許家印：大難不死的地產梟雄

2009年11月5日，廣州恆大地產在香港聯交所上市，成為市值最大的內地民營房企，而其老闆許家印則晉身中國大陸新首富。就在同一天的早些時候，福布斯公布了中國大陸富豪榜，宣布比亞迪的王傳福為大陸首富。結果，變幻莫測的資本市場捉弄了福布斯，讓這份榜單當天就作廢了。也許是命運希望給許家印本就精彩的人生履歷再平添一些戲劇性，所以在他最輝煌的瞬間安排了這麼一個陰差陽錯的巧合。 當天晚上，恆大地產的一名高管曾曉華在他的博客中寫下了這樣一句話，「許家印是一代地產梟雄。12年一輪迴，鳳凰涅磐，傳奇誕生」。恆大地產1997年成立，迄今已走過12個年頭。期間，經歷了跑馬圈地的全國擴張，上市路上的一波三折，國際資本市場的觥籌交錯和刀光劍影，熬過了鳳凰涅槃的痛苦，迎來了傳奇誕生的時刻。而這個傳奇最核心、最關鍵、最耀眼的部分，顯然就是許家印本人。恆大的傳奇更像是他一個人的傳奇、一個人的戰鬥。 1.童年到中年的記憶：窩窩頭與小廚房 1958年，許家印出生在河南太康。當年，這是一個全國有名的貧困之地，十年有九年澇，當地人常常以外出討飯為生。許家印的母親早逝，家境貧困，父親節衣縮食才使得他不至於輟學。 許家印曾回憶說：「我的小學在沒有窗的茅草房中讀完，六年里，我都是蹲在一個泥檯子上聽課並完成作業。高中住校時睡的是大通鋪，每人牆上掛個竹筐，裡面一年四季的窩頭是我全部的糧食。冬天可以吃一周，夏天只吃三天，就這樣還是要長毛的。沒關係，洗洗就可以吃了。」 在這種艱苦的條件下，許家印養成了一種勤奮、堅忍的性格，學習刻苦、成績優異。恢復高考後的第一年，許家印考取了武漢鋼鐵學院（現武漢科技大學）冶金系，畢業後分配至河南舞陽鋼鐵公司。在這裡，許家印一干就是10年，沒有請過一天假，從一名技術員成長為車間主任。 但許家印當了7年的車間主任，卻一直沒有再被提拔。個性要強的許家印感到不滿足。1992年年初，許家印破例休假了，他南下深圳找工作去了。這一年，他34歲，他選擇了從頭再來，到陌生的地方重新闖出一片天地。 在人生地不熟的深圳，為了能迅速找到工作，許家印做了20餘份簡歷，每份簡歷竟然多達30多頁，他東奔西跑3個月，簡歷投出去後卻石沉大海。於是，許家印汲取教訓，重新做了10餘份只有兩頁的簡歷，這招兒果然奏效，很快就有好幾家公司的老總約他面試。 許家印和深圳中達集團有限公司簽了約。當時的生活條件非常艱苦。許家印住在公司的一間小廚房裡。那個廚房剛好擺得下一張單人床，因為空間小，自從擺放了床後，廚房的門春夏秋冬都只能開著。日後大陸首富的奮鬥生涯就從這樣一間小廚房裡開始了。 　　在這裡，許家印從一名普通的業務員做起。曾做過車間主任、管理300多號人的他開始一切重新來過。那時，許家印就連見到公司里20來歲的小女生，都會喊「師傅」。3個月後，許家印做成了第一個單子，為公司帶來10萬元的業務額，這讓老闆對他另眼相看。他也從此不用再東奔西跑，當上了辦公室的負責人。 　　2.梟雄亮劍，縱橫地產江湖 　　1994年，深圳中達組建廣州鵬達，許家印出任法人代表。當年國慶，許家印帶著1名司機、1名出納、1名業務員和1個搞衛生的，從深圳來到廣州，開始書寫他房地產事業的傳奇故事。為了節省開支，他們就在城中村裡租了一間民房辦公。