2017，房價的拐點是不是到了？

其次聲明，絕非房地產樓盤或者中介廣告——沒有廣告文章里，是唱衰房價的。

我也不會從Wind平台上拉一堆數據，或者引用一堆券商的PPT。整的看起來像那麼回事，跟所有招搖撞騙的分析報告一樣：形式嚴重大於內容，只有分析沒有觀點，只有人云亦云，沒有對事物本質的思考。

是上周末去看了一個樓盤：上海市普陀區內環邊的XXXX三期。

按道理我不該去看這個樓盤。因為這種高端樓盤和我的氣質雖然相配，但和錢包完全不配。

但是在路邊「溫柔熱情」與我攀談的中原地產的中介朋友，臉不紅心不跳的用一個大幅低於真實價格的說辭，把我忽悠到了現場。他們後來口口聲聲跟我說：「如果不是我告訴你一個低價，你會來現場嗎？如果你不來現場，你就錯過了買入這樣一個優質房產的機會！」

根據李嘉誠的地段論：緊貼內環，靠近地鐵三四號線鎮坪路站

根據產品的血統出身論：口碑開發商綠城打造，大資本家融創操盤

根據資源稀缺的程度論：內環邊的新盤屈指可數，配套新建的上海理工實驗小學

根據毛主席說的「實踐才是硬道理」：我去看過盤了，覺得確實挺好的

聽說脫離定價談產品是耍流氓：價格真的不是很貴，銷售吹風的價格是：150平米左右的三房，起步價在1350萬，全屋精裝修，拎包入住。折算下來，9萬一平米起步，均價10萬左右。

在「精裝修」被徹底濫用的今天，很多號稱精裝修的房子裝的都像狗屎一樣。但這個樓盤的定位還是挺高級的，我這種沒見過世面的人，首先硬裝的質感都不錯，雖然風格略顯浮誇，不是我喜歡的極致簡約美。看到一堆標配進口品牌家電，深感自己認識的商品Logo還是太不齊全。內嵌式的四開門大冰箱，最初被我誤以為是衣櫃——怎麼可能有衣櫃放在廚房裡呢？我一度Show出自己的智商優越感，質疑開發商的專業性。

房價就像籃球運動員的身高，說起來都是高個子，可是球迷就是會嫌廣東宏遠的布澤爾2米03的身高太矮——沒辦法，對面站著2米10的布拉切。

這個盤，作為知名開發商的高端全新住宅，真的不貴，附近的次新二手房。很多都在9萬左右的單價了。

二手房需要承擔的稅和中介費，通常增加5%以上。

並且，因為建築質量和水平在不斷提升，新房擁有更好的設計和品質。

此外，購買新房是很多有車一族難得的擁有產權車位的機會。在上海太多太多住宅小區，有錢也無法買到車位。

有人覺得新房比二手房擁有更長的土地產權年限。但這個優勢，我倒認為可以忽略不計。下面會具體說到。

新房和二手房比，真正的局限在於：新房是離散的點狀分布，只有合適的時機（它開盤的時候，你恰好打算買），合適的地點（它開盤的位置，你恰好能接受），合適的戶型、面積和配套資源（它的產品，正好適合你的需求），才會促成你的購買。

而二手房，是面狀分布，海量供應。理論上，只要你有錢，你可以在任何時間、購買任何地段、任何類型的產品——前提是，你要符合政府的限購政策。

在正常的市場，新房和二手房本來不應該價差這麼小。

如果房地產可以用《三體》中的亂紀元來形容，現在一定處於一個寒冷的時代。北上廣深等大城市，由於嚴格的限購政策，需求端的潛力已經被封殺大半。

一手新房的背後站著開發商，他是用流動資金和融資來做的樓盤，既然造好了，到了時間就要賣的。恰好碰上限購，就算你倒霉。總不能捂盤到限購過去——巨大資金成本不允許。因此，只有隨行就市，定一個理性的價格，儘快賣掉。

