按揭貸款—搜狗百科
買房時申請貸款合算嗎
這個問題的答案是因人而異的，關鍵要看個人的投資渠道與投資水平。很多市民有足夠的財力，可以一次性付清全部房款，但是他們仍然選擇住房按揭貸款。因為，借款人可以把自己已有資金用作其他投資項目，只要能取得高於貸款利率的投資收益，就是合算的。您在買房時，最好先對自己的資產進行一下衡量，對預期收支進行測算。
一些市民因不願承擔利息支出，不想負債，而將自己所有的積蓄一併取出，一次性付清了房款。可是待房屋交付使用時，又想申請貸款裝修新家或另有其他大額支出，這時再進行融資就很不划算。因為個人信用貸款要承擔期限貸款利率，其10年期的貸款利率為6.21%。若借款人在購房時就申請個人住房貸款，其10年期的貸款利率為5.58%，利率比期限利率低0.63%，以10萬元貸款為例，10年里將少支出利息3786元。
同時，買房是一個較複雜的商業行為，而通過申請貸款，銀行可以幫借款人對房地產項目作初步的調查和審查，這就為借款買房人把了一道房地產買賣和房地產抵押的政策關、法律關，降低了購房人的風險。
哪一種個人住房貸款品種利率最低
目前個人金融產品中，個人住房公積金貸款的利率最低，1—5年的年利率為4.14%，6—30年的為4.59%。雖然公積金貸款利率最低，但並非人人可以申請，它要求 申請人在申請貸款前必須累計繳存住房公積金滿2年，連續繳存達6個月，並且公積金貸款 最高額度為10萬元，加上補充公積金的3萬元，最高只可申請貸款13萬元。
公積金貸款的額度是按借款人配偶或同戶成員住房公積金儲存餘額的15倍，補充公積金餘額的2倍計算的。因此，對於有補充公積金的個人來說，想申請補充公積金貸款額度的，在申請前千萬不要動用，一旦提取過補充公積金的，就不再計算額度。除此之外，個人住房商業性貸款的利率是個人消費貸款中最低的，其1—5年的年利率為5.31%，6—30年為5.58%。
借款時如何選擇還款方式
個人住房貸款還款方式目前基本上有兩種，一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。就拿等額還款方式來說，採用此還款方式，在整個還款期的每個月，還款額將保持不變遇調整利率除外，在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。隨著時間的推移，還款額中利息的比重將不斷減少，而隨著本金的逐漸攤還，還款額中本金比重將不斷增加，此種還款方式的優點在於，借款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。
而採用等額本金還款方式，其本金在整個還款期內平均分攤，利息則按未還本金餘額逐日計算，並與本金一起償還。對於借款人來說，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。應該說，這種還款方式較適合於還款初期還款能力較強、並希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個人。
房產已經抵押，但仍需要資金、可否再抵押、再貸款可以。有的銀行如建行稱其為「加按」，有的銀行如工行稱其為個人家居組合貸款。向上海工行申請個人家居組合貸款，其個人家居組合貸款額與其未清償的個人住房貸款本金之和最高不超過抵押物評估價的70%。
也就是說，只要借款人的貸款餘額不足7成，就可以將原房產再抵押獲得家居組合貸款，而且家居組合貸款是以現金方式發放到借款人的存款賬戶，借款人可以將其用作裝修住房、購置傢具、家用電器等家居支出。當然申請個人家居組合貸款，必須是原工行的借款人，並且信用良好。借款人只需提供原抵押物的《上海市房地產權證》和有處分權人同意抵押的證明文件及原個人住房貸款的借款合同複印件，前往原貸款行即可申請貸款。
貸款未還清時轉讓房產，貸款是否可以隨之轉讓可以。
目前本市工行、建行、農行均有此業務，俗稱「轉按」、「轉貸款」。在借款期間，借款人可以在房產轉讓的同時轉讓自己的貸款，即將全部的未還貸款本金餘額轉讓給新的購房人，只要其能通過貸款銀行的審批。轉貸款業務，解決了房地產三級市場交易的難題，方便了借款人的房地產轉讓，也降低了其房產轉讓的成本，減輕了壓力，解決了借款人房地產轉讓時的後顧之憂。