這間不見陽光的房子，白天是辦公室，晚上就是5人的住處。這可以說是許家印的第二次蝸居經歷。 　　人生地不熟，再加上辦公環境實在難登大雅之堂，這家位於城中村的微型小公司，生意自然好不到哪裡去。公司沒有資金、項目，他們就四處打廣告，找客戶，拉貸款。經過不到3個月的努力，許家印終於通過銀行貸到了2000萬元的啟動資金。他還通過相關渠道收購了一家公司，取得了一個名為珠島花園的地產項目。 　　許家印很快展現了驚人的房地產運作、開發和管理能力。他的珠島花園項目，當年就蓋完了多達108枚的公章，辦齊了所有的報建手續。珠島花園以「當年開工，當年銷售，當年銷完」的業績，被稱為「珠島效應」。許家印由此一戰成名。 　　1997年年初，許家印註冊成了了恆大地產，開始自己創業。當時，公司可謂一窮二白，只有一台車、捉襟見肘的資金和七、八個人，真正的白手起家，赤手空拳打天下。 　　當時，為了找到合適的房地產開發項目，許家印幾乎踏遍了廣州的每一寸土地。經過反覆考察、調研和論證，恆大地產決定買下原廣州農藥廠的土地使用權，作為第一個開發項目——也就是後來的「金碧花園」。 　　為了加快開發速度，爭取資金的快速回籠流轉，在許家印帶領下，大家都成了工作狂。經常是早上6點下班，9點又接著上班。金碧花園很快銷售一空，回款近億元。許家印淘得了「第一桶金」。 　　1999年，恆大集團位居廣州房地產企業綜合實力30強第七名。許家印只用了一年半的時間，就在強手如林的廣州房地產市場站穩了腳跟。 　　2004年，許家印開始醞釀向全國擴張並在海外上市融資。經過精心的籌備，自2006年開始，恆大地產在全國範圍內大手筆擴張，跑馬圈地，土地儲備激增數倍，成為中國最大的地主。與此同時，許家印從國際資本市場籌集巨資，以滿足公司快速擴張的資金需求。 　　3.臨危不亂，力挽狂瀾，度過生死劫 　　2008年初，恆大地產第一次啟動赴港上市，恰好遭遇全球金融危機，特別是2008年3月7日至12日，恆大在境外上市路演期間，恰逢美國第五大投資銀行貝爾斯登轟然倒塌，國際金融危機全面爆發。「實在不巧的是，我們在美國推介時恰好碰到了幾十年不遇的美國次貸危機。貝爾斯登轟然倒掉令美國各大基金驚惶失措，包括摩根士丹利。」回憶起那觸目驚心的一刻，許家印至今仍歷歷在目。 　　恆大本來想融資15億美元，並且當時已經有了7至8億美元的定單。但基金和一些機構投資者的報價遠低於恆大最低詢價3.5港元/股。在和承銷商美林、高盛、瑞信緊急協商後，許家印表示絕不能承受資產這麼大的折價，遂決定中止上市。3月20日19時，恆大地產在香港聯交所網站發布公告稱：鑒於國際資本市場現時波動不定及市況不明朗，本公司決定不會根據原有時間表進行全球發售。 　　上市受挫，一時間，恆大地產出現了巨大的資金缺口，甚至面臨資金鏈斷裂的危機。與此同時，政府加大了對房地產行業的宏觀調控力度，特別是銀行收縮信貸規模，緊縮房地產企業和購房者按揭貸款。在此情況下，中國房地產市場更加蕭條，中國的房地產企業融資困難，恆大的處境雪上加霜，這就是後來許家印念念不忘的兩個「寒冬」。 　　消息傳出，輿論嘩然，謠言四起。當時就有媒體嚴厲批評許家印，說他野心膨脹，瘋狂圈地，與國際投行豪賭上市，最終「從雲端跌落谷底」，並指責其在拿地過程中鑽了法律和政策的空子。