2016年度地產上市公司綜合實力排名報告——綜合排名

綜上，靜態財務安全性和動態財務安全性兩項指標分別從靜態和動態角度反映了地產企業的財務安全狀況；而運營效率和成長潛力兩項指標則反映了地產企業利用多元金融工具和輕資產模式為投資人創造超額回報的空間，以及在行業轉型期的併購整合能力；最後，規模效應既反映了企業跨區域複製商業模式的能力，也在一定程度上反映了企業資源整合的能力。這五項指標對企業的未來發展都有著重要意義，因此，正常情況下我們對五項指標進行綜合加權，分別賦予20%的權重，以計算綜合實力評分；但在行業轉折期，財務安全是生存和發展的基礎，尤其是當地產行業的未來面臨越來越大的不確定性時，動態財務安全性成為企業的持續生存和併購整合的能力基礎，為此，當企業的動態財務安全性評分低於5分時，該項指標的權重將被提高到40%，其他四項指標的權重則相應降低至15%。

表1.6為加權後A+H 127家地產上市公司的綜合得分，由表可見萬科、碧桂園、華夏幸福、中國海外、保利地產、金地集團、旭輝控股、龍湖地產、招商蛇口、新城發展排名前十；進入TOP 20的還有華潤置地、仁恆置地、濱江集團、榮盛發展、龍光地產、禹洲地產、華僑城、時代地產、中駿置業、中國金茂；與之相對，在銷售額突破百億的公司中，合生創展、新湖中寶、瑞安房地產、天房發展、陽光100則排名靠後。

表1.6：地產上市公司綜合實力評分及排名

七、TOP20榜

表1.7是我們排行榜上排名前20位的地產上市公司的周轉率、利潤率、投資回報率和債務融資成本，以及TOP 20公司與上市公司平均水平的比較。由表可見，2016年TOP 20公司平均的營業利潤率達到17.5%，較地產上市公司總體的平均水平（12.1%）高出5.4個百分點，較中位數水平（13.7%）高出3.9個百分點；2016年TOP 20公司平均的存量資產周轉率（年化）達到0.62倍，較地產上市公司的總平均水平（0.41倍）高出51%；結果TOP20公司2016年中期平均的投入資本回報率（年化）為12.8%，較地產上市公司的總平均水平（8.5%）高出4.3個百分點，而平均的可持續內生增長率為16.5%，是地產上市公司總平均水平（6.5%）的2.5倍；與之相對，TOP 20公司2016年平均的債務融資成本為6.5%，較地產上市公司的總平均水平（7.6%）低1.1個百分點。顯然，TOP 20公司相較於其他地產上市公司擁有更高的投資回報和更低的融資成本，這為行業的併購整合奠定了效率基礎。

表1.7 TOP20 公司的效率水平與行業平均水平的比較

不僅如此，由表1.8可見，相較於地產上市公司的平均水平，TOP 20公司具有更低的負債率和更小的資金缺口。截至2016年12月31日，TOP 20公司平均的凈負債率為60%，較地產上市公司的總平均水平（97%）低了37個百分點；此外，TOP 20公司平均有24%的短期資金富餘，但上市公司總體平均只有10%的短期資金富餘；TOP 20公司平均的中期資金缺口約相當於總資產的4.0%，而上市公司總體平均的中期資金缺口高達17.5%；結果，TOP 20公司在不擴張情況下平均的最低續借率要求僅為16%，而上市公司總體平均的最低續借率要求為50%；相應的，TOP 20公司平均的利息支出與同期銷售額之比僅為4.2%，而上市公司總體平均的利息支出佔比則達到11.4%。顯然，排名靠前的地產企業，不僅效率表現優於平均水平，其財務安全性也要顯著優於行業平均水平，這就為行業內的併購整合奠定了金融基礎。

表1.8 TOP 20公司的負債率和資金缺口與行業平均水平的比較

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