這個在風口上20年的行業正在洗牌

來自專欄房地產職場小建議

此文為本人原創，首發於我的知乎專欄，謝絕轉載。

最近除了房子還能不能買的問題，還有很多人在關心這行還能不能幹，還有沒有發展。本文就是在這個視角來看一下地產行業的發展和業內從業前景。

從互聯網時代，「風口」這個詞熱度空前，它更多指代一種機會來了只要你在其中就大概率成功的現象，俗話說豬也能飛得起來。所以風口這個詞不算太好，它的投機性太強，潛台詞意味著你不一定牛，但可以借勢上天。相對於大家耳熟能詳的各種新經濟、互聯網領域的所謂跟著風口上天的故事，房地產行業也許太成熟太不夠新穎了。大家愛看的是「獨角獸」們的故事，對房地產行業里的諸多「龐然大物」熟視無睹，很少有這樣一個行業承載如此之多，企業規模如此之大確又如此不被關注，除了房價和對行業的負面情緒，這個行業的從業人員並不像互聯網企業那樣被關注、被認可，這一點也很容易從知乎討論的各類話題中看得出。

而今這個行業正在面臨徹底的變化，是自上世紀90年代住房改革以來最大的變革，這趟轟隆駛過的列車即將遠去，接下來會怎樣似乎應該說道說道。

所以說用「風口」來形容房地產行業似乎不太貼切，因為雖然有很多企業在這個行業野蠻生長的時候莫名其妙做大做強，有很多個人因為這個行業創富（無論作為從業者還是炒房客），但房地產行業持續的作為中國經濟支柱地位，拉動上下游產業和對城市發展的作用，創造就業和大量對普通人而言相對公平的發展機會，在過去的20年里的歷程中是真實存在的，而且這個行業始終不斷地走向規範化和專業化，尤其是近幾年湧現的品牌標杆地產企業。

這些企業無論是在地產開發的專業都、跨領域運營都有持續的積累，也許房地產業太過於被聚焦，太過於被妖魔化，以至於很多人只盯著房價而忽略了這些巨無霸們這些年的轉型。而這種轉型實際上正是企業對行業變化的一種前瞻性調整，當看客們察覺到房地產行業的變化，業內的領先者已經跨行業布局多年形成了一定的生態環境，雖說房地產開發業務仍然是主流地產企業的主要業務，貢獻主要業績和現金流來反哺其他業務，但這種堅決的轉型趨勢仍然是相當清晰的。

以地產龍頭企業為例，萬科早就提出城市運營商概念，布局從養老產業、公寓出租、生活服務等多個領域；更不用說其他跟房地產緊密相關的上下游領域均有開發商涉足，金融、文化旅遊、產業運營等等。

投資拉動的騰挪空間有限

2017年全國房地產投資達到109799億元，比2016年增加約7%，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%。當然這個增速在年內是持續降低的。

與之對應的國家統計局的兩個數據，一個是2017年我國GDP總量達到82萬億，增速6.9%。

中國央行公布數據顯示，中國2017年M2同比增8.2%，創歷史新低，廣義貨幣(M2)餘額167.68萬億元。雖然央媽在控制貨幣泡沫，這種前瞻性的動作在今年看來是十分有必要的，但同時上述數據也反應了我們的經濟增長效率偏低，投資拉動佔比明顯，且其中投入到房地產行業的錢恐怕真的是一個難以評估是否在承受額能力範圍之內的數據。

來自印鈔和貨幣的乘數效應，持續投資拉動很大程度上也是造成地方債這個顯性危機的原因。什麼東西都在一個量的控制，而房地產行業作為經濟抓手在過去幾年承擔了太多，這個副作用是擺在那裡的。我們的經濟花5塊錢創造1塊錢的增長，這並非空穴來風，當然這個比例目前實際上是有爭議的，但效率有限這個定性爭議不大吧。