將房子抵押能否申請貸款工行近期擴大了個人家居組合貸款品種的受理範圍，對於擁有產權住房的個人來說，可以採取將自有產權住房抵押給工商銀行的辦法，獲得貸款。貸款額度為抵押物評估價值的6成，期限最長為20年，利率為期限利率。個人家居組合貸款是以個人的自有房產作為抵押的個人融資新途徑，並且，貸款是以現金方式發放的。
退休職工可以申請貸款嗎
若向工行申請個人住房貸款，借款人的貸款期限可計算至70周歲，這就意味著退休職工可以申請期限為10年左右的貸款。工商銀行是剛放寬對貸款最高年齡的限制的原來是65周歲。此舉一方面擴大了貸款對象，另一方面將貸款期限延長，降低了廣大工薪階層的還貸壓力，同時由此也增加了廣大退休職工的可貸額度。
下崗了，還可以申請貸款嗎
若借款人暫時下崗了，或認為單位開具的收入證明不足以全面反映自己的償債能力時，只要借款人在工商銀行有定期存款，並且是在申請貸款前3個月存入的，就可去工行申請開列「存款證明書」，工行將其作為對借款人償債能力綜合考察的依據。
借款人可貸款的額度為不超過按家庭月收入測算的最高可貸額與存款金額之和。當然，開列存款證明書的「存款起息日」需為證明開列日前3個月，存款資金凍結期也為3個月。對於那些在工行有存款的個人，由於在以前存入的資金辦理提前還款利息要損失，借款人可以先申請貸款，待存款到期後，再辦理部分提前還款或全部提前還款。
單位經濟效益差，住房公積金繳存比例可否下調
在1999年7月1日之前，上海所有應參加住房公積金制度的單位和職工的住房公積金繳存比例都是統一的。1999年3月，國務院頒布了《管理條例》，明確了住房公積金繳存比例實行分地區指導、分類指導的原則。《管理條例》第十八條規定：「職工和單位的住房公積金繳存比例均不得低於職工上一年度月平均工資的5%;有條件的城市可以適當提高繳存比例。」
第二十條規定：「對於繳存住房公積金確有困難的單位，經本單位職工代表大會或者工會討論通過，並經住房公積金管理中心審核，報住房委員會批准後，可以降低繳存比例或者緩繳;待單位經濟效益好轉後，再提高繳存比例或者補繳緩繳。」上海根據國務院《管理條件》的規定精神，結合上海企業的實際情況，在確定1999年度住房公積金繳存比例時，也實行了分類指導的原則，即：凡經濟效益較差，職工本人和單位執行各7%住房公積金繳存比例確有困難的企業，可以提出降低住房公積金繳存比例的申請。具體繳存比例原則上不低於各5%。企業申請降低住房公積金繳存比例的最長期限不得超過住房公積金的一個繳存年度。
申請降低住房公積金繳存比例的程序如下：
企業在提出降低住房公積金繳存比例申請時，應向主管區、縣、局、控股集團公司或者市公積金管理中心提供下列材料：
1企業申請降低住房公積金繳存比例的報告。
2由企業填寫的《申請降低住房公積金繳存比例審批表》。
3由同級財政財稅專管員審核同意的單位上一年度財務決算報表。
住房公積金月繳存額如何計算
職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比 例。職工住房公積金月繳存額計算到元，元以下四捨五入。
單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金月繳存額計算到元，元以下四捨五入。
職工住房公積金月繳存額和單位為職工繳存的住房公積金月繳存額相加，即為該職工的住房公積金月應繳額。
個人住房商業性貸款，又稱為個人住房按揭貸款，是指商業銀行向借款人發放的用於購買、建造各種類型的個人居住房屋的貸款，即具有完全民事行為能力的自然人，購買符合一定要求的住房時，以其所購買的產權住房為抵押(或銀行認可的其他擔保方式)，在所購住房房屋產權證未頒發且辦妥住房抵押登記之前，由開發商(售房人)提供連帶責任保證，作為償還貸款的擔保而向銀行申請的住房商業性貸款。
個人住房商業性貸款操作流程包括樓盤審查和發放貸款兩部分。在借款人提出申請之前，貸款銀行需要對擬提供個人住房貸款的樓盤進行審查，按照樓盤是否經過竣工驗收，將樓盤分為現房(竣工驗收合格的房屋)和期房(尚未通過竣工驗收的房屋)，分別按相關流程辦理。
