判斷商鋪的投資價值 ，轉21世紀房產

話說：「一鋪養三代。」意指投資一套商鋪，靠收取租金可以供給三代人的生活所需。在現今社會該話也是完全正確的，在上海任何區域有一個100平方左右的商鋪，成功出租的話，每個月可以擁有固定的租金收益5000-10000元，如在商業街位置，租金收益更高，這樣的收益，如商鋪沒有按揭之虞，完全可以確保一家人日常生活所需。

投資商鋪，一直不失為一個投資進階的熱門話題，但如何找到最具有性價比的商鋪，確是一門大大的學問。有鑒於此，本文希望從中醫必經的步驟「望聞問切」來揭開商鋪投資的基本理念：

【名稱】望

【解釋】望診，中醫用語：指觀氣色

1． 商鋪必須有獨立門面，獨立門面相當重要，最好是1樓正面沿街，門寬不低於4.5米（1.5開間），商鋪沒有獨立的門面，會失去廣告空間和上門客的數量，也會失去施展營銷促銷的空間。

2． 挑選已經形成商業氣候的地理位置，這些商業氣候可以是政府刻意打造的及在長期經營中自然形成的在某一街道的特定商品的集中區域，商業成市的力量非常強勁，嘉定區曹安路輕紡市場未成市前商鋪售價4000元/平方，月租金僅1000餘元，市場成熟後售價50000-70000萬/平方，月租金10000餘元。

3． 周邊有著名連鎖品牌餐飲或品牌專賣店入駐最佳，品牌連鎖機構的選鋪工作相當系統化和專業，借其公司的市場判斷能力，完善自己的判斷。

4． 能做餐飲的商鋪尤佳。

【名稱】聞

【解釋】聞診，中醫用語：指聽聲息

1. 選擇的區域應該在辦公樓附近、交通樞紐鄰近處、學校附近、居民密集區，主要經營出路以周邊固定消費為主。

2. 人流量是關鍵因素，要學會區分過路人流量和消費人流量，其中合理比例應該是2:1。商鋪的收益訣竅在於商鋪門前的人流量，總量越高越好，統計人流的時段以周一至周三的10點-16點，如是餐飲商鋪還要統計晚上18-23點的人流。

3. 商鋪的結構決定商鋪的投資價值，千萬不要誤入結構有問題的商鋪。理想的商業建築結構以框架為佳，此種結構得房率較高、當中立柱較小甚至是沒有，有利於經營者商品的出樣和商鋪的格局規劃。

4. 周邊100米最好能有公交站頭及地鐵出口，停車位較近，商鋪要迴避那些能在門口停車的商鋪，因為門口能停車的話會影響商鋪的展示面。

【名稱】問

【解釋】問診，中醫用語：指詢問癥狀

1. 周邊人群的消費水平的高低決定了商鋪的價值。在周邊購買力較高的區域，商鋪的價值更高，獲得更高的租金和投資回報率的機會更大。還要密切注意周邊商業的生意情況，商鋪在周邊50米半徑屬於一榮俱榮。

2. 了解周邊的規劃及商鋪的開發商，好的周邊規劃決定商鋪未來幾年的走勢，好的開發商擁有良好的商業配套及大量的住宅去化率，這些都是投資的重點。

【名稱】切

【解釋】切脈，中醫用語：指摸脈象

1. 商鋪投資宜重發展前景，雖然在一些位置偏差的地方前期租金很低，幾乎商戶無人問津，但需要判斷符合馬路小、周邊市場好、人流有逐步擴大的趨勢、商鋪銷售去化率較高，這些商鋪具備投資價值。

把握投資時機，在經濟形勢虛高、商業景氣且商業利潤非常高的時機，不宜投資在高位運行的商鋪，升值空間已被大量消耗。按目前市場形勢一般比較適宜投資的商鋪價格：商鋪售價和周邊住宅售價的比為1.3:1。

你的讚賞是我堅持原創的動力