟體（如外向型加工企業）過冬天，就會不同心，不和諧，不協調。千商萬賈聚集房市，千錢萬幣蜂擁而入，一家壟斷百家爭，一碗美味百人搶，一湖水災百湖旱，一家歡樂百家愁，於是，「倒廠風波」來勢兇猛，成千上萬的中小製造企業和外貿公司倒閉或瀕臨倒閉。一家倒閉或資金鏈斷裂，就拖欠三五家，大面積的「三角債」就傳染開了，信用危機就出現了。銀行（樹榦）和房地產公司（樹枝）都不會先死，要當心的是製造業（樹頭）會先死。如果第一產業垮了，「皮之不存，毛將焉附？」所以，連通管「一邊水高一邊水低」的狀況是「兔子的尾巴長不了」。

　　資本具有追逐高利潤的本性，大家都去追逐暴利，都去填充投資「窪地」，就象連通管的水終將流平，必然導致房地產業利潤逐步接近社會平均利潤。大家都去蓋房炒房，就象栽果樹比種稻子好賺，大家都去種，不久，千車萬擔的「柑橘」就爛在樹上了，價格就降下來了。敢於漲得讓大家眼花繚亂，結果是物極必反、盛極而衰，一個極端走向另一個極端，跌得讓磚家大跌眼鏡。　　

　　2. 住房的相對過剩是「生產無計劃性」和激烈的市場競爭的必然產物。駁「蓋房量小，需求量大」的錯誤觀點。

　　上帝欲其亡,令其先瘋狂。由於金錢具有逐利性，各路資金不斷流向超額利潤的房地產，由於不是高科技，有地就是「草頭王」，可以「空手套白狼」，於是「18路軍」（包括海爾、雅戈爾）都來蓋房，工地遍地開花，商品住房、限價商品房、經濟適用房、廉租房、單位自建房、小產權房象雨後春筍到處冒出來，供給以每年2萬、3萬、5萬套的加速度在增加。

　　因為不漲就沒人追買，開發商每批都提價，前幾年總房價每年以10萬、20萬、40萬元的加速度上漲，需求者以每年10萬、20萬、40萬人的加速度被趕出市場。「Ⅹ趨勢」形成了，供給量不斷趨大（/），有效需求（＼）不斷趨小。左側「＞狀態」時供小於求，發展到右側「＜狀態」時，就變為供大於求。　　

　　3. 蓋房炒房者錢太多心太貪，必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需Y。駁「剛需很大」和「富人錢很多」的錯誤觀點。

　　富人的錢象山一樣的多，所以，炒房囤積量X要大於自住性有效剛需y（比如每年5萬套）很容易。炒房囤積量X已經超過今後的自住性有效剛需y了，富人對自住性有效剛需y還在高估，高估，再高估，還在買入，買入，再買入。具有首付10萬以下能力的人屬於正策房覆蓋範圍。具有首付10萬以上能力的待購者所需要的住房已經蓋好，存在炒家手裡了。就象製造手機，物以稀為貴，一部幾千元，特好賺錢，大家頭腦就發燒，就大造特造。市場需求10車，大家就會衝動地盲目地製造出13車。市場需求增大到100車，就會製造出130車。所有好產品都同走一條路：大短缺導致大炒作，大炒作導致大漲價，大漲價導致大生產，大生產導致大過剩，大過剩導致大熊市。　　

　　4. 認清「投資投機房屬於供給」的本質，房市供大於求的真面目就暴露了。駁「自住性買量大，投資投機性買量小。」和「供給多少，就被需求吃掉多少。」的錯誤觀點。

　　同時具備「具有支付能力」、「願意在近期在本市購買」、「自用房」這3個要素的才是「自住性有效剛需」。當一個人「月供還不起」時就是無效購買力了。不是自住的不應該統計進來。以下幾種不應該統計進來：「更新改善性需求」是一套換一套，住房總量不增不減，不能算需求增加。「拆遷需求增加」對「雞蛋市場」是「母雞增加」，是供給增加的表現，不能算需求增加。低收入者不是有效剛需。王石在中央二套說過，一般的中產也買不起了。大家都錯誤地把「投資投機者買入量很大」理解為「需求很大」。比如，2006年開盤10萬套，自住購房者買走4萬套，投資投機者買走6萬套，大家都說「供給10萬套，被10萬個需求都吃掉了」。揭開投資投機房的「供給本質」，將其歸類於供給後，房市供大於求就清楚了。

