租房分期現行業倒閉潮：大潮退去，巨頭初現

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文丨薄珂 零和 戈森

租房分期，恐怕是最早覺醒的「場景+分期」消費金融。

2015年前後，場景這個概念，還沒像今天這般火爆，而眾多互聯網玩家們，卻不約而同湧入租房分期這片萬億市場。

一年多的廝殺，行業急速猛衝，風控缺失，技術粗獷，行業理解太淺，一度出現大規模潮退：平台或倒閉，或退場。

而倖存者，開始回歸行業本心，並尋得一條明徑……

01 大潮退去

2015年，突如其來地，租房分期迎來了爆發增長的春天。

彼時，以房司令、會分期、丁丁白條、斑馬王國、自如白條、58月付、租了么、租房寶等為代表的核心選手，集中爆發，而一些名不經傳的小平台，在各個地區開展業務。

潮起潮落，集中爆發一年之後，行業卻迎來了急速地潮退。

核心人員斌然透露，趣店集團旗下的趣租，從2015年初開始著手做，7月上線，北京有30人左右的團隊，加上各個省負責談業務的BD，「整個規模有好幾百人」。

當時的趣租，可謂火力全開，和品牌公寓合作，幫公寓先墊付一年或兩年的房租，或直接找到房產中介，把房子租過來，裝修後再用分期的方式租出去。

「結果只做了半年多，就停了」，斌然稱，原因很簡單，趣租的模式太重，「很多房源積壓，租不出去」。

而此後風頭正勁的斑馬王國，也漸漸淡出。

據斑馬王國的員工稱，公司去年開始裁人，業務線幾乎停滯，「但催收部門還在運轉」。

而紅極一時的丁丁白條，也因為丁丁租房的倒閉，而徹底停擺。

「這些都還是知名平台，很多小平台，上線一段時間，就悄悄下線了」，一租房分期平台的風控負責人孫新傑對一本財經稱。

「大部分平台，都在洗牌中退場」，孫新傑稱，剩下的玩家，背後都是有大樹撐腰，如我愛我家派系的房司令、獲上市公司入股的會分期、58集團下的58月付、鏈家和京東合作的自如白條等。

一年多的時間，行業洗牌，最終成為巨頭的戰場，這背後，到底發生了怎樣激烈的暗戰和故事？

02 萬億市場

時間倒流回2015年，租房分期的集中爆發，確實有其核心的邏輯——這個市場，實在是龐大，而且潛力無限。

2016年年底，鏈家研究院院長楊現領在《租賃崛起》報告分享會上，曝出一組數據：預計到2030年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長將會超過4.6萬億元。

又一個萬億級別的市場。

這種增長，其實也是可預見性的，隨著房價的提高，將有越來越多的年輕人，不得不選擇租房。

新崛起的租房群體，是一群消費意識覺醒的年輕人，他們追求生活質量，樂意花更多的錢租房。

租房的常見規則是「押一付三」，在北上廣深這些一線城市，就意味著，一次需要拿出上萬的資金——對於剛畢業的孩子們，壓力實在有點大。

租房分期，在這樣的背景下應運而生。

租房分期到底怎麼玩？現在最常見的玩法，就是和場景合作。

舉個例子，房東和租客簽了一年的合同，這份合同就相當於「應收賬款」，是未來一年可變現的錢。

分期平台一次性給房東支付一年的房租，而此後，租客只需要每個月將房租打給分期平台。

對於房東來說，提前拿到了未來一年才能拿到的錢，提高了資金的流動性；對於租客來說，不用押一付三，緩解了資金壓力；而分期平台，從房東或租客手裡，再收取一定的服務費和利息——這就形成了一個三贏的關係。