我看房的這個樓盤，由於地段好，單套房價的購買價格門檻很高，所以在限購的情況下，要快速捕獲足夠的客源是很難的。當然定價要老實一點。

同樣是新房，目前上海郊區的新房，卻很搶手，定價堅挺，銷售顧問各個都非常牛逼，要求你愛看不看，儘快決定！如果要訂，開盤後7天內付清首付，否則，哼哼，訂金不退。

為什麼限購限不住郊區呢？因為限購政策是差異化的，郊區的樓價和面積都相對低一些，總價較低，很多潛在的購買者，是沒有名下房產和貸款記錄的年輕人，他們基本不受限購政策的影響，依然可以用35%的較低首付和相對優惠的貸款利率，購買房產。

二手房的背後則是一位位普通的上海市民。老百姓的二手房子價格，是對標一手新房的。隨著過去2年的高歌猛進，很多二手房的掛牌行情價都很高。

現在雖然市場轉冷，但是二手房的反應並不會像新房那麼靈敏——新房需要去庫存，否則閑置的每一天都是利息。二手房不用。二手房的房東是穩坐釣魚島，只要不急著用錢，他永遠可以等待一個更好的價格。

正因為以上的分析，在限購政策來臨到時候，一手新房更容易定價理性，二手房在初期價格會偏高。需要限購政策持續相當長的時間，二手房的價格才會真正鬆動。

所以，如果你近期一定要在上海買房，我建議你多看看新房。實在不合適，再去看二手房。

首先，根據慣例，一波限購往往在2-3年左右。時間不會太短。按照這個經驗，2019年才是政策解凍、恢復正常時間秩序的時間窗口。

限購不是一個正常的市場秩序，政府是很明白的。但是在沒有把機制理順之前，在問題嚴重的時候，粗暴的行政干預，是一個相對有效的快速手段，即使有後遺症。任志強就說過：每次限購，都是名義上打壓房價，實際上埋下了下一輪暴漲的禍根。

道理很簡單：你打壓需求端，短期內，交易量大幅下滑——>價格不漲或者下跌一點點——>但是開發商在限購期間，會選擇現金流為王，盡量賣房，不再買地，不再開發新樓盤——>2-3年後，能上市的樓盤會更少——>這個時候政府宣布限購很成功，房價被控制住了，於是限購取消——>因供應不足，限購期內壓抑的部分需求需要釋放，供需關係進一步惡化，房價新一樓的飛漲開始。

第二，為什麼要限購？

從政府的角度來分析，他們不希望一個市場過於火熱，失去秩序，同時民憤漫天。

大中城市的房價在15-16年，再度暴漲，很多都翻倍了。

從這個角度來看，政府要限購，要降溫。

這個邏輯，簡單一看，似乎和以往的任何一次限購，差不多。

但我覺得實際上，從16年年中開始的新一輪限購，和以往有本質的不同：

1 以前每次限購之前，也經常是貨幣寬鬆，房價暴漲，但一直處於「人民幣升值」的通道里。這次不是。這次我們大印鈔票的同時，人民幣兌美元出現了明顯的貶值了。

這就意味著「如果我們繼續大印鈔票」，可能要面對人民幣進一步貶值——這可能是國際貿易的對手們，無法接受的。

2 美國要退出QE，要加息，在17年，這是定局。這會影響我們的貨幣政策。如果我們不加息，那麼資本相對來說，更可能迴流美國。如果我們跟隨加息，收緊貨幣，那麼對於「前兩年習慣了海量貨幣」的房地產，當然會有衝擊。

3 前兩年，貨幣的「水龍頭」開的特別大，可以把整個田野都灌溉充分（流動性強，交易價格足夠高），如果從17年開始，貨幣寬鬆結束，「水龍頭」關上了，那麼整個田野就會缺水——為了不引起房價大跌，就要把有限的水集中灌溉少量的田野，保持它的濕潤，而其它部分的田野，休克鎖死。

