只付利息抵押貸款捲土重來

Getty Images只付利息抵押貸款的月供數額可能更低。只付利息抵押貸款(Interest-only mortgages)正在吸引一類借款人的興趣。此類貸款在頭幾年只要求貸款人支付利息，無需償還本金。此類借款人希望降低月供數額，並將節省下來的資金用於其它能夠產生收入的投資。多家銀行表示，此類貸款較低的月供數額吸引了借款人。和普通抵押貸款相比，此類貸款的月供數額能降低30%至40%。由於過去一年中利率已接近歷史最低水平，此類貸款甚至變得更加便宜。房地產分析機構CoreLogic的最新數據顯示，在2012年1月至10月間，只付利息抵押貸款在銀行發放的私人抵押貸款中佔比約為14%（私人抵押貸款大都為銀行自行持有，而非出售給政府支持的機構）。美國全國性銀行EverBank說，在其發放的所有私人珍寶按揭(jumbo mortgage，專指金額超過限制的巨型私人按揭貸款，該限制由房利美和房地美設定，是兩房同意收購的私人按揭貸款的最高額)中，只付利息抵押貸款的佔比約為15%至20%。在紐約梅隆銀行(New York Mellon)財富管理部門，和去年同期相比，今年到目前為止該部門收到的只付利息私人珍寶按揭的申請數量增加了近50%。該部門全美抵押貸款銷售主管埃林?戈曼(Erin Gorman)表示，今年一季度此類貸款的申請非常強勁。其它銀行正在進入這個市場。比如今年4月，總部設在印第安納波利斯的貸款服務機構Stonegate Mortgage Corp.將推出私人只付利息珍寶按揭。Stonegate的首席執行長(CEO)吉姆?卡提羅(Jim Cutillo)說，他預計很多本來會申請可調利率抵押貸款(adjustable-rate mortgage)的富裕借款人現在會轉而申請只付利息珍寶按揭，特別是貸款利率固定的此類按揭貸款。今年早些時候消費者金融保護局(Consumer Financial Protection Bureau)宣布的抵押貸款新規可能會刺激此類貸款的需求。從2014年開始，提供可調利率抵押貸款的銀行將會根據貸款人的還款能力對其做出評估，這裡的「還款能力」是指貸款人承擔比初始利率更高的貸款利率的能力。因此造成的結果是，一些申請者發現他們只有資格申請數額較小的抵押貸款。卡提羅說，Stonegate提供的只付利息抵押貸款在貸款期限內利率固定，購房者的借貸能力因此得到了維持。儘管如此，根據美國消費者金融保護局的規定，從明年開始，在那些由陷入止贖的借款人提起的訴訟中，繼續提供只付利息抵押貸款的銀行可能面臨更大的責任。但多家銀行正試圖淡化這種風險，這些銀行說他們只向擁有大量資產的富裕借款人提供此類貸款，這些借款人不太可能出現斷供的情況。大多數此類貸款允許借款人在頭10年只償還利息。對於那些計劃在這10年內將所購房屋賣出的購房者來說，此類貸款頗具吸引力。以貸款總數100萬美元、期限30年且利率固定為4.08%的抵押貸款為例（抵押貸款信息網站HSH.com的信息顯示，私人珍寶按揭的平均利率為4.08%），如果每月只需償還利息，那麼月供總額只有3,400美元。如果本息均需償還，那麼月供總額約為4,820美元。此外，一些富裕的借款人發現這種抵押貸款的靈活性更大。比如那些收入會出現季節性波動且自營職業的富裕借款人，以及獎金在收入中佔比較大的個人往往更傾向於只付利息抵押貸款。EverBank負責住宅貸款的執行副總裁萬德(Tom Wind)說，這是因為此類貸款月供數額較小。如果借款人有額外資金且本人願意，那麼他們也可以臨時提高每月還款的數額。此類貸款也有靈活的還款方式。在大多數情況下，如果借款人想要提前償還本金，銀行都會同意且不會對其進行懲罰。儘管如此，此類貸款還是存在許多風險。如果借入的是只付利息抵押貸款，那麼借款人在開始償還本金之前，無法增加自己所擁有的房屋權益，如果房價下跌，借款人最終可能會發生所欠款項大於房產市值的情況。以下是其它一些需要考慮的問題：首付比例更高：有些銀行會要求借款人提高首付比例。和普通抵押貸款相比，此類貸款的首付比例可能會高出30%，甚至更多。貸款利率更高：和需要每月償還本金和利息的抵押貸款相比，一些銀行會向此類貸款收取更高的利息，利率通常會高出0.12至0.25個百分點。必須保證流動性：大多數只付利息抵押貸款採用的是可調整利率，這意味著如果利率上升，借款人每月還款的數額會增加。借款人應考慮自己是否有足夠的流動現金以應對月供突然增加的情況。

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