　　自住性有效剛需越來越少，只剩一種了。新房總價100萬，因為按揭已收緊，需要首付40萬，需要按揭60萬。每年需要還貸5.5萬 / 還貸占收入0.5 = 家庭年收入11萬的才買得起。剛需只剩「准富人自住性有效剛需」了。「准富人區」（接近富人的中產）里大多有房。大致有3種情況：第一種是將錢用於實業，「忙錢」在房價高時不會撤資買房。第二種是投資於股票、期貨和外匯，當股民的最多。近一年來，許多股票大跌八成，市值消滅了10幾萬億。想買房的股民的錢「坐牢」動彈不了。「剛需，剛需，你在哪裡？」滿世界去找，也找不來足夠多的自住性有效剛需！　　

　　5. 土地奇缺導致土地不斷增值是假話。駁「人口特多，土地奇缺，地段不可複製，所以住房不斷增值。」的錯誤觀點。

　　土地不但是可再生的，蓋了拆，拆了再蓋；而且可多子多福，6層以下的拆掉蓋18層就是3倍土地。舊城舊村裡大多是矮房子，拆遷改造後建高樓，總體上還可以放大1.5倍。1500萬人的大城市是由1000萬人的大城市發展而來的。1000萬人的城市再來500萬人，放大1.5倍，土地不外擴也不缺。30年來，有的地價漲了500倍以上，已經漲過頭了，已經要回調了。許多人還認為奇貨可居，所以到處在曬地皮。2007年底，開發商囤地約10億平方米，足夠開發4年。

　　日本人口密度是每平方公里339人，我國是130人，東今更有發展潛力，地價照樣連跌17年，跌幅60％。　　

　　6. 計生導致許多「80後」的子輩最終會擁有五七套房。駁「人多房缺」的錯誤觀點。

　　在老居民里，2008年2歲的張小強和李小花，在25年後買1新房後結婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的3套房。說明計生導致許多「80後」的子輩最終會擁有七套房。這是單套房的情況。二套以上的家庭很多。25年後，小強和小花的父母還在世但55歲上下了，爺爺奶奶和外公外婆的房子先後要拆遷了。有二種可能：一是被看空者說對了，那時房價低，但出於「祖產不可減少」的傳統觀念，留5套是可能的。二是被看多者說對了，當時房價不低，由於80後的子輩正是中青年，有幾份房租，還有拆遷費，就會七套還是七套，少則5套。二種可能的最終結果都是嚴重過剩。　　

　　7. 大城市的住房，不管是靜態還是動態都是大量過剩。駁「住房緊缺，房價還要上漲十幾年」的錯誤觀點。

　　把水杯里的石塊（已有人入住的房子）拿出來，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看靜態，我可以大聲地說：「今天，總人口1000萬以上的所有大城市，睡在室外的小於1000人，說明99.99％的人住在房子里；尚未住人的掛牌待售房、閑置房和在建房總數大於10萬套。」 （例如深圳，閑置房數以萬套，2008年8月掛牌待售房5萬套，三年計劃新建9.71萬套社會保障性房，商品房在建和計劃建的大於9.71萬套）。今後50年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話。由此得知：大城市裡的住房，不管是靜態還是動態都是過剩，毫無疑問的過剩，大於10萬套的過剩，永遠的過剩！不然，請你告訴我，哪個大城市，在今後哪一天，不應該說出這一句話？在今後哪一天，掛牌待售房、閑置房和在建房總數不是大於10萬套？3年不蓋房也不會有1％的人露宿街頭。

