「房價還要下跌」變成「看走眼」

「房價還要下跌」變成「看走眼」

——流動性泛濫、股價暴漲翻番，房價為何不漲？

武漢科技大學金融證券研究所所長 董登新（教授）

　　筆者按：主觀上我們並不希望房價暴漲，但畢竟主觀意願不能代替客觀事實，因此，面對產能過剩與流動性泛濫的雙重矛盾，如何布局中國宏觀經濟未來走勢，這是中央決策層不能迴避且不得不回答的一個重大問題。

　　今年上半年，就在所有人都在為股市反彈或暴漲叫好的之時，北京不少學者卻喊出了「今年房價還要下跌50%」的響亮口號，不過，他們並沒有回答：究竟是北京的房價要下跌50%？還是全國房價下跌50%？當時，筆者曾奮筆疾書、撰寫了《房產將是中國居民最佳保值工具》（2009年3月6日發表於美國股市創新低之時），隨後筆者又撰寫了《房價上漲是通脹預期的本能反映》（2009年4月3日），《股價漲則房價必漲的三大理由》（2009年4月24日），《物業稅抑制炒房是無稽之談》（2009年5月28日），《通脹預期：房產是最佳保值工具》（2009年6月11日）等文。

　　今年上半年，還有一則十分可笑的「房市故事」。面對今年上半年樓市不斷回暖升溫的態勢，許多媒體一方面不願承認事實，並自欺欺人、大造聲勢：「房產開發商造假拉抬房市，購房者切莫上當受騙」，「房產商僱傭大量退休老人排隊買房，假造人氣」，如此等等；另一方面，更有人將今年6月初萬科王石關於「當前房價維持不住」的言論當成語錄，大肆宣染「王石說房價還要下跌」。據筆者查閱王石的博客所知，王石本人其時正率領他的團隊在西部地區「遊山玩水」，不知王石先生其間是否真的發表過類似「語錄」？

　　不過，隨後，萬科王石便以自身的實際行動狠狠地給了這些傳言者一記重重的耳光：今年6月份，萬科實現銷售面積67.1萬平方米，銷售金額68.6億元，同比增長49.9%和57%；1——6月份，萬科新增樓盤項目8個，權益面積200萬平米。從今年5月份以來，萬科頻繁出手拿地，並在6月份參與了北京和武漢多個地王競標。今年7月7日到10日三天內，萬科又以10億元的代價拿下湖北武漢和廣東中山兩塊地。這就是真實的萬科與真實的王石。

　　然而，面對這一尷尬的結局，這些王石語錄的鼓吹者們還是選擇了先給王石台階下，然後再給自己台階下，他們十分委曲地認為「王石對房市也有看走眼的時候」，但他們始終不願承認是他們對王石「看走眼」了。當然，更有人望著至少已上漲了20% 的房價，大罵王石狠心害人，讓他們錯誤了最佳買房時機。

　　其實，自2008年底以來，隨著4萬億的中央投資計劃和18萬億的地方投資計划出籠，中央銀行連續四次降低利率，尤其是今年上半年銀行新增信貸逐月創新高、創天量，人們對通貨膨脹的預期就越來越強烈。然而，一方面大量信貸硬性投放，而另一方面，過去支撐GDP高速增長的鋼鐵、有色金屬、電力、水泥、煤炭等行業卻出現了嚴重產能過剩，如此一來，赤字財政政策與廉價貨幣政策釋放的流動性開始過剩、開始泛濫，於是，一部分率先流入股市，一部分隨後流進房市。這便是流動性泛濫的必然結果。

　　雖然有不少國人（包括老百姓、官員、學者），他們只希望股市暴漲，而決不願看到房市跟漲，但主觀意願畢竟不能代替客觀事實。事實上，自去年10月28日以來，中國股市大盤已暴漲了100%，就連全部垃圾股也都實現了股價翻番，大家想想：如果只有股市泡沫，而沒有房市泡沫，那麼就無法形成真正意義上的「經濟泡沫」。因此，股市暴漲，必有房市與之聯動上漲。一廂情願地希望房價不要漲，或是要求房價不能漲，這豈不是「只許州官放火，不許百姓點燈」？除非重回計劃經濟年代！

　　據媒體估計，今年上半年，一、二線城市的中心城區房價平均上漲幅度至少超過20%。當然，也有人預測，在維持現有宏觀政策不變的前提下，今年下半年，一、二線城市的中心城區房價可能還要上漲50%左右。其實，這只是表明了人們對未來通貨膨脹的一種預期和警覺。這種通脹預期除了對流動性泛濫的警覺，還包括對股價、油價、水價、電價及利率變動的觀察與預測。

　　對於通貨膨脹的預期，人們最本能的反應就是如何應對「錢不值錢」、如何「保值」？當然，投機者也會認為，通貨膨脹正是「渾水摸魚」的大好時機，更是趁亂髮財的大好機會。無論是中央企業拿地也好，抑或是上市公司轉向房地產也罷，其實，都是「錢多」惹的禍！

　　在「錢不值錢」的預期之下，如何保值？對於普通老百姓而言，這是一個難以選擇的大難題。因為黃金隨美元匯率而動，不可能保值，而且黃金保管成本昂貴；同樣，股票市值只是紙上富貴，必將隨泡沫破滅而人間蒸發；唯有實實在在的不動產——房產，總是漲多跌少，既可自住，也可他租，還可投機，因此，只有房產才是真正的保值工具！

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