【匠寓】房租上漲房源銳減 長租公寓「天價」爭房

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日前，一則蛋殼和自如兩大長租公寓巨頭天價搶房源的新聞在網路上引起熱議。

　　一位房主發帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，到鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢問後，卻被兩方拚命爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

　　與以往中介公司拚命向房東壓價，對租客提價不同，現在的北京租房市場彷彿「變了天」，租賃企業開始通過高價收購房源，不惜提價50%左右也要拿下房子。而這背後，也一定程度反映出北京租房市場當前房源緊缺的情況。

　　7月底，《華夏時報》記者走訪了亦庄、回龍觀、管庄等熱點地區，發現除了常規漲價以外，今年租客面臨的更大問題在於房源少，尤其是低價房源成交量大，極為搶手。

　　上述位於四五環的地區中，合租10平米左右單間的均價都已經在2000元以上，比起二環內的東城、西城區只低了500元-800元。「漲價不是問題，問題是沒房了，」亦庄舊宮地區某中介對記者表示，附近合租房源非常緊張。截止8月3日，該地區2500元以下的合租房在我愛我家租房平台上只有11套，鏈家自如平台上多一點，有20套。

低價房源「沒了」

　　在傳統的畢業季，大批畢業生有租房需求，但是由於財力限制，更多人只能尋找單間及合租，給整租市場帶來的影響較小。

　　「這個價位的房子沒有了，您看能不能加點價？」西城區某我愛我家門店中，中介趙女士對記者說。系統中價格在2500元左右的合租房有兩套，都是剛剛出租出去的。然而去年同一時期，附近2000元左右的房子依然能夠找到十幾套。

　　東城區崇文門曾經被認為是市內房源最為充足的地區之一，附近有國瑞城、新景家園、花市棗苑等商品房社區。在2014年之前，1500-2000元的房子還有不少；2015年房租均價開始漲到2000元以上，目前還在不斷上漲。一位我愛我家中介表示，現在3000元以下的合租房也只有一兩套了。

　　不僅是市內，即使在東五環的管庄、常營、草房地區，附近的合租也都要2000元以上，面積較大的接近3000元，帶獨立衛浴的要3000元以上。而單獨的一居，即使是價格較低的開間，4000元以下的也不多。一位中介表示，最近客源充足，租房成交率明顯提高，部分房東選擇在這個時候加價。

　　據我愛我家集團研究院統計，2018年6月北京住房租賃交易量環比5月增長了1%，同比2017年6月增長了3.1%。月租金均價為4764元/套，環比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。

　　住房大數據聯合實驗室統計的的大數據住房租金定基指數顯示，與2017年12月相比，西安、北京、青島住房租金分別上漲7.48%、6.07%、和4.22%，在約30個樣本城市中佔據前三位。2018年6月，深圳、北京、上海分別以7000、6710及6500元/套/月，是樣本城市住房租金中位數前三位。也就是說，北京房租基數和增速排名均在全國前列。

房子去哪兒了？

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，北京租金之所以呈現明顯漲幅，有很多原因。首先是房源整頓之後，違規房源減少，客觀上使得合規房源更為搶手，價格容易上漲。其次，二手房交易開始升溫，這個時候會使得部分房源減少。最後，當前畢業季的租房高峰到來，一些偏遠區域的房子價格相對低，反而更為搶手，價格容易上漲，而市區的高端住房相對來說價格會比較穩定。

　　上述中介告訴記者，從去年下半年到今年春節後，北京出現了兩次明顯的房租上漲趨勢。一次是11月份後，不合規的房源大量減少，房價驟長；另一次是春節後，返鄉人群重新回歸城市，租房價格又一次上漲，不過屬於常規上漲，每年都會有。經過這兩次價格上漲的共同作用，現在北京的房價較去年同期上漲明顯，有些兩居室的價格上漲可以達到1000元。

　　在此前的採訪中，一位舊宮地鐵站附近的中介人員曾對記者表示，從去年年底開始，附近租房流動率就非常快，時常出現有租客來問但他們手中卻沒了房源的情況。因此，他們工作對主要方向從「找租客」變成了「找房源」。

　　而在近期《華夏時報》記者的採訪中，一位鏈家的店長接待兩位女房主更為熱情，當租房者身份的記者和另外一位租房者詢問價格時，他匆匆找出幾個房源，把電腦轉過來讓租客自己翻看，就又去陪房主說話。直到送走房東後，他才回來繼續推薦房源。

資本開啟「拿房競爭」

　　而加劇了低價房源「僧多粥少」局面的，還有資本在長租公寓市場的競逐。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，長租公寓等高端市場的興起也是一個導致房租上漲的因素。他對記者表示，現在高端租賃市場房源多，中低端租賃房源少，越來越多的房源被改成長租公寓。

　　過去一年間，長租公寓市場火熱，相關資產證券化開始加速，類REITs、CMBS接連獲批，全國TOP30房企已有三成以上涉足長租公寓，而拿到雄厚資本的企業也開始搶灘市場。最近在16號線永丰南地鐵站找房的租客小明告訴《華夏時報》記者，附近的回遷房小區永旺家園的房源以前一直是由小中介把持，價格不高，一室一廳普遍在三四千元。而最近，某品牌公寓為儘快拿到房源，向一些房主直接給出5000元的價格。

　　而在租金方面，據云房數據研究中心統計，截至目前，北京範圍內共擁有85家左右長租品牌公寓，多數溢價率在1.5以上，平均溢價率在1.7—2.0之間，即長租公寓平要比周邊普通住宅的平均租金高出將近2倍。

　　嚴躍進向記者表示，搶房的現象實際上說明了一點，即長租公寓平台實際上都需要先有房源，然後再有客源。尤其是在北京流動人口多的社區，好的房源會有較強的市場認可度，因此會出現爭搶房源的現象。從這個角度看，這種爭奪背後其實是資本混戰的現象，在拿房成本較高的基礎上，很明顯未來租金肯定會上漲。所以從行業角度看，對於幾大大型的長租公寓企業，勢必需要做監管，尤其是對房源的獲取成本進行監管。