齊俊傑：房產稅已經越來越清晰 10大問題需要你了解

儘管有很多人害怕房產稅，也通過各種手段表達了幾年之內房產稅出不來。但是通過這幾天的消息來看，房產稅正在逐漸變得清晰。

首先，房產稅和房地產稅的關係，準確地說現在正在準備中的是房地產稅，而大家關心的房產稅包含在了房地產稅當中，但由於其他建造交易環節我們已經徵稅多年，大家對此並不感興趣，在房地產稅改革中，大家最關心的還是持有物業的稅收問題，也就是我們說的房產稅。

其次，房地產稅設立的流程是，人大、財政部和相關部門正起草完善房地產稅法律草案，總體思路是立法先行、充分授權、分步推進。從目前的表態看，這個稅已經確定要收，毫無疑問了。現在只是時間問題。昨天傳來了重磅消息，原財政部長，現在的全國社保基金理事會理事長樓繼偉透露消息說，預計房地產稅立法草案今年提交人大首次審議。這將大大超越預期，即使老齊，之前也認為明年出後年執行，更合乎情理。如果今年就首次審議，那麼也就是說房地產稅確實大大加快了。但一審後面應該還有多次審議，所以不排除修改的時間會比較長，個人認為2020年之後等房地產逐漸穩定了，加息周期也完成了。再推房產稅是比較適合的時間點。否則房產稅和加息兩枚核彈，樓市真心受不了。

第三，房產稅的目的，昨天財政部副部長說的很明確，一是為了調節收入，緩解貧富分化。那麼必然是富人多徵稅，窮人少徵稅。多套房多收，自住房少收甚至減免。二是為了籌集財政收入。房地產稅將作為重要的地方稅，成為地方政府的收入之源，這話的意思是，以後全國各地的稅率將不一樣。從美國經驗來看，各州每年的稅率在0.5-3％之間，絕大多數地方都在1-2％之間，7個州高於2％，比如華人經常去的比較繁華的城市，紐約洛杉磯房產稅就是1％左右，而紐約最核心的曼哈頓，房產稅3％，所以這裡除了大富豪，80％的人都租房子，實在是交不起稅。那麼如果這麼算，以後全國各地的房產稅率差不多也是1-2％的水平。

第四，房產稅的徵收參考標準。其實很早之前這個就明確了，也就是按照房屋評估值來計算房產稅的標準，也就是說你家的房子交多少稅，人家說了算。而評估值可能會幾年才調整一次。這會出現什麼後果呢，就比如美國次貸危機爆發後，底特律的房子1塊錢往外賣都沒人要，因為評估值還很貴，每年需要交幾十萬的房產稅。所以我們也極有可能出現類似情況，房價下來了，但評估值還沒有調整的情況。

第五，房產稅怎麼收，這是大家最關心的問題，昨天財政部給出了答案，明確了四點，1、工商類住房和個人住房都按照評估值徵收；2、對特殊情況給稅收優惠和減免；3、收入歸屬於地方政府；4、需要建立完備的稅收征管模式。所以這就很明確了，所有房子都收稅，這是原則，但會給一些稅收減免措施，類似於個稅的起征點一樣，但估計不會太高。應該在全國平均水平上下，因為個稅起征點基本就是人均收入，那麼全國人均住房面積多少呢？之前有統計是40平米，而城鎮居民人均居住面積是32平米。所以會參考哪個就不一定了。但應該不會比這個標準更高了。按人均免徵是比較合理的，但也是非常難執行的。徵稅成本不小。如果要給出人均免徵額，那麼也必然會有高稅率以及懲罰稅率。也就是說，美國每套房都收稅沒有免徵額的稅率如果是1％，那麼有免徵額的稅率至少是1-2％，多套房的懲罰稅率很可能會加到3-5％。你要真有個5套房或者10幾套房，那麼一年下來基本就破產了。

第六，不交怎麼辦？房產稅肯定不能上門去收，需要你自己報稅並交納，如果你不交，人家也不會上門催，只需要在過戶的時候補齊並交納滯納金就可以了。如果房子很多，還拖了幾年沒交，到時候一看，沒準滯納金加房產稅比房子價值還高，這都是有可能的。

第七，房產稅的影響，絕不是調控房價這麼簡單，站在更高格局上，他會成為地方政府的主要收入來源，是中央和地方財權事權的又一次劃分。也是解決目前地方資金和地方債問題的唯一辦法。更是調節收入的一次重要的財富洗牌，所以這個事必須要穩准狠。房價也許並不會降多少，因為房價降了也會影響房產稅收入，但樓市的流動性一定會降到冰點。也就是房產稅出台，你的房子將很難再賣掉。

第八，老百姓該怎麼看待房產稅，人家早就告訴你房子是用來住的，不是用來炒的，這已經是赤裸裸的警告了，囤積多套房是會付出慘痛代價的。如果按30平米免徵，基本上夠用了。絕大多數家庭也不用交稅，改善家庭對超出面積交稅，比如北京你兩口人住個140平米的大房子，那你就要交80平米的房產稅，這80平米的房產價值估計是400萬，所以算下來每年大概4萬塊錢左右，再加上70年的產權減免因素，也就是大幾千塊錢。如果2口人您住一個大別墅幾百平米，那麼估計就該有懲罰稅率了也許是2％-5％。所以絕不是你只有一套房，就不用交稅這麼簡單的。還要看你的房子面積多大。

第九，70年土地出讓金怎麼辦，之前中房集團孟曉蘇他們已經給出了意見，那就是根據產權使用年限扣除，房子多少年，就交70分之幾的房產稅，比如你的房子10年了，那麼就只交10/70的房產稅，如果你的房子70年了，那麼土地使用權過了，那麼就交全額房產稅了。這是比較合理的方法。但最後的結果就是，老破小交的房產稅最多，將很難變現了。

第十，房產稅轉移不出去，網上流行各種段子，說收房產稅怕什麼，漲租金啊。但這隻能是段子，租金是由一個城市的收入水平決定的。不是由房東決定的，如果可能房東早就漲租金了，這個事他絕不會跟你仁慈。之所以相對於房價的租金回報率每況愈下，就是因為租金已經達到了大家收入水平的瓶頸加不上去了，我倒是很想租一套大房子，但你要我每月1萬，我一共才賺5000，所以不是我不想，而是真的租不起。租金這個東西，沒有產權抵押物，所以也開發不了什麼金融衍生品，加不了槓桿。你一個月賺5000，銀行敢再借給你5000嗎？而且每月都要借你5000，除非他瘋了。因為你根本沒有還款能力。所以你只能去租3000的房子，如果3000的房子沒有了，你就會選擇住到郊區去。寧可起早貪黑也沒辦法，因為租不起。而房東把你趕走了，他的房子就空置了，房產稅就他一個人背著了，所以他還不如把你找回來分攤房產稅，損人不利己的事，也是干不長久的。

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