買房首付的概論、避免的問題（違約的責任）？

08-10

來自專欄房地產疑難雜症及投資分析、過戶按揭諮詢。

進入中上流社會突飛猛進的房價時代，買房成為了每個買房朋友必不可少的環節，哪怕購房錢不充足，也還會找親朋好友東拼西湊，付個首付，然後背負著二三十年的房貸，只為有個自己的家。

但是，首付到底是什麼？在什麼時候交首付最合適呢？簽合同的時候又需要注意哪些事項呢？（嘻哈說者）給大家普及一下，準備買房交首付的可一定要看看！

什麼是首付

首付就是買房時按國家比例第一次支付的最低比例款項，餘下的從銀行貸款。從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的（部分城市）執行首付款比例20%的規定。

買房交首付時要注意什麼（說詳細一點，注意的這些）

核實開發商「五證」

購房者買房交首付時一定要核實開發商是否具備「五證」。「五證」是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》其中最關鍵的商品房預售許可證，可以說有預售許可證的其他證件都有的。

看清楚合同條款，權利與義務是否平等

購房者在買房交首付時要注意開發商給的商品房買賣合同是否採用房地產管理部門統一印製的標準房屋買賣合同文本。

有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況（體現在個別字上面，如最常接觸的「定和訂」上面）。一旦發現此類問題一定要跟銷售提起，不能含糊概括。

明確交房時間、違約責任

交付房屋的日期一定要寫明確，精確到某年某月某日交房，不應該模稜兩可，因為這裡還有涉及逾期交房的違約問題。

付款方式是否規範

在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個收條，（如發生房屋爛尾、或一房多賣等情況）一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

確認面積以及面積差異處理

《商品房銷售管理方法》中明確說明了，如購買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執行，沒有約定的按以下內容執行：

面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3％時，買方有權退房，或者同開發商協商（退補差價），所以只有在合同中對面積差異處理方法有了詳盡的說明後，才能避免出現此類糾紛問題。

以下七種情況可以申請退房

1、未經購房者同意擅自變更規劃設計且影響房屋結構、戶型、朝向、面積等，購房者有權退房並由開發商承擔違約責任。

2、開發商「五證不全」，視為違法操作，購房者在這種情況下籤訂的合同也屬無效合同，這種情況購房者也可要求退房，開發商應返還購房者交納的房款及利息。

3、目前房屋產權證通常都由開發商統一代辦，但若為開發商原因，購房者在合同約定的期限內無法得到房屋產權證，可以按約定要求退房。

4、由於不少開發商資金緊張，延期交房的情況時有發生，通常開發商會在購房合同中為延期交房設置一定期限的延展期，若經購房人催告後在合理期限內仍未履行，購房人一方可以請求解除合同，要求賠償違約。

5、購房者通過測繪部門對房屋面積進行實際測量，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權選擇退房，並在提出退房之日起30日內，要求開發商將已付清的房價款退還給購房者，同時支付已付房價款利息（違約責任）。

6、如果開發商在出售房屋前，就把所售房屋進行抵押，而未告知購房者，或賣給購房者後，又把房子抵押給他人，購房者經查明之後，即可要求退房（追究違約責任）。