這兩種房子便宜且租金高,但可能會淪為紙面財富

這兩種房子便宜且租金高,但可能會淪為紙面財富

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樓市的火爆,人人削尖了腦袋都想買房。由於限購政策,一些投資者又沒法子買到住宅房,心裡蠢蠢欲動,竟然想連商鋪和公寓都不放過。

甚至,我還看到了不少「房住不炒之下,商鋪投資成新風口」諸如之類的說法。額……我能理解你想買房的心情,但說真,不是所有房子都適合買的好不啦~

在樓市新時代下,商鋪公寓價值不高、很難變現.....這種房產情況完全經不起未來的風險考驗,在樓市泡沫之下可能會危如累卵。

先說商鋪

傳統觀念是「一鋪養三代」,認為僅僅依靠一個臨街鋪面,就可以賺得盆滿缽滿,幾代人不愁吃穿。

但時過境遷,到了你這裡,很可能就是「三代養一鋪」。

商鋪是40年產權,最低50%首付,有些地方還要全款,稅費高,出租也難,漲幅還一般,除了租售比稍微高點。

對商鋪來說,電商衝擊是一個不利因素。

簡單問你兩個問題:

你最近一次去商場是什麼時候?在裡面的消費行為有哪些?

在某寶某東,你每周的包裹有多少個?

在消費者和商品之間,商鋪不再是唯一的連接渠道,人們對商鋪的依賴性逐漸降低,投資價值肯定也會大大縮水。

互聯網時代,「一鋪養三代」已成過去,「一鋪毀三代」正成事實。

地段是投資商鋪的先決條件。

客流量大,幾平米的周黑鴨也能創造月流水30萬的業績。而這樣的地段的商鋪,少之又少,選籌的難度非常大。即使是一線城市的商鋪,空置率也非常高。

舉個例子,我們的寫字樓坐落於廣州珠江新城商圈,這是什麼地段呢?基本上所有廣州的房產都是,以距離珠江新城多少個地鐵站去定價的,妥妥的廣州一環的位置。商鋪運營如何?

李老師說今年他已經吃倒閉5家店了......

他很喜歡集中到幾家店去吃午飯,然後今年以來,他經常吃飯的那幾家店,已經倒閉5家了,不是味道不好,而是鋪租貴,生意又不好做。大門上紅字黑字的「轉租」兩個字非常刺眼,這不是孤例,而是放眼望去,都是空置。

而且,商鋪的投資,更多的是投資未來,資金占用時間長。

目前而言,很多城市規劃雖然完美,但畢竟周邊才剛剛起步,人流、資金流等嚴重不足,這些對商鋪都是致命的,如果投資商鋪,最低也需要守5年以上,對於資金的佔用度都是巨大的。

再者,很多城市商鋪主要沿著寫字樓布局,周邊的住宅量都非常有限。

最後,商鋪的上漲速度永遠跟不上住宅,因為它沒有「剛需」作為支撐點,轉手也比較有難度。

所以,投資商鋪是一場豪賭,需要很專業的眼光,比買住宅難太多,風險也大很多,不適合普通老百姓。

商鋪作為商業地產,需要專業的、富有經驗的運營,所以我們經常看到的商場店鋪一般都是開發商自持。

不建議投資商鋪,除非實在沒有其它好的投資門道。

再來看公寓

在住宅限購、限貸之下,打著「不限購、不限貸」旗號的商業公寓開始大行其道了。

公寓就像個盛裝打扮的小妖精,價格便宜,裝修時尚,把人迷得混三倒四的。

但是,這是掩蓋不了公寓自身的硬傷的。除了交易成本比商鋪低點,其他方面也遠不如普通住宅房。

40年到50年的產權,土地使用年限短。土地使用期限都是從開發商拿地開始算起的,而不是你收樓的日子算起的,所以你實際得到的使用年限更短。

而且,生活成本高。水、電、煤氣、物業費用都是按商業用途收取的,費用比普通住宅貴一倍以上。

公攤面積比較大,因為有居住也有辦公,人員混雜,居住舒適度也比較差。

關鍵是,還不能落戶,無學位。不少商用公寓地處市中心,附近還有名校,但因不能落戶也無法入讀附近的學校。

一般來說,買公寓是為了商業經營而不是提供自住,尋求的是租金回報率。但偏偏商業公寓最大的弊端是,升值潛力有限,投資回報率低。而且買賣的稅費很高,導致很難轉手,二手公寓普遍不好轉手。

沒有房票的還是努力攢房票,盡量不要將就買公寓。

有個比喻很形象:住宅只需要中學水平,公寓需要高中水平,而商鋪則需要大學水平。

中國樓市的投資特點在於,投資收益中,主要來源於產品本身的升值,而並不是租金。這個特點對商鋪來說是致命的,因為商鋪的收益傳統上主要來源於租金。

現實中,在所有的房屋投資品中,住宅的投資價值最大,且變現最容易;相應地,商鋪、公寓等,產品升值空間遠小於住宅,且變現更難。

單純從產品升值角度,住宅的升值空間遠大於商鋪、公寓。

所以啊,還是投資住宅簡單粗暴。

住宅周圍的資源都是靜態的,學校、地鐵站、醫院它不會跑。

但對商鋪來說,人一直在流動,這是最可怕的。商鋪有太多不可控因素了,這一點也就註定了它不適合投資。

總的來看,不管是商鋪還是公寓,雖然便宜租金高,但不好變現,還不如投資一套住宅房來得踏實和容易。

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