【海外房產優選】全國賣地收入猛增43%，誰是最後的接盤俠？

08-10

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200多次房產調控下，土地財政收入暴漲43%

今年上半年的房地產市場堪稱風雨飄搖，大大小小的調控政策總共出了200多條：

在國家的多番調控下，房價確實有降溫趨勢，一線城市尤其明顯。

北京通州一樓盤房價房價腰斬，短短一年時間從4萬開盤價降到了2萬，由此導致了轟動一時的退房事件，環京地區房價穩漲不跌的魔咒也就此打破。

但在眾多媒體唱衰國內房地產的時候，國家財政部低調公布的一條消息卻令人大跌眼鏡：

2018年上半年，全國國有土地使用權出讓收入26941億元，同比增長43%。

除了土地出讓金，與土地和房地產相關的各類稅收也頗為可觀：

這是什麼情況？政策收緊的嚴打期內，政府怎麼自己高價賣地賺錢去了？

海房君研究後發現，政府賣地收入再創新高的同時，土地交易火熱的地區也發生了變化。

以前主要靠一二線城市吸金，但今年北京土地收入同比下滑了25%，上海、廣州等城市也不如以往景氣。

如今，真正支撐起政府土地財政收入的，是三四線城市。單看3月份，三四線城市的賣地錢高達2260億元，遠高於一二線城市之和。

而從上半年整體來看，三四線城市更是殺出了不少黑馬，比如賣了571億元、殺進TOP5的廣東佛山；同比暴增10倍、賣地收入超100億的湖南嶽陽等。

雖然創收城市不同了，但具體掏錢的那批人其實沒多大變化。現在大手筆購買三四線城市土地的，還是曾經買下一二線的那批房企。只是「場地」更換之後，政府的態度友好了不少：

恆大項目負責人到河南某縣城買地，和政府洽談時是這麼說的：

「希望政府有關部門做好各項基礎工作，實行一站式集體辦公，抓緊時間落實項目區拆遷任務和水電路氣通信等基礎設施建設工作。」

而當地的縣委書記是這樣回復的：

後來，雙方愉快地達成了交易。

麵粉貴了，麵包自然要漲價。房企花大價錢買了三四線城市的土地之後，自然還要想辦法賺回來。

有業內人士透露：「大型房企不差錢，往往會高價拿下一小塊地，將區域地價大幅度拉升，然後再與政府洽談以優惠價格拿下大宗土地。」雖然這一消息的真實性還有待考察，但三四線的房確實越來越貴了。

5月，三四線城市的新房均價已經超過1W元/平方米，而房價漲幅排名前十的城市中，三四線城市佔了9個。

於是，越來越多的中國人為了買房而背上二三十年的債務，居民負債占收入比重的90%以上。

可怕的是，百姓欠債的時候，房企也在欠債：130家房地產上市公司的整體負債率接近80%，恆大凈資產負債率達183.7%，萬科總負債超過一萬億元。

到處都沒錢，各項指標都超過國際標準的安全線，這種情況下，中國房地產市場會不會突然崩潰？不好說，但需要注意的是：

「當經濟處於過度繁榮時，沒有人不相信泡沫會繼續膨脹，人們不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒險的正確性。」

我們不得不考慮，如果國內房地產市場崩塌了，你還能剩下什麼？

最可怕的是，十年房價飆漲促使中國人把雞蛋都放在了國內房產這一個籃子里。

中國家庭的房產在總資產中佔比高達69%，北京、上海甚至達到了85%，而美國僅為36%。

其實，改革開放都四十周年了，我們的投資眼光也該往外走走了。比起國內房產投資，海外投資的風險規避性顯然更強。

拿國人最熱衷的房產來說，房地產市場比國內成熟穩定的，如歐美地區，尤其是美國，優勢顯著：

美國作為全球發展最好的經濟體，尤其特朗普上台後出台的政策都在刺激經濟向好，就業增長。在好的經濟環境刺激下，美國房產市場整體呈現出穩定向好的態勢。
美國法律規範成熟，對私有財產嚴格保護。美國的房子和土地都是永久性產權，可以世代傳承，對海外買家在購買和轉售時，都沒有政策限制。
購買美國房子也就擁有了美元資產，可以和國內人民幣資產做對沖，而且美國房子整體收益可觀，租金收益、房子增值收益都還不錯。租金收益最高的地區，如奧蘭多，租金回報率能達到8.6%以上。

從投資回報率來說，東南亞地區，尤其是泰國、馬來西亞的回報更高。

從房價漲幅來看，曼谷房產可能重現十年前的北京房地產市場。受國家政策影響，曼谷的經濟發展酷似十年前的北京：國家機構集中落地、大型交通設施上線、500強企業紛紛入駐、多批批資金投入……房價自然也上升得很快。

從租金收益來看，馬來西亞吉隆坡的房產能甩國內一條街。吉隆坡房產本身的保值屬性很強，近十年都保持穩定增長狀態；而租金收益更是穩居亞洲前列，租金回報率高達8.6%，房子整體收益頗高。

當然，海外房產投資並非沒有風險，首要的就是投資者需要對海外市場充分了解，包括各國購房政策、流程、市場趨勢等。

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