(一)現房樓盤的審查程序
1．房地產開發公司提出申請。貸款銀行一般要求開發商提交下列資料：
(1)書面申請書。內容包括開發商概況、項目情況、擬申請貸款金額等。
(2)公司資料。主要包括：a．企業法人營業執照、稅務登記證、法人代碼證、法定代表人或授權代理人證明書。b．房地產開發經歷(貸款銀行不得對有欺詐經營行為或業績不佳的開發商開發的樓盤提供個人住房貸款)。c．企業的公司章程。企業根據公司章程的規定，以公司股東大會或董事會決議同意就該樓盤為借款人承擔階段性連帶保證責任的承諾。
(3)項目資料。包括：a．項目的可行性研究報告及政府有關部門立項批複；b．建設用地規劃許可證；c．建設_T程規劃許可證；d．建設工程施工許可證；e．國有土地使用證；f．竣工驗收合格證明。
2．項目調查。貸款銀行收到上述資料後，經初步審查，資料齊全的同意受理，安排調查部門進行調查，並在規定期限內完成調查。主要調查以下內容：
(1)手續的合法性。核實上述項目資料是否完整、有效、合法，內容是否前後一致。
(2)項目基本情況。調查項目的地理位置、社區環境、交通條件、環保指數、配套工程、市政設施、物業管理情況等，了解和掌握項目佔地面積、建築面積、容積率、綠化率、樓寧結構與棟數、戶型設計等。
(3)項目市場前景。調查項目的市場定位和銷售情況，進行簡單的項目評估、同等位置項目的比較分析與市場預測，判斷項目的銷售前景及抗風險能力。
(4)項目效益。調查開發商與銀行的合作誠意和對銀行產生的效益，如存款、代收代付、中間業務的代理等。
(5)銀行同業競爭。調查其他銀行為該樓盤提供個人住房貸款情況和服務手段等。
經調查，確認該樓盤符合個人住房貸款條件後，貸款銀行認為有必要的，可以委託具有房地產估價資質的房地產估價機構對擬提供貸款的樓盤分樓層、分朝向進行價格評估或自行評估。
3．簽訂合作協議書。經審批同意的，貸款銀行與開發商簽訂合作協議書。
(二)期房樓盤審查程序
1．開發商申清。貸款銀行要求開發商提交下列資料：
(1)書面申請書。內容包括開發商概況(含經營財務狀況)、項目情況、工程進度、投資完成情況、擬申請貸款金額等。
(2)公司資料。主要包括：a．企業法人營業執照、稅務登記證、法人代碼證、法定代表人或授權代理人證明書。b．公司章程、成立批文。c．經會計師事務所審核的前一年度財務報表(資產負債表、損益表、現金流量表)。d．房地產企業開發資質等級證書。e．房地產開發經歷(貸款銀行不得對有欺詐經營行為或業績不佳的開發商開發的樓盤提供個人住房貸款)。f．企業的公司章程。企業根據公司章程的規定，以公司股東大會或董事會決議同意就該樓盤為借款人承擔階段性連帶保證責任的承諾。
(3)項目資料。主要包括：a．項目的可行性研究報告及政府有關部門立項批複；b．建設用地規劃許口T證；c．建沒工程規劃許可證；d．建設工程施工許可讓；e．國有土地使用證；f．工程概預算資料；g．項目資金來源及落實情況、房地產開發貸款情況；h．項目投資完成情況；i．商品房預售許可證。
2．項目調查。貸款銀行主要調查以下內容：
(1)開發商基本情況。調企開發商註冊資本、法定代表人素質、經濟實力、經營管理機制、財務管理和經濟核算制度、業務範圍、開發經歷、完成項目建設的能力及其自身具備的優勢等；分析財務報表，估測其營運能力及盈利狀況。
(2)手續的合法性。核實上述項目資料是否完整、有效、合法，內容是含前後一致。
(3)項目投資情況。調查項目投資構成與各項費用支出明絀，並與工程概預算報告中的有關數據進行核對。分析資金投入時間與工程進度是否一致，工程後續資金來源是否已經落實，如果後續資金是通過預售房款再投入，在未能按訓『劃回籠資金的情況下，是否有應變措施。
(4)項目情況。調查地理位置、社區環境、交通條件、環保指數、配套工程、市政設施、物業管理等，了解和掌握項目佔地面積、容積率、綠化率、建築面積、樓宇結構與棟數、戶型設計及工程進展情況。
(5)項目市場前景和銷售情況。調查項目的市場定位和銷售情況，進行簡單的項目評估、同等位置項目的比較分析與市場預測，判斷項目的銷售前景及抗風險能力。