前幾天央行發文喊話財政部要有更積極的財政政策，今年5月份以來的定向量化寬鬆，央行一再強調是針對性的，解決債轉股、小微企業融資難等問題，絕不搞」大水漫灌「，這是警惕2008年之後的政策副作用，也是給市場預期打預防針——這一次，經濟的主要抓手不能是房地產，至少這不是推動貨幣泡沫在房地產領域繼續堆積。對應房地產行業這不算個好消息，靠前幾年的突飛猛進和通脹，地產龍頭企業規模增速驚人，但今天換了劇本主角便配角。但作為一個從業者客觀地看，這對經濟過熱的控制和金融風險是非常有必要的。

高周轉門檻

縱觀這幾年的房地產市場，千億已經從標杆企業的門檻，變成行業門檻；三千億、五千億和沒有含出口的萬億規模年銷售額都在地產大鱷的年度內控計劃中，2017年房地產百強的門檻大約在150~160億左右，這樣的年銷售額放到其他行業大概率也是翹楚，或者至少還不錯，但在地產領域，很多50~100名的企業，別說外行人不知道，地產業內的人也未必都了解，甚至未必聽說過。這就是這個行業的一個特徵資金規模大，沉澱在這個池子里的鈔票很多。

大約兩年前，我們在業內開始感受到的，除了」高周轉「另一個就是」洗牌前夜「各路房企拚命的爭取下一站的船票。那時候我們估計船票也許不會超過50張，甚至更少，洗牌期會持續3-5年。進入2018年，這種危機感更重，我們權且不論各路專家的觀點，目前我認為這個洗牌期也許總共3-4年，只不過達到一定規模的房企不能突然倒下，但可以慢慢被擠壓和兼并，這主要是為了金融穩定，因為一個房企它的企業融資和房產銷售過程中的客戶銀行貸款規模和範圍都比較大，尤其是區域及全國布局的企業。所以大魚吃小魚可以把這些債務和投資過程合併，而不是擠破。

前兩天經濟工作會議提到的仍然是「去槓桿」，而不是兩周前的穩槓桿，一字之差實際上代表了資金不會以量化寬鬆的形式進房地產，加上二季度棚改政策調整貸款決策權收上去，同時各地的限購、限售沒有放鬆而是加碼，深圳在zzj經濟會議之際也立刻出台了政策補丁。自2016年8月以來，我國的樓市政策如同360軟體的每天提醒有新的補丁升級，至今包括所有一線城市、准一線城市在內的三十餘個主要城市的限購政策基本升級完成。量變到質變的過程往往如此，一開始是「空調」，但累積下來的影響總會兌現在兩個主要方面：

1、炒房資金要被鎖住；房產投資屬性在於流動性和增值性，目前價格穩定+幾年內轉讓的限制條件（各地有差異，包括稅收或者交易年限）是有效的。個人信貸規模增速支撐下的投資需要被鎖住在房地產池子里，不流出，也不能在炒房中來回傳遞，這就是民間去槓桿。

這裡補充一點，自2017年至今，我國的個人儲蓄增量持續下降，而貸款增量放大，在當前金融泡沫和全球經濟衝突的環境下民間個人作為一個負債部門而不再扮演儲蓄部門，與地方債、企業債（包括上市企業股權抵押）是值得警惕的。

央行發布《2018 年上半年金融機構貸款投向統計報告》數據顯示：2018 年 6 月末，人民幣房地產貸款餘額 35.78 萬億元，同比增長 20.4%，增速比上季末高 0.1 個百分點；上半年增加 3.54萬億元，占同期各項貸款增量的 39.2%，佔比比上季末高 0.1 個百分點。

2、房地產企業騰挪的空間更小，一方面是融資難，發債和境外融資等通道實際效果是高槓桿和高利率，但在這種情況下包括碧桂園、富力、龍湖、合生創展等均出現個別的擬發債被終止，當然目前看這還是個例，同時央企地產和部分龍頭企業也成功發債獲批。但是這個跡象還是明顯代表了趨勢，就是房企資金鏈越來越難以支撐擴張，你可以好好努力維持現狀，但大規模的拿地和開發就看你自己財務和現金流狀況了，你完全靠銷售回款不現實，尤其是在目前限簽、限貸的制約下，即使銷售情況好，但是合同網上備案、銀行房貸環節放緩照樣影響回款。所以說房企近兩年努力上規模是正確的，規模小了更沒有機會。