這其中，還分為和B2C和C2C兩種模式，和B合作，就是中介或品牌公寓；和C合作，就是最直接的房東。

這無非也就是淘寶和天貓的區別，當然，最終的服務對象，還是C端的租戶。

如此的金融服務，必然是好的，也確實在一定程度上解決了「租房難，錢緊張」的剛需。

「房租分期金融服務的滲透率大概在20%－25%左右」，鏈鏈金融COO蔣鵬飛對一本財經記者透露，這個佔比還有很大提升空間。

這片萬億市場，大有遨遊機會。

除了市場的潛力，而另一方面，大家不約而同選擇這個場景的原因——這是一個「極為安全的場景」。

孫新傑舉例稱，一個租戶出現了壞賬，不再分期還款，他們會寬限一周到半個月後，如果還不還款，就扣除租戶的押金作為當月房租，讓其退租。

「按照這個邏輯，這個行業幾乎就是零壞賬率的」，孫新傑稱。

可謂天時地利人和的租房分期，為何在短短一年的時間裡，就遭遇了大面積潮退？

03 控制場景

租房這條產業鏈，大概是從有房子之後，就一直存在。

在這條交易鏈條中，有房東、中介、品牌公寓、二房東、租客等各種錯綜複雜的關係，根深蒂固，且極為混亂。

「開始大家都不懂，這片市場怎麼玩」，孫新傑稱，大家用了一年的時間，各種踩坑、栽跟頭。

「當初資本市場一股腦地投了一堆天使，但沒搞懂關鍵。」房司令CEO吳超認為，控制場景才是關鍵。

這個租房場景，掌握在誰的手中？

顯而易見，是房產中介和品牌公寓。

中國的房產中介市場，實在是備受詬病。在各位租房客的心中，大部分中介都並非正面形象。

這個群體，極難操控。

「一些小中介，直接找一幫人，偽造租房交易，錢一到手就跑路」，孫新傑稱，公司因此損失了幾十萬。

等大家踩完這波坑，已讓很多機構血本無歸。

「有一家租房分期公司，開始為了衝量，大小中介或品牌公寓都接，他們家都沒有風控系統，只有一個Excel表格」，孫新傑稱，結果運行了半年，公司虧進去幾百萬，直接退出了市場。