還有傳言說「恆大完了」、「許家印已經『走佬』（廣東話，逃跑的意思）」等。 　　面對輿論壓力和公司的資金困境，許家印表現出沉著冷靜、臨危不亂的大將風度。他一邊著手調整工程進度，緩解資金鏈緊張局面，一邊安定軍心，再三叮囑公司員工沉住氣，不要理會外界的非議，只需要扎紮實實做好自己的事情，埋頭把問題解決了。 　　中止上市的當晚，許家印就主持召開了通宵電話會議，當即決定合理調整工程建設速度，採取「有搶有緩」、「有保有壓」、「有先有後」的戰略方針：哪些項目先上，哪些項目可以暫緩，因地制宜、因時而動，從而緩解資金緊張的壓力。 　　當時，有媒體給許家印指明了三條路：1.中間出路：廉價甩賣現有房，積累現金滾動開發；2.最理想的出路：獲得新的追加投資，但許家印的錢餅必然進一步被攤薄；3.最差的結局：恆大地產被同業或者基金收購，而且是被「五馬分屍」般地拆分式「收購」。許家印選擇了增資擴股，這是最理想的路，也是「最難走的路」。 　　之後，許家印赴港進行私募融資。此後3個月的時間裡，許家印奔波於香港、美國，與香港富豪和國際投行代表會晤，其中包括香港三大富豪中的李兆基、鄭裕彤（因其敢於冒險，人送綽號「鯊膽彤」）和李嘉誠長子李澤鉅等人。 　　事後，許家印曾回憶說：「（上市受挫）之後的三個月，我主要的精力都在香港，差不多可以說在這裡上班了，瘦了四五斤，但精神還不錯。打拚地產界十餘年，這3個月是我壓力最大的一段時間」。 　　此時，許家印的人格魅力和揮灑自如的交際能力以及廣泛的人脈發揮了作用。恆大的樓盤開盤時經常邀請英皇旗下的明星代言，許家印由此結識了英皇主席楊受成。他又將許家印引薦了給新世界主席鄭裕彤。 　　在香港的3個月，許家印每個星期要和鄭裕彤吃一兩次飯。不管多忙，每個禮拜許家印都要去鄭家打牌，跟鄭欲彤鋤大地，跟其子鄭家純鬥地主。儘管許家印不太會廣東話，鄭欲彤又不會普通話，語言交流相當困難，但兩位在牌桌上你來我往、不亦樂乎，有時牌癮大，他們夜晚11點才開牌局，隨手一打就是一個通宵。雖然認識僅一年，許家印已和80多歲的鄭裕彤形同忘年交。 　　許家印的一番苦心並沒有白費。因敢於冒險而被稱為「鯊膽彤」的鄭裕彤，不久之後即成為恆大熬過難關與2009年再次赴港上市成功最關鍵的人物。 　　經過許家印的努力，鄭裕彤、科威特投資局以及此前已投資恆大的國際投行美林、德意志銀行等戰略投資者為恆大輸血5億美元。許家印和恆大地產拿到了救命錢，邁出了走出深淵的第一步。但許家印個人的持股比例也被稀釋至56.36%。「為了公司能夠健康、良性發展，我個人的損失可以接受。」這種「拿得起，放得下」的大將風度，令人欽佩。 　　從公眾的視野里消失了幾個月之後，許家印回來了。一家媒體刊發的訪談文章中配發了一幅許家印的圖片，手捧香茗、衣著休閑、輕鬆讀報，折射出他化解危機之後的淡定與從容。 　　如果沒有一個強者的心態，很難駕馭如此嚴峻的危機，在生死存亡的壓力下處變不驚、力挽狂瀾。用許家印的話說，「危機就是危險中有機遇」，所以，他敢於「做別人不可能做的事情，做別人想不到的事情，做別人不敢去做的事情。」 　　4.斷臂求生，梟雄本色；一飛衝天，王者歸來 　　私募資金讓恆大得以支撐到2008年國慶期間。2008年國慶，恆大分布在全國各地不同城市的18個樓盤開始同步降價銷售，全國回款47.9億。