年輕的抵押人

08-11

年輕的抵押人

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案例：

借款人申請貸款180萬元用於補充流動資金，準備用他兒子名下的房產抵押，該房產出讓土地，證件齊全，評估價310萬元。

房產證上登記的所有權人是借款人兒子，還在上初中。

雖然不違反本行的抵押政策，但審批人的意見是不接受該抵押物，同事不理解：為什麼不接受？不放心的話可以讓監護人代為行使權力呀！

先讓我們來看下面這段話：

信貸人員在對某筆抵押貸款申請進行審查時，得知抵押權（多了一個「權」字，謝謝Saturday糾正）人只有9歲，根據本行的風險偏好，作出了拒絕接受該抵押物的決定。該行的抵押政策明確規定「不得接受以未成年人名下的房產作為抵押物的貸款申請。」

分析：

抵押物產權人年齡太小，不具有完全民事行為能力，不能辨別自己的行為後果。也有的銀行會接受該抵押物，同時追加由產權人的法定代理人或監護人（如父母）代為行使權力，但此時又涉及到第三人，使得權利關係複雜化，未來可能產生財產糾紛，實際操作中還增加銀行的大量成本，所以，多數銀行不接受未成年人名下的房產作為抵押物。不僅如此，還有的銀行不接受產權人為非夫妻且2人及以上共有人名下的房產作為抵押物，原因同上。

對於抵押人年滿18周歲（或16周歲）但年齡較輕，如只有20歲，雖然具有完全行為能力，但抵押時也會增加制約措施（一位20歲的房屋產權人，購買房屋的資金來源很可能不是他本人勞動所得的資產積累），在貸款審批以前，銀行會要求抵押人的父母作為該筆貸款的內部保證人，為本筆貸款提供擔保。所謂的內部保證人，只是辦理相關擔保手續，如查驗身份信息（身份證、結婚證），簽保證合同等，無需進行更多的外部調查。同樣的道理是，對於年齡較大（如60歲以上）的產權人名下的房產作為抵押物的，銀行會將其成年子女（如有多個子女，盡量讓全部子女）作為本筆貸款的內部保證人，所有的這一切措施，都是為了避免以後可能存在的財產糾紛。（摘自《風控為王》）

為了加深印象，再上一個案例來說明（這個案例可以通過案件號百度查到）：

（鑒於原文中有太多的法律概念，翻譯成大白話可能更好理解）

大意是說，某人用他12歲的孩子的房子抵押借款，孩子大了之後表示不同意，於是法院判決上述抵押無效。

判決依據是民法通則的規定，家長幫助孩子做決定，涉及到影響孩子利益的，必須是對孩子完全有益沒有任何損失的事情才可以。

詳情：

《朱某1、南京華能南方實業開發股份有限公司買賣合同糾紛案》【（2016）最高法民申2472號】

爭議焦點：

監護人以與被監護人共同共有的財產設定抵押的效力如何認定？

裁判意見：

最高院認為：本案的爭議焦點是朱某2、朱某3與華能公司簽訂的房地產抵押合同的效力以及華能公司是否可以基於善意取得涉案房屋抵押權。

根據《中華人民共和國民法通則》第十八條規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。

朱某2、朱某3、朱某1與華能公司簽訂的房地產抵押合同項下的抵押物，系朱某2、朱某3、朱某1的共有財產。

2011年7月5日朱某2、朱某3、朱某1與華能公司簽訂房地產抵押合同時，朱某1年僅12歲，屬於限制行為能力人。

朱某2、朱某3作為朱某1的法定監護人雖然有權代朱某1履行民事法律行為，但該代理行為受到法律的嚴格限制。

簽訂房屋抵押合同的民事行為與朱某1的民事行為能力不相適應。

朱某1不可能對簽訂房屋抵押合同作出真實的意思表示，朱某2、朱某3為保證2010年度鋼材買賣合同及2010年12月10日貨款支付協議的履行，代替朱某1設定抵押，增加了朱某1的財產被處置的風險，該行為不屬於為朱某1接受獎勵、贈與、報酬等受益行為，屬於無權處分。

現朱某1已經成年，明確表示對朱某2、朱某3的抵押行為不予追認，故應認定朱某2、朱某3與華能公司簽訂的房地產抵押合同為無效合同。

且因涉案房屋產權證上明確載明朱某1為共同共有人，華能公司對該事實理應知曉，而徑行與朱某2、朱某3簽訂合同並辦理抵押登記手續，存在過失，不宜認定華能公司為善意第三人。

二審判決認定朱某2、朱某3用朱某1的房產份額為華能公司設定的抵押有效是錯誤的，應予糾正。