　　在二線的E市，總人口1000萬。300萬人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50萬套 + 閑置房、掛牌待售房、在建房等12萬套 +「六年里新增閑置房」6萬套 = 「六年後可售將可售房總數」68萬套。

　　炒房者是在「住房稀缺，奇貨可居，先出租，待高價而沽」的錯誤理念指導下大量囤積住房的。平日里，風平浪靜，大家都不急於賣出。但是，高處不勝寒，一旦大風險到來，買者因為恐懼，「每年自住性有效剛需購買」5萬套就減為1萬套。持有人發生信心危機，幾十萬套潛在的供給就象「籠中虎」上街，就象堤壩崩潰而洪水奔涌而出，就象股市的「大小非」，賣盤洶湧，競相殺價，奪路而逃。幾十條狼搶吃1塊肉。就要看誰跑得早，看誰跑得快，看誰殺價殺得狠了。　　

　　8.郊區農房類似股市「大小非」，一旦可以流通，將沖跨城市房價。駁 「城市化使住房永遠供不應求」的錯誤觀點。

　　隨著土地改革，居民可以買農村住房，可取得產權。農民家庭財產將大為增加，農村的吸引力增強，「就地鬧革命」不比城裡差很多，城市化進程放緩，住房剛需大減。

　　郊區農房每平米僅幾百元成本，配套差，離城市中心遠，一旦可以買賣，價格必然低很多。出現了新選擇，一些購房者就會去購買這些低價格的農房。城市的高房價將被這些低房價拉低。

　　目前郊區農房賣不出，只好賺租金，等待拆遷後「烏雞變鳳凰」。一旦可以買賣，價值就增高，就會大量兌現，落袋為安。就象股市「大小非」，一旦放出來，目前城市的住房已經過剩的情況將更加嚴重，大量投資房為了迴避降價大潮就會恐慌地競相殺價，沖跨房價。

　　小產權房一旦有了獲得產權的希望，也會漲價，更加暗流涌動，造成供給增加，加劇住房的過剩。　　

　　9.「住房擴銷普及」象高考招生，分批錄取，標準越來越低。駁「一般人永遠買不起住房」的錯誤觀點。

　　社會生產力在不斷發展，任何國家任何中高端產品都要走不斷降價以增大「准客戶圈」的「產品擴銷普及」之路。不信？你看「手機擴銷普及」：20年前只有1％的人用得起手機，現在70％以上的家庭有手機，從廳長到處長、科長、股長、工程師、幹事、班長、技術工、普工，已經普及到清潔工，一萬多元降到幾百元。你再看「汽車擴銷普及」。

　　從原理上說：某市每年蓋5萬套商品房。第1年，處於「准客戶圈」頂層的有6萬人買得起120萬，開發商就一套賣120萬。第2年，處於「准客戶圈」頂層的有6萬人買得起100萬，就賣100萬。第3年，處於「准客戶圈」頂層的有6萬人買得起80萬，就賣80萬。「住房擴銷普及」象高考招生，從高分往低分，分批錄取，不斷往低層次普及。較有錢的先買先走了，留下來的「准客戶」消費層次越來越低，價格就不得不每年降低。投資投機者堅持就是失敗。

　　在E市，99.99％的人不是住在露天，閑置房和在售在建房有10萬套。說明，住房囤積嚴重，表面上目前「處長」才買得起，實際上連每月收入1000多元的「普工」的住房都建好存放在炒家手裡了。不信？假設進行遊戲性的「沙盤模擬」：將第N套房(N≥2)和在售在建房調集起來，一天內賣給已經連續居住在本市一年的有8萬元首付能力並有每月還貸800元能力的待購首套住房的人（未婚的2人為一戶），每家買到1套後一定還有剩餘。目前的價格是，有40萬元首付能力並有每月5500元還貸能力（准富人能力）的才買得起。目前的炒家（小魚）卻在等待再漲一倍，實際是打算在今後賣給具有「富人能力」（大魚）卻待購首套住房的人，難道你不知富人囤積得比你更多？