這種「斷臂求生」的降價力度和規模以及所表現出來的決絕和勇氣，在房地產行業中絕無僅有。 　　當然，時勢造英雄。2008年年底，中國政府為了刺激內需，應對金融危機，出台了一系列利好樓市的政策，如「擴大內需十項措施」、「4萬億公共投資計劃」等。萎靡不振的房地產市場驟然回暖並急劇升溫，也是恆大地產走出困境的重要外部因素。 　　進入2009年，許家印開始為恆大重啟上市大造聲勢。雖然恆大此時「不差錢」，但根據此前的私募融資協議，如果恆大不能成功上市，讓投資者拿到豐厚的回報，許家印就可能喪失控股權。親手養育了十幾年的孩子被別人抱走，這是許家印無論如何不願意看到的。 　　2009年全國兩會期間，許家印拋出「三控降房價」論——政府降地價、稅費和企業降利潤，成為媒體爭相追逐的對象，為恆大賺足了眼球。 　　7月，借廣州超五星級恆大酒店開業，許家印遍請媒體、合作夥伴、投行赴會，正式宣布重啟上市。在開業儀式上，84歲的鄭裕彤不顧當天40多度的高溫，堅持在室外參加完開業儀式，對許家印和恆大的關照與提攜由此可見一斑。 　　8月，恆大位於15個核心城市的27個樓盤同步發售，依然有約8.5折的大幅折扣；在全國主要報紙和網路媒體上，恆大地產高調招聘15名地區分公司董事長。而在這之前，通過向中華慈善總會捐款3000萬元、發起「慈善萬人行」活動和恆大女排簽約郎平等一系列造勢舉動，在很短的時間內，恆大地產就匯聚了極高的人氣。 　　為恆大女排請來郎平當指導，是許家印體育營銷的經典之作。國內外幾百家媒體爭相報道，為恆大做了一次免費宣傳。有人算過，如果是打廣告，同樣的版面要花費上億元。許家印付出的代價是500萬年薪和300多㎡的豪宅。性價比大家自己可以算了。更何況，如今恆大女排的一舉一動都會讓媒體蜂擁而至，為許家印和恆大地產賺足了眼球。 　　但命運經常會開些有驚無險的玩笑。恆大上市路演第一周就再次遭遇了IPO市場轉冷。這讓人情不自禁地想起上次上市夭折的命運，懷疑歷史會不會重演。相信當時的許家印也在揣測，恆大究竟能否解開身上的咒語，順利走完這條坎坷的上市路。 　　關鍵時候，鄭裕彤展示了他的能量，鼎力相助。在恆大地產上市路演期間，鄭裕彤力挺恆大「買得抵」。他說的「恆大銷售額大，定價便宜，我中意買恆大」，被媒體廣為引用。在鄭裕彤的帶動下，華人置業主席劉鑾雄、英皇集團主席楊受成、星島主席何柱國、中渝置地主席張松橋乃至華人首富、長江實業的李嘉誠等香港大佬都出大手筆認購。 　　2009年11月5日，恆大地產股票在香港聯交所正式掛牌交易，收盤價報4.7港元。恆大以705億港元的市值成為了中國當下市值最大的民營房地產公司。許家印的個人身家也水漲船高，以422億人民幣順利取代當天剛剛出爐的福布斯首富王傳福，成為中國大陸新首富。 　　上市之後，恆大本來安排了一場盛大的新聞發布會。但是，在得知許家印由此超越王傳福，成為新首富的消息後，這個活動立即被取消了。許家印謝絕了所有媒體的採訪，頗有「事了拂衣去，深藏身與名」的大俠風範，也體現出一代地產梟雄的謹慎與深謀遠慮。 　　2009年，恆大銷售額約303億元，銷售面積約563.7萬平方米分別增長402.3%及396.5%。 　　