(6)項目效益。調查開發商與銀行的合作誠意和對銀行產生的效益，如存款、代收代付、中間業務的代理等。
(7)開發商負債狀況。特別是其他銀行為該樓盤提供開發貸款的情況，準確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設中出現新的資金缺口。
(8)銀行同業競爭情況。調查其他銀行為該樓盤提供個人住房貸款情況和服務手段等。
經調查，確認該樓盤符合個人住房貸款條件後，貸款銀行認為有必要的，可以委託具有房地產估價資質的房地產估價機構對擬提供貸款的樓盤分樓層、分朝向進行價格評估或自行評估。
一般而言，對由銀行發放開發貸款的樓盤，調查、審查環節可以視情況適當簡化。
3．簽訂合作協議書。經審批同意的，貸款銀行與開發商簽訂合作協議書。
貸款銀行還必須與開發商簽訂預售房款監管協議，由貸款銀行監督預售房款的使用，確保預售房款不被挪用，專項用於該項目。
(三)發放個人住房貸款流程
1．借款人申請。借款人申請個人住房貸款，所購住房必須為現房或符合一定標準或要求的期房。，借款申請人必須是具有完全民事行為能力的自然人，並應具備以下條件：
(1)具有貸款銀行營業所在地常住戶口或有效居留證件；
(2)提出借款申請時，在貸款銀行有全部購房價款的一定比例的存款，並以此作為購買住房的首期付款；
(3)具有穩定的職業和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；
(4)有貸款銀行認可的財產作抵押或質押，或有足夠代償能力的法人作為歸還貸款本息並承擔連帶責任的保證人；
(5)貸款銀行規定的其他條件。
在借款人申請個人住房貸款時，貸款銀行一般要求申請人填寫個人住房借款申請表，並提供下列資料：
(1)借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；
(2)婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關係證明書，未婚的提供未婚證明)；
(3)貸款銀行認可的經濟收入或償債能力證明(如借款人收入證明、納稅證明或職業證明等)；
(4)不低於房價一定比例的首付款的付款憑證；
(5)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；
(6)抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；
(7)保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；
(8)借款人與開發商簽訂的購買商品房合同意向書或商品房銷(預)售合同；
(9)開發商開具的首期付款的發票或收據複印件；
(10)以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
(11)以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批准動用公積金存款的證明；
(12)銀行要求提供的其他文件或資料。
有些貸款銀行還規定，如果由第三方企業法人為借款人提供保證擔保，則該保證人應當具備以下條件：
(1)經工商行政管理機關核准登記並辦理年檢手續；
(2)獨立核算、自負盈虧；
(3)有健全的管理機構和財務管理制度；
(4)較好的企業信用等級；
(5)在貸款銀行開立存款賬戶；
(6)無重大債權債務糾紛。
2．借款申請人資信的等級評定。銀行根據有關流程和標準，對借款人資信等級進行評定。依據評定結果確定是否貸款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。
3．貸款申請的受理、調查。貸款銀行收到借款申請人提交的資料後，進行貸前調查。調查的主要內容包括：
(1)借款申請人是否已支付符合法定要求的首付款，並存入開發商在貸款銀行開立的售房款專用賬戶上；
(2)貸款年限加上借款人年齡是否超過65年；
(3)借款中請人償還貸款本息的能力；
(4)借款申請人所購房屋的價格與當地同類物業的市場價格水平是否相符；