孫新傑認為，大家開始都對這個場景的安全度預估太高，忽視了中介這個群體的高危性。

血淋淋的教訓之後，孫新傑加強了B端風控，設置了嚴苛的門檻，譬如，合作的平台，實際運用5年以上，營業執照成立兩年之上，旗下要超過400多間房源。

然而，即便如此，和他們平台合作的40多家中介和品牌公寓，其中6家都出現了問題。

去年年底，一家中介機構突然連續申請了4單分期，每一單的金額極高，都是5萬。

這引起了孫新傑的警惕，他把申請人的電話，往搜索引擎上一搜，齊刷刷顯示的都是租房信息。

「我點進一個頁面看，我去，居然是申請貸款這家中介機構的員工，三級金牌認證經紀人，這不是鬧嗎？」孫新傑繼續追蹤，當天晚上就拿著租房合同，找到了房屋的業主。

「業主一看，說他是租了房子，卻不是合同上這個人」，孫新傑就此核實，這是偽造交易。

拿著真憑實據，在他的逼問下，中介的老總承認了前面4單都是自己的員工申請。

「他說急需要用錢，就借用一下」，中介老總最終在孫新傑的施壓下，將20萬歸還，而其他平台，就沒有那麼好說話。

「另一個品牌公寓的老闆，甚至用自己妻子的身份證、員工的身份證申請，套出來40多萬，直到半年之後再歸還」，孫新傑稱。

行業不得不提的隱患是，部分中介和品牌公寓，就是將分期平台當成一個絕佳的低成本融資渠道。

目前，分期平台的利率都不高，年化率不超過12%，而加上各家平台的競價，利率還在下降。

而孫新傑的利率是7%，這個利率，大部分由中介機構來承擔。

比如一個租客一年租金10萬，扣除7000的利息，剩下的9萬3，就會直接打到中介公司的賬戶。

「只需要找幾個人，過來偽裝成租房，填寫簡單的資料，就可以立刻拿到大量的資金」，孫新傑稱。

B端套現的潛在風險極大。「一旦出現，就是致命性風險」，孫新傑稱。

因為租房市場有明顯的淡季旺季，市場混亂，渴求現金流，極容易產生經營風險。

克爾達是鄭州的一家老牌房屋託管公司，本地有多個店面，資格老，實力雄厚。也是孫新傑公司合作的一個平台。

2017年1月開始，克爾達大批量門店關閉，對外聲稱公司裝修或者公司要被收購。目前維權租戶人數已上千。

而會分期、58月付、陽光分期等一線分期平台，都曾和克爾達合作。

「克爾達倒不是跑路了，他們拿著現金流，去投資了一個新的項目，結果資金鏈斷裂，無法再支付房東的租金，房東將租戶趕出去」，孫新傑稱。

「房東收不到房租，我們被房東趕了出來，我們沒房子住還要還貸款。」租客在各處投訴。

守住了場景，就守住了命門，等大家明白這個道理之後，很多機構已在洗牌中黯然退場。

但即便發現了這個「機密」，要想守住這個命門，又談何容易？除了考慮規模、聲譽，就連經營狀況和未來風險，都要考慮在內。

04 回歸初心

除了在風控上的大栽跟頭，還有眾多的玩家，在一輪輪的燒錢大戰中，成為了「陪跑」。

「一家中介機構，會同時接很多家分期平台，租客最終會選擇哪一家？」孫新傑稱，一般有兩種情況，要麼是中介有提成，極力推薦，要麼就是分期的利率最低，租客主動選擇。

為了搶奪市場，租房分期市場曾經用燒錢和降息來搶奪市場。

「一些平台中介機構的返點極高，只要進件一單，就返點50甚至100元，一段時間把中介們養得很叼，還坐地起價」，孫新傑稱。

價格戰，往往由資金雄厚的巨頭率先點燃。58月付房租分期產品推出後，0手續費。

逼得其他玩家，不得不跟著降息降門檻。

實際上，租房分期市場實在是一個薄利市場，除非規模效應，否則談盈利，就是妄想。

目前，房租分期普遍按照月租6-12%收取服務費，要麼由消費者承擔，要麼由中介機構來承擔。

「我們目前可以拿到成本6%左右的資金」，會分期李磊透露。

而大多的租房分期平台，從P2P拿錢，成本更高，「實在是連成本都覆蓋不了」，孫新傑稱。

因為利潤太薄，依靠燒錢獲客的玩家，在競爭壓力之下，不得不紛紛離場。

這實在是互聯網中常見的戲碼——在任何有寡頭效應的領域，只能容納前兩名的玩家，剩下的，大多是陪跑大軍。

留存的巨頭，要麼背靠大樹，要麼資金雄厚，所謂「屌絲逆襲」的戲碼，實在不適用在這個領域。

百家爭鳴之後，終於到了巨頭爭霸的時代。

好在是，2017年，行業回歸本心，殺出重圍的玩家，開始修鍊內功。

玩家減少後的租房分期市場，還沒有到綻放的時機，原因就是，市場上對於分期產品的接受度，並不高——一個用戶要申請一批分期貸款，可能要和分期平台，房東，二房東簽訂一系列的合同，一旦退租，就會牽扯各種問題。

因為市場教育不夠，很多租客將所有亂象，都歸結到了租房分期的身上——在各個房租分期公司的貼吧里，到處充斥著用戶對於產品和租後服務的不滿。

「自如白條產品幾乎沒有壞賬，只有3.7%的逾期，逾期主要是因為產品體驗不好，沒有及時提醒客戶還款造成的。」蔣鵬飛稱，接下來，他們將著重打磨產品，提升用戶體驗。

李磊也不約而同地轉移了競爭重心。

「好的產品，要做到前端使用無感知，用戶只需幾步就能得出成功借款、審核中、拒絕幾個結果。而過程中風控運行的數百條規則，資料調取等繁瑣細節，留給後台去做就好」，李磊稱。

「如果只想在租房分期這一畝三分地賺錢，就眼光太淺了」，孫新傑稱。

而巨頭們的布局，都是著眼未來。

金融在很多時候，就如潤滑劑，將產業中各個環節串聯，打破價值鏈，重塑行業。

在蔣鵬飛的眼中，金融同樣也是工具，最後都要歸於產業。未來，他們會用金融服務他們可以觸達的房地產行業。

而李磊的想法是，用金融的手段，先切入行業中，未來去解決「租房難」的問題。租前、租中、租後，有太多痛點。

夢想和野心，都挺好的。

集中爆發，行業陣痛，大規模退潮，到如今的洗牌之後的冷靜與剋制，租房分期市場剛剛經歷一個市場周期。

「任何一個行業，在沒有摸清所有細節之前，都不要冒進」，孫新傑稱，莽撞、盲目追求流量，對風險缺乏敬畏之心，都是洗牌期到來的原因。

也許，這個結論，可以放在任何金融行業…

（應受訪者要求，本文部分人名為化名。）