住房需求持續增加，「住房不炒+精準調控」將成今後幾年主旋律

來自專欄財經豹社

【財經豹社】2017年以來，樓市調控不斷蔓延審核，取得顯著成效，政府將房地產放在「提高保障和改善民生水平」板塊進行論述，預計「住房不炒+精準調控+長效機制」將成為2018年乃至今後幾年的政策基調。

樓市調控不會出現實質鬆動

自1998年房改以來，我國房地產行業高速發展並成為國民經濟的支柱產業，然而宏觀經濟對房地產過度依賴，炒房現象日益嚴重，近幾年來政府不斷出台相關政策弱化地產行業的投資屬性，未來地產行業地位將有望從國民經濟的支柱產業逐步轉化為民生保障性質的部門，讓「住房不炒」實現人民對「有房住、住好房、宜居房」的美好生活目標。

中央將調控主導權放到地方，「因城施策、精準調控、抑制投機」繼續成為市場主導。雖然年初以來，青島、天津、蘭州、南京等城市陸續出台一系列邊際放鬆政策來吸引人才，但總體調控力度和範圍仍不斷加大。今年3月以來，多城陸續發文涉及限價、限售、預售資金監管等強化樓市調控政策。

1998年房改以來，雖然我國城鎮住房供應體系發生了重大變化，但始終以商品住房為重心，在完善住房供給體系的同時，實施租購併舉。預計2018年棚改安置率有所降低，計劃改造508萬套，較去年減少29萬套；除了增加公租房供給，還將大力發展住房租賃市場；商品房在樓市平穩運行的前提下可以適度支持首套剛需、改善需求；預計到2020年租賃住房和共有產權住房的用地將佔到增量的30%。

2017年政府工作報告再次提出「穩妥推進房地產立法」，目前立法流程來看房產稅還處於草案的階段，倉促出台的可能性較小，至少要三年以上，預計最早2022年開始徵收。

住宅用地去庫存能力增強

截至2018年4月，我國商品房貸銷售面積（不包括在建未建部分）5.7億平米，同比下降16%，中國銀河證券利用國際統計局公布的新開工房屋面積扣除銷售面積大致估算我國商品房庫存截至2018年4月情況，預計庫存面積約60.3億平米，從2010-2014年我國商品房市場高庫存期來看，目前處於低庫存階段。

2015-2018年新開工房屋面積高於銷售面積，因此，庫存總量逐年大幅收窄，2017年達2000年以來最低位0.9億平米，2016年銷售面積同比增速由2014年的-8%上升至22%，而庫存總量不足1億平米。受中央、地方「去庫存」政策的影響，庫存總量進入下行期，2017年進一步跌達歷史低位。中國銀河證券利用1997-2018各年商品房累計庫存面積除以銷售面積計算去化周期，截至2018年4月，我國商品房去庫存需3.6年，其中住宅去庫存需1.8年，相較於歷史最高值4.8年，已層現顯著最低值。

截至2018年4月，在59.9億平方米庫存中住宅、商業、辦公樓分別約26.3億平米、13.8億平米、3.6平米，去周期方面分別為1.73年、6.57年、10.4年，在幾類用地性質中庫存量最大，可見住宅用地去庫存能力元好於其他幾種用地類型。

從城市等級看，一二、三四分化顯著，庫存壓力主要在三四線幾種。上海、廣州、深圳、北京一線城市去去化周期分別為3.2個月、9.4個月、11.3個月、16個月。二線城市除惠州和安慶分別為2.4個月、3.1個月，其他均在10個月以上，三四線普遍去周期較長，部分城市達30個月以上。

住房存量維持穩定增長

我國非農戶籍口徑下的住宅總面積約為236億平米，據最新公開數據，預計2018年我國城鎮住宅總套數存量大致50000萬套左右。我國城鎮人均住宅面積約為38.75平米/人，戶均住房套數1.06套/戶，與世界中高收入國家相比，已經處於最高水平，但是，利用城鎮常住人口計算，城鎮人均住宅面積為28.16平米/人，戶均住房套數為0.94套/戶，均低於非農戶口水平，由此可見常住人口住房需求有待進一步釋放。

我國年出生人口基本穩定在1600-1700萬之間，出生率在11%-13%之間，假定2018-2025年每年出生人口為1600萬人，按人均住房面積33.5平米測算，我國每年需新增住房約5.35億平米。據國家統計最新發布數據顯示，截至2017年末，我國城鎮常住人口81347萬人，比上年末多2049萬人，佔總人口比重58.52%，比上年末提升1.17個百分點，近5年平均每年提升1.2%。發達國家城鎮化率到70%以後，城市人口才出現下降，而我國城鎮化率還不到60%，尚有發展空間，假定常住口徑下城鎮化率每年提升1.35%，即每年新增城鎮常住人口1400萬人，按33.5平米/人計算，我國每年則需新增住房約4.7億平米。

據國家統計局發布數據，2017年末，外出農民工規模大約1.72億人，按2015年末的數據中租房、單位宿舍、回鄉居住、自購房分別佔37%、28.7%、14%、1.3%。自購房佔比低主要原因是農民工總體工資較低難以承擔高房價，其次，農民工福利保障落後，外出農民工工傷比例達29.7%，醫療和養老保險佔比不到20%。隨著農民工市民化政策落地，預估每年新增0.3%的農民工城鎮置業，即每年新增52萬人，按33.5平米/人計算，我國每年則需新增住房約0.17億平米。

商品住宅市場或迎來量價齊升

2018年1-5月商品房累計銷售面積5.64億平米，同比增速2.9%，累計同比增速處於歷史地位，2018年2月單月銷售面積同比僅增4.4%，受中央政府嚴格調控，3月銷售面積同比增加繼續下滑至3.2%，4月出現負增長，5月樓市成交回暖，同比增速達8%。中國銀河證券根據38城交易量統計，5月份累計同比跌幅較4月低點收窄1.3%，累計成交月22.46萬套，預計2018年下半年成交量有望好轉。

2018年1-4月70個大中城市月房價環比上漲城市數想叫去年同期略有減少，4月份單月房價環比上漲城市數58個，達年內新高水平，預計下半年房價仍有上行空間，各地或將繼續加碼樓市調控措施。

雖然我國GDP進入下行通道，但WIND預計，2018年我國GDP同比增速將降至6.7%，未來幾年仍可能小幅回落，2021年同比增速約6%，CPI實現溫和上行。中國銀行證券認為，2018年下半年中國宏觀經濟將持續穩中向好，房地產投資穩中有升。據統計局公布最新數據，2017年末，房地產投資占固定投資比重達17.1%。中國銀行證券認為，房地產投資將繼續對宏觀經濟的穩定發揮積極支持作用。

M2增速與房價增速兩者相關程度非常高，2003-2015年我國房價複合增速為9.2%，M2複合增速為16.6%，但2017年末我國M2佔GDP比重213%，大幅高於美國的81%、歐盟的118%。在當前金融改革和全球流動收縮背景下，仍需警惕流動性風險，截至2018年第一季度，我國每年新增個人購房貸款規模占樓市成交量規模的18%，遠小於美國80%的水平，但從整體信貸規模看，房地產貸款餘額佔比各項貸款餘額比重穩步上升，其中個人貸款佔比上升至18%，從利率水平看，個人住房貸款平均利率和個人住房公積金貸款利率處於較低水平，下行空間不大。

隨著城鎮化率的不斷上升，住房需求潛力旺盛，加上房地產投資維持高位，「去庫存」進入新階段，未來房企業績向好且分化加劇。

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