　　炒家不知道「產品普及」是「放之四海而皆準」的經濟規律，想賺「高額保管費」，在做「老酒放得越久，價值越高」的黃粱美夢呢。「高個子跳高」只買得起60萬，他就只能賣60萬。買者晚幾年擁有而已，堅持就是勝利。

10.目前超低的房租投資回報，是「可出租房」已經嚴重過剩的鐵證。駁「房租會不斷上漲」的錯誤觀點。

　　正常的「租售比」為1：200。2007年秋，二線城市E市二等地段的售租比為：年租金2.4萬元÷（2007年秋每平米房價1.2萬元 * 90平米 + 5萬元的裝修、傢具、家電）= 2.4 ÷113 = 1：212。

　　總房價113萬元 / 每年租金2.4萬元 = 房價租金比為42，即42年回本，即市盈率42。2008年9月，滬深股市不少績優股的市盈率在10倍以下，足見房市風險之大。房價再漲一倍就是84年回本。怎麼可能！

　　買房投資是「先賺房租後賺漲價」。因為房價不漲了，收益只有租金了。目前，房租漲不動是明擺著的事實。在二線的H市買房花108萬/ 70年 = 每年折舊1.54萬。5萬元的裝修、傢具、家電 / 10年 = 每年折舊0.5萬。中介費和其他費用平均每年0.16萬。租金2.4萬 - 1.54 - 0.5 - 0.16 = 一套90平米新房一年的「租金實際收益」0.2萬元。（108萬 + 5萬）× 銀行五年期利息率0.0587 = 一年利息有6.6萬。0.2 / 6.6 = 33分之1。說明投資回報低得「別人我不告訴他。」　　

　　11. 幾年後大城市將有大量「可出租房」閑置,租價成了房市長期降價的發動機。駁「閑置房不多，最終都會被加價買走」和「租金會不斷漲價」的錯誤觀點。

　　從總量上說，現住民99.99％的人沒有住在房子里，「尚未有人入住的房子」（包括閑置的和新建的）就是為新移民準備的。新移民絕大多數是租民，所以基本上是為「新增租房人口」準備的。「租民搬出人數」大於「租民接班人數」，於是「可出租房過剩率」逐年增高。對E市預測, 「六年後可出租房總體過剩率」為28％。供過於求時，只有較新的住房才租得出去。「可出租房」過剩不可怕，可怕的是未來不斷升高的趨勢，「十年後可出租房總體過剩率」35％，大量閑置，乏人問津。要賣出價太低，等拆遷還要一二十年，成了「棄之不舍，食之無味」的雞肋。買房投資投機既賺不到漲價回報，也賺不到租金回報，就會紛紛賣出。買方市場時，誰殺得低誰先逃，於是，房價就不斷走低了，所以說，租價成了房市長期降價的發動機。

　　假如出現房主普遍大提價，將導致租房者不堪重負，人才出走，民工迴流，企業內遷，進而導致更多的住房閑置過剩，房價下跌，於是房租又回跌了。　　

　　12. 兒童玩遊戲需要常換常新。駁「炒房永遠存在」的錯誤觀點。

　　30年來，玩過無數的「家家」。炒賣過計劃物資，炒賣過走私貨，炒賣過國庫券，炒賣過君子蘭，炒賣過手機，炒賣過進口汽車，炒賣過城市戶口，炒賣過原始股憑證，炒股，炒外匯，炒期貨，炒黃金。哄買過的確良布，哄買過火柴鹽巴，哄買過家電，哄買過摩托車，哄裝過電話，剛哄買過房子和黃金。

　　一種生意特別賺錢，大家都來做，不久就洗牌，從大賺降到小賺，降到保本，降到虧本。市場不斷發展，不斷創新，不斷變著花樣來炒，常炒常新，老品種、老花樣的價格就回落了。按同檔次和按全市月平均收入來說：1988年買一台18英寸彩電，需要10個月的工資，現在1個月買2台。1992年前後買一部手機，需要40個月的工資，現在1個月買2部。那錢花得真是冤啊。幾年後，腸子都悔青了。

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