(5)抵押捐保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。
4．個人住房貸款的審查、審批。銀行一般從以下幾個方面進行審查：
(1)購房行為的真實性，防止借款人和開發商串通騙取銀行貸款；
(2)所購住房價格與當地同類物業的市場價格是否相當，必要時可委託具有房地產估價資質的機構進行價格評估；
(3)如有共有人，共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；
(4)借款人還款能力。
5．簽訂住房按揭合同。經審批同意的，貸款銀行與借款人、開發商簽訂個人住房按揭合同，明確各方權利和義務。同時根據貸款擔保方式簽訂抵押合同、權利質押合同或保證合同。申請抵押貸款的需要依法辦理房產抵押登記手續，還需購買貸款銀行認可的保險公司承保的個人住房擔保貸款保證保險及房屋財產保險。申請權利質押貸款的需將質押財產權利憑證交貸款銀行收押。住房按揭合同一般還就貸款金額、貸款期限及貸款利息等事項作出明確約定：
(1)貸款金額。銀行發放的個人住房按揭貸款數額，不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80％(以二者低者為準)。
(2)貸款期限。貸款期限最長不超過30年。
(3)貸款利率。按中國人民銀行規定，最低按相應檔次基準利率0．85倍的下浮利率執行。
6．辦理房屋保險、公證、擔保手續。
(1)保險。目前，許多貸款銀行要求借款人必須辦理財產保險，並明確約定貸款銀行享有財產保險項下的有關權益。有些貸款銀行規定：保險金額不得低於貸款金額，保險費用由借款人支付，可以採用一次性或分次投保兩種方式，保險期限不得短於貸款期限，貸款未清償之前不得中斷或撤銷保險，可由貸款銀行代辦保險業務。
(2)公證。貸款銀行認為有必要的，可以要求對借款合同進行公證，公證費用由借款人承擔。
(3)抵押(預)登記。以所購住房為抵押物的，貸款銀行和借款人憑藉款合同到當地房地產管理部門辦理房地產抵押預登記。
7．貸款發放。以所購住房作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續後，方可發放貸款；若當地房地產管理部門尚未開辦抵押預登記業務，在借款人辦妥房屋保險、公證並將購房合同、首付款的付款憑證等辦理房屋產權證明必需的資料移交貸款銀行後，方可發放貸款。
發放貸款時，一股由貸款銀行工作人員填寫借據，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署劃款扣款授權書，貸款銀行將款項直接劃入開發商在貸款銀行開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經發放，開發商出具收款證明。
8．貸款償還。在住房按揭貸款實踐中，貸款銀行一般約定借款人自合同生效後次月的約定時間開始按月還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息；貸款期限1年以內(含1年)的，實行到期一次性還本付息；貸款期限1年以上的，實行按月分期還款；還款方式可以採用等額本息、等額本金、等額遞增(減)、等比遞增(減)、等償還貸款本息的方式。
9．貸款的償還。貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。
(1)正常結清。在貸款到期日(一次性還本付息類)或貸款最後一期(分期償還類)結清貸款。
(2)提前結清。在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批後到指定櫃檯進行還款。貸款結清後，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，並持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記註銷手續。
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