當然必須補充一點2018年上半年成功發債債券的房企多達73家，發債不順利的還是少數，舉例下表還是為了說明這個趨勢，之前房企通過開發貸和項目融資其實難度沒那麼大，尤其是規模大的上市企業，但今年這一情況的確有轉變。

2017年全年以及2018年上半年，房地產企業共發行769支債，總發行量6514.23億元，總償還3055.99億元，凈融資額總計3458.24億元。

2017年房企新發債平均票面利率為5.97%，2018年上半年相比2017年平均票面利率有所上漲，為6.27%。其實房企融資利率相對於其他行業來說算不高了，而且算是還得起，只不過利率開始吞噬利潤，同時周轉壓力劇增。

高周轉與洗牌、換血

要說地產界有什麼特別粗放的方面，就是在用人；業內諸多公司不同層面的管理者經常說的：很多時候不是事兒不行，是人不行，不換思路就換人。

其實這句話邏輯上有問題，但為什麼身居高位的職業經理人們都這麼說呢？因為大家沒法說事不行，只能說人不行。我們微觀的來看，任何一個項目開發過程有難處解決不了，你說是企業拿地、規劃、戰略、定價、成本測算的問題？你說是老闆有問題？是房地產這個行業有問題？這些話要麼政治不正確、要麼說了沒用，你得拿出解決辦法啊，其他因素你都改不了就只能把問題推給人，因為唯一能使出來的管理手段是換人。

畢竟每個層次的管理者都知道，專業方面領導也沒辦法，一層一級往下看我只能說是團隊問題，人要調整。這樣我才好給上級交代而不是給上級壓力。如果說事不行那大家是不是沒法幹了？也不盡然，事不行往往是策略方向問題，是管理動作問題，其實可以調整，否則一味的增加人手、或者換人，實際上是總體策略落後於市場的表現。

可是殘酷之處在於，市場變化太快了，而且是在外部經濟環境（美國主導的貿易戰）和內部泡沫雙重壓力下，而並非我們的調控那麼簡單，所以房企的時間有限只好一邊干一邊換，於是洗牌和跳來跳去的經理人在圈內成了見聞主角。

難，大家都知道，但地產行業也在洗牌房企，所以完不成，就走人。借用中國男足常用語：留給地產人的時間，不多了。

泰禾大換血

泰禾作為近幾年快速增長的地產企業，其「院子」系產品在業內是佔有一席之地的，作為激進的閩系地產企業代表之一，全國地產20強。進入2018年，泰禾人事大調整，走了十年老人沈力男；還有財務總監羅俊、上海區域副總經理鄂宇、泰禾集團副總裁丁毓琨先後離職，而原龍湖煙台總經理李亮、原西安萬科總經理錢嘉、原萬達企業文化中心副總經理伍小峰、原華夏幸福地產集團財務總經理李斌等相繼加盟。

最後泰禾形成了21個副總裁的陣容也成了業內一景，頂著高級title的經理人們將面對黃老闆2000億的目標在下半年如何實現，其中很多人剛加入泰禾不久，都是高薪挖來的精英，但已經有人萌生退意，畢竟每個企業的脈絡和實際情況並非各個專業的經理人空降就都能適應。2018年上半年泰禾銷售業績約為655億元，2017年全年銷售業績1010億元，今年下半年看來得加油了。

自去年至今各大房企人事更迭走馬燈一般，中海、龍湖、萬科、陽光城、中南、碧桂園、新城、綠城、中駿……這個名單非常長，既然是人事調整企業名錄就不分排名先後了，見諒。

明星經理人的跳槽和年薪的新聞總算為地產人刷了一把存在感，不過大家跳來跳去都在這個圈子內，行業的挑戰一直很大，現在則是非同尋常的大，與之前我們遇到的不可比，但像之前的每一次一樣，祝願大家扛過去拼搏出發展！

大家總愛講「風口」，就跟愛唱衰地產和房企一樣，不過20餘年以來一直在風口浪尖上的行業屈指可數。作為地產人曾經和當下面臨的壓力和挑戰，如同這些年的付出和取得的成就一樣非一般，地產同仁當共勉。

此文為本人原創，首發於我的知乎專欄，謝絕轉載。

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