不僅商水商電變民水民電，而且商辦公寓還可入戶上學！

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從北京市政府對已經建成商辦類公寓的轉變態度可以發現，商辦類公寓即將迎來史上最大政策利好。從新出台的政策發現，政府即將為商辦類公寓「正名」，而且未來支持商辦類公寓的貸款行為，支持商水商電改民水民電，支持商住同權！

8月9日，媒體報道，繼淮北、蚌埠、池州等地出台非住宅商品房去庫存政策之後，合肥實施意見也呼之欲出，而且實際政策已擬定，伺機公布。今後，在合肥凡是購買公寓（存量商住公寓或酒店式公寓）的，不僅可以享受民水民電，甚至可以商住同權！享受與該區域住宅同等的入戶、上學、就醫等政策。

去庫存文件

本次出台政策的名義上雖然是「去庫存」，但別忘了2015年年底的一個「去庫存」，實實在在把熱點城市的房價「去」高一倍，把三線城市房價炒高一把。在我國，市場是隨政策變化的，政策變化對樓市有著重要影響，比如3月26號北京出台對商辦類公寓的政策打擊，商辦類公寓的價格以萬科城市之光看，從政策出台前的45000元每平方直線下降到一個月後的34000元，甚至引發了集體遊行。北京523政策對商辦類公寓的平反，讓價格觸底回彈。

今天，我們再看一下合肥的政策，方框內為筆者解讀。

1、嚴格限制非住宅庫存壓力較大區域的非住宅用地供應，去化周期超過48個月的縣區暫停同類土地的供應。暫緩非住宅用地的改造，規劃為商業辦公等非住宅用地的建設項目暫緩列入改造計劃。根據經濟規模、人口規模、產業規模、消費規模等因素，加快編製商業布點規劃，優化住宅小區內的非住宅配建方式，減少單個住宅小區的商業用房配比，分片區或組團對住宅小區的商業用房進行統一規劃、集中布局、實現共建共享。

筆者解讀1

控制增量，因為商辦類土地價格太低，政府需要先激活存量，價格起飛，未來才會有不菲的土地出讓金。

2、鼓勵個人購買存量商住公寓或酒店式公寓，可享受與該區域住宅同等的入戶、上學、就醫等政策，契稅按照住宅的稅率進行徵收，生活用水、用電等按照住宅的費率收取。

筆者解讀2

在居住權益上，商辦房和住宅實現同權。目前的商用房的契稅是不低於4%，未來則是1%-2%，交易成本大大降低，交易活躍程度將大大提升。

3、鼓勵各銀行業、金融機構在國家統一信貸政策的基礎上，加大對個人購買商業、辦公等非住宅商品房的貸款支持力度，加快放款速度。

筆者解讀3

貸款一旦放開，將直接降低投資成本，夯實起飛基礎，大家還記得2014年的930和2015年330嗎？政策降低首套房和二套房的利率，直接點燃人們的投資熱情。

4、根據最新的《城市地產管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條，有如下內容：第一，商業產權到期如果國家沒有其他規劃，業主只需續交土地出讓金即可繼續使用；第二，若有其他規劃，需要拆遷，則商業補償按照1:3補償，是住宅的三倍。

筆者解讀4

超高的補償讓商辦類公寓的存在更加難以動搖。

5、對符合條件的商業、辦公用房，可以由政府或其他投資者收購或長期租用。可以改造為教育培訓、幼兒園、養老等公共服務用房，也可以改造為酒店式公寓以及用於社會化養老、文化、旅遊、大學生創業、體育產業等其他符合條件的經營性、公益類用房。同時，對符合條件的非住宅用房，可以由當地政府進行收購，作為保障性住房使用。

筆者解讀5

這條非常關鍵，可商可住，用途更廣，將拉動投資需求，未來在這類公寓內，一站式解決年輕人創業問題，從公司註冊到晚上睡覺，到喝酒轟趴。

6、從2017年開始，對畢業五年內的本科及以上畢業生在合肥租賃非住宅商品房開辦企業進行創新創業的，由企業註冊，政府給予20000元的租房補貼，分兩年補貼到位。

筆者解讀6

優惠實至名歸，政府直接送金送銀。

7、鼓勵房地產開發企業從單一的銷售模式向售租並舉的投資模式轉變。鼓勵房地產開發企業成立專業租賃公司並將庫存的非住宅商品房轉化為自持物業開展房屋租賃業務的，憑所繳納增值稅憑證由當地縣區政府給予留存部分30％的補貼。

筆者解讀7

同樣是優惠實至名歸，未來低成本獲得，低成本持有，低成本運營，還享受政府補貼。

8、統一商業、辦公類房地產庫存的統計口徑，房地產開發企業明確自持不予銷售的、已對外出租經營的、已辦理在建工程抵押或房屋抵押且依法不能預售的、已通過招租方式對外租賃的商業、辦公等房屋面積，在自持、租賃、抵押招租運營期間，不計入庫存統計範圍。

筆者解讀8

據已有統計數據，截至2016年12月31日合肥商業市場庫存432.95萬方，按新的統計口徑，這個數據將大幅減少，而且企業或將更多物業用於抵押、自用、出租經營等。

這麼大的政策支持力度，商住房市場形勢將因此逆轉。其實，7月26日新華社發文《商辦經紀服務規範發展將助力「雙創」空間建設》，高度評價「商辦地產是北京房地產業的重要組成部分，承載著各類辦公的業態形式。」「當前加強行業自律、規範商辦經紀服務促商辦地產市場健康發展，將助力推進「大眾創業、萬眾創新」空間建設。」就是在給市場吃定心丸，敏銳者當時就看到商住房將迎來新一輪爆發，不出所料，自北京之後，全國多城出台相關支持政策。

商辦房佔地面積小，但使用面積大，有一套商辦房，可以一樓辦公，二樓居住，大量節約公司運營成本。且這種辦公居住一體的空間，工作布局上更靈活，也更適合市場開拓階段的創業創新公司和需要倉庫的電商等企業。近兩年來，一系列支持「雙創」的政策陸續出台，整個社會創業創新氛圍濃厚，這就是我們投資者的基礎保障，未來國家支持，創業者喜歡，公司熱愛，就是未來升值的巨大利好。

未來商辦類公寓將降低投資成本，降低持有成本，還享受政府補貼！筆者預計，那些在大城市具備便利交通、商業氛圍濃厚、優質物業管理的商辦類公寓將迎來投資機會。