限購前夜「搶購潮」：房價已脫離真實供需

08-10

房價已經脫離了真實的供需關係，無論是增加土地等供給，或是抑制需求都難以真正奏效，必須從金融去槓桿入手，才能讓房地產回歸真實需求。

文 / 盤和林

據媒體報道，18日杭州市宣布自9月19日起實施住房限購，在市區限購範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。不過，限購前夜外地購房者瘋狂簽約，杭州市區（含餘杭、富陽）也創造了單日商品房銷售3265套的歷史紀錄。二手房簽約同樣創下歷史新高，達到1840套。

瘋狂上漲的房價，對城市產業競爭力、吸引人才等方面都造成了巨大威脅，地方政府不得不再次選擇限購，這是無奈之下的必然之舉。限購是一種直接抑制需求的做法，但筆者認為，房價已經脫離了真實的供需關係，無論是增加土地等供給，或是抑制需求都難以真正奏效，必須「圍魏救趙」，從金融去槓桿，抑制「脫實向虛」、振興產業的角度入手，才能讓房地產回歸真實需求。

從上一輪限購，到這一輪重啟，不少「市場學派」的知名學者，紛紛批評限購政策，呼籲以增加供給的方式來降低房價。但實際上，商品房猶如黃金、股票、期權類投資性商品，「買漲不買跌」，在房價看漲的強烈預期下，無論增加多少供給，都會被人群瘋狂吞噬。杭州限購的前一天，一手樓、二手樓交易量高達5105套，均創下歷史新高，真是一個可怕黑洞。

當然，簡單的限購併不能徹底解決房價畸形上漲問題。沒有新的退敵之策，「圍城待攻」的投資需求必然還會再次興風作浪。因而，不能正面「血拚」，必須「圍魏救趙」，才能真正破解房價瘋狂上漲問題。

不管怎麼說，房地產在居民財富配置中仍屬「超配資產」。尤其在滿足第一套剛需之後，沒有多少人能一次性拿出數百萬甚至上千萬的購房資金。沒有銀行的槓桿作用，至少近2/3的普通投資者將偃旗息鼓，無法參與到「賭房價」的「博傻遊戲」中來。可以說，這一輪房價上漲完全是信貸槓桿撬動的，「首付貸」「二次貸」等各種名目的金融槓桿接踵而至；甚至有些人還用信用貸、高利貸等進入房地產市場。央行研究局首席經濟學家馬駿說，中國槓桿率上升三分之一的來源是房價的上漲；今年7、8月份新增信貸中，房貸佔比竟然高達80%-100%。

房地產商也與金融行業有著密不可分的關係，沒有金融支持，就不可能有「地王」頻頻製造駭人的「歷史新高」，而「地王」反過來又助長了人們對房價攀升的預期。房地產必須去槓桿，否則多大的供給量，都將被槓桿效應撬動起來。

「房地產去槓桿、分散貨幣現象，都只是治標之策，控制房價過快上漲根本還是要扭轉資金「脫實向虛」。

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事實上，房價上漲也是一個貨幣現象。國家統計局9月9日公布，今年8月份CPI同比上漲1.3%，達到全年目前為止公布的最低點。「為什麼中國貨幣增長這麼快但中國沒有出現通貨膨脹？」資產泡沫是其中的一種解釋，很多錢流到了房地產領域。7月份的中央政治局會議，重點提及要抑制資產泡沫。房地產已經形成可怕的貨幣超發「堰塞湖」，說句不當的話，不管貨幣分散到哪個領域，也比單一化在房地產好，風險分散已成當務之急。

房地產去槓桿、分散貨幣現象，都只是治標之策，控制房價過快上漲根本還是要扭轉資金「脫實向虛」。切實改善實體經濟的經營環境、降低經營成本及不確定性風險（主要是指政策風險、政府信用風險等非市場性風險）、提升實體經濟的獲利能力，才能將從「圍攻」房地產的資金吸引過去。

我們不能沉迷於規模經濟等消耗資源的傳統實體經濟，無論怎麼降稅減稅、財政補貼都不可能有過高的利潤，無法吸引已嘗到虛擬經濟「甜頭」的資金。只有調整優化產業結構、轉型升級傳統實業，鼓勵創新驅動、資本驅動，打造並培育新型實體經濟增長點，才是真正化解「瘋狂的房子」危局的關鍵。

作者系中國財政科學研究院博士後

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