2010年1月，恆大成功發行7.5億美元債券，由「大地主」一變而成為擁有現金最多的房企「大財主」。 　　與兩年前的困境相比，此時的許家印和恆大要錢有錢，要地有地，可謂呼風喚雨、如日中天，風頭直逼行業龍頭老大——王石和萬科。 　　5.梟雄的力量：魄力、能力；心力、膽力；魅力、智力；精力、毅力 　　「梟」本是一種兇猛的鳥，梟雄則是指那些驍悍雄傑之人，強悍而有野心，猶言雄長、魁首。由此可見，梟雄一詞並非貶義，而是暗含著一種敬意和嚮往。留名青史的是英雄，一統天下的是梟雄。梟雄有著英雄的本色，英雄卻沒有梟雄的鐵腕。稱許家印為「梟雄」，自有一番道理。 　　一家媒體用這樣的語言來評價許家印，「恆大的成敗，繫於許家印一身。他不按常規出牌的思維方式，大開大闔的操作手法，決絕、強硬的手段，成就了今天的恆大」。「一代地產梟雄」、「房地產界的一代豪傑」、「地產界的『鐵托』」，如此這般的形容，許家印當之無愧。 　　魄力、能力：許家印為人作風強勢，霸氣十足，具有過人的魄力和細節管理能力。當初，恆大地產在揮手之間向全國擴張，並在國際資本市場上縱橫捭闔、大舉融資，離不開掌門人許家印審時度勢、厚積薄發的戰略眼光和深謀遠慮以及乘勢而起、把企業做大的豪邁心胸。 　　全國各地同時開盤，大幅度折扣，快速銷售和回籠資金這類恆大的招牌動作，動輒斥資千萬的大手筆營銷，都遠非平常人敢於嘗試的。曾有記者當面質疑：「大量的廣告投入，是否導致恆大營銷成本過大？」許家印回答：「沒錯，我在廣州一個項目上投入了5000萬元的營銷費用，但這個項目開盤當天就成交了10個億。相對於10億的快速回款，5000萬元的投入很划算。」 　　在恆大內部，許家印的權威是不容置疑的，甚至可以說是個人崇拜。據說，許家印的一個指令可以在半小時內傳達到最基層的員工。「按他的話做，3歲小孩兒；不按他的做，3歲小孩兒都不如。」他身邊的高管如此評價他的強硬作風。「一聲令下，連奔帶跑去辦」 　　和許家印合作多年的國際投行美林代表蓬鋼稱讚他：「少有地實現了眼光和細節的結合」；「除了大局之外，很多細節也清楚。」集戰略眼光和細節管理能力於一身，既能統攬全局又能把握細節，抓大而不放下，是許家印的一個優秀品質。 　　整個恆大地產集團，每個樓盤廣告都要許家印審批，每筆2000元以上的支出，都要許家印過目。全國各地的50多個項目中隨便拿出一個，花了多少錢，施工怎麼樣，出了什麼問題，造了多少層，許家印都清清楚楚。正是這種細節管理能力和強大的執行力，使恆大地產經歷了大風大浪，仍然能夠毅力潮頭，迎來雲開霧散、陽光燦爛的時刻。 　　心力、膽力：許家印曾言：「人與人的差距往往是心態的差距。一個人不如人，往往是心理不如人，信心不如人，目標不如人。」對於一個成功者來說，沉穩、強健的心態十分重要，尤其是在危機面前，心理素質和自我調節能力往往可以決定最後的結局。 　　2008年，恆大第一次赴港上市受挫後，上百億的資金缺口如泰山壓頂。地產名嘴潘石屹藉機發表了著名的「百日劇變論」：「3月20日發生的恆大IPO擱置，我認為是2008年中國房地產界最具標誌性的事件……現在中國國內是從緊的貨幣政策，國際資本市場這條路又被堵死了，所以我認為未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天」；「過分的擴張、貪婪，做超出自己能力範圍的事情，一定會受到懲罰。」媒體上也不厭其煩地講述著「被無限膨脹的野心所驅動，被無所不能的投行所蠱惑，一家中國房地產商如何由雲端跌落谷底的故事」。「投機者」、「失敗者」、「前車之鑒」的帽子被扣在許家印頭上，口誅筆伐、連篇累牘。 　　面對資金和輿論的壓力，許家印穩住了陣腳。他斷然否定了「賣工地」、「賣項目」這類「賣胳膊賣腿、賣兒賣女」的脫困方案，雖然它們既簡單又有效，而是決定增資擴股，憑一己之力扭轉乾坤。這份心力和膽識、果敢和勇氣，都讓人欽佩。 　　從當初的跑馬圈地、私募融資到後來的增資擴股，許家印的做法都有冒險的成分。但許家印並非賭徒。許家印的多年老友、深圳萬潤集團副總裁鄧凡曾言：「許家印是有個基本判斷才去賭、去搏，要不早就做死了。」在充滿風險的決策背後，是精明而審慎的考量和判斷。「只要是可控的風險，哪怕再大，他願意去搏，扛風險能力很強。」當斷則斷，具備這種氣質的企業領袖才有可能帶領企業實現超常規的跨越式發展。 　　魅力、智力：許家印儀錶堂堂，富有領袖氣質和親和力，和他交往的人都覺得他是個性情中人，與他相處時會有一種能推心置腹交流的感覺。這種人格魅力吸引了一批與他志同道合的人，團隊非常穩定，即便是在2008年上市失敗後的那段最低潮的時期，恆大地產集團900多名中層骨幹中，沒有一個辭職走人。憑藉自己的人格魅力和交際能力，許家印建立了豐富的人脈，要風得風，要雨得雨。 　　但許家印身上又不乏城府和明智。該高調的時候高調，該低調的時候低調，從不說過頭的話，與社會主流保持高度一致。雖然一度遭到媒體的討伐，但度過難關後，恆大立即招募了新聞公關的專業人士，迅速修復與各大媒體的關係。面對記者諸如「房價」之類的敏感問題，許家印從不正面回答，而是玩弄外交辭令，含糊其辭，顧左右而言他。 　　講政治是許家印的另一種風格的大智慧。他在民營企業中帶頭建黨委、共青團、工會組織，關懷農民工，做慈善，參政議政，積極響應國家政策和政府號召，「歡迎、支持」國家對房地產行業的宏觀調控，倡導強制企業捐贈利潤，救助困難家庭，讓中低收入家庭買得起房，給更多的人一個「家」，藉此樹立了識大體、顧大局、心繫國計民生的良好形象。所以，有人評價許家印「高調不失務實、執著不失謀略，常常我行我素而不按常規出牌，但往往是不鳴則已、一鳴驚人。」 　　精力、毅力：許家印是個相當勤奮的人，用他自己的話說，「離開它（勤奮），我什麼也做不成」。「在鋼鐵公司的十年時間，我沒有請過一天假。創業的這十幾年，我也常常是凌晨1點下班，怕影響家人休息，在客廳沙發上躺到凌晨4點又去上班。」他周末很少休息，一周有90多個小時在工作，至今仍保持著每天工作到凌晨的習慣。 　　合作夥伴這樣評價許家印：「老許這樣的『拚命三郎』比較少見，都不怎麼睡覺，腦力也是超強負荷。」連鄭裕彤也說過：「許主席這個人好衝擊，很勤奮。」但這樣的勞動強度需要旺盛的精力和頑強的毅力做支撐，而這些又來自於「他對自己所做的事很著迷」。痴迷於自己的事業而又勤奮不輟的人，成功的概率自然很高。 　　凡此種種，足見房地產界一代豪傑的「梟雄本色」。正所謂，「成功之人必有不凡之處」。

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