從這個角度來看，限購政策，並不是打壓房價，而是對高房價的一種保護！大家要看透這一點。政府口裡說的，和實際想做的，並不是一回事。

我覺得這個問題，實在太難回答了。僅次於預測中國A股的拐點。

但我們不妨從一些角度來分析。

角度1：一線城市高房價的供需論

17年上海的房價，比起14年，同等地段，平均是大致翻倍的。

有人說上海北京深圳的房價高，歸根結底是因為供需關係極為緊張。

但我想問了，17年供需緊張，難道14年就不緊張嗎？難道17年的上海，比14年大幅增加了外地移民的數量嗎？

即使供需惡化了，人口增加了，這種變化的程度，是不足以帶來房價的倍增的。

如果可以，那麼在2000-2010年期間，上海的人口增速要快的多，可是當你的房價，並沒有每2年翻一倍。

因此，供需論站不住腳。

還有人說「一線城市永遠漲」，因為一線城市佔據最優質的資源。

駁斥這種觀點：優質資源可以推導出高居住價值，進而推導出高房價。你可以說上海的房價理應很高，10萬一平米或者20萬一平米，但是你無法推導出上海的房價應該永遠上漲。

這就好比，姚明家裡從小給他吃最優質的肉，這可以推導出姚明的身高很高，但不能推導出：姚明會永遠長高。

實際上，自從姚明加入火箭隊後，他根本就沒有長高過。

這兩年的暴漲，不是供需主導的，實際是貨幣增發主導的。既然是靠印鈔票帶來的暴增，那麼泡沫很可能是存在的。

而上面說過了，中國的貨幣寬鬆，在17年要結束了。這是政府公開承認的事情。

角度2：國際化大都市的橫向比較

在我有一定了解的國際大城市城市當中，目前上海的房價，已經大幅高於台北、多倫多、柏林，高於東京，和紐約、倫敦、洛杉磯相當，低於香港。

綜合考慮到上海的自然環境、人口規模、GDP、GDP增長速度、對全中國大陸的經濟輻射能力，遍數亞洲乃至全球，比上海更有資本入圍「全球高房價城市榜單」的城市，恐怕極為有限。

大家要特別注意GDP的增長速度，因為這代表了潛力。

有個科技媒體朋友跟我說，他去紐約的時候，看到紐約的繁華，但是紐約的繁華景象，和5年前是一樣的。而上海卻不同，上海的很多繁華，是5年前完全沒有的，可以想像的是，5年後的上海，會更上一層樓。這就是成熟大都市和新興大都市的區別！上海雖然已經成為全球最繁華都市之一，但潛力還遠遠沒有用完呢。

一定有人會說，中國人均收入比發達國家低很多，房價不配跟別人直接比較！

這種說法，完全沒道理。

有點海外視野和獨立思考能力的人，應該知道，房價從來就不必「跟當地人均收入掛鉤」。莫斯科、孟買、平壤都是典型的負面案例，「房價相對很高，收入相對較低」。

道理很簡單嘛，在一片給定的土地里，有100個人口和1000個人口時，單位土地資源的佔有難度和價值是完全不同的。可見人口密度會極大的影響房價。

像加拿大、芬蘭這種地廣人稀的地方，即使人均收入很高，但因為人口密度太低，所以大部分的地方，房價可能比中國小縣城還低。這不是中國政府心黑，這只是一個客觀規律而已。

年輕人不要在「自己知識面有限的情況下」，輕易的在網上罵政府罵開發商罵炒房客罵別人，就是從來不檢討自己。毫無建設意義嘛。（雖然作為一名外地人，我在上海也買不起大房子，我有很多上海本地朋友，家裡有多套值錢的房子，但我不覺得我應該抱怨。我本來就是上海的一名「移民」，我在家鄉是可以隨便買大房子的。你怎麼不抱怨你在紐約沒有房子呢？）

5年前、10年前，上海的房價在國際上來看，是完全不符合自己的江湖地位的。

任何看到中國目前在全球經濟格局中重要地位和前景的同志們，應該有必要承認一個事實：就是北京上海深圳的房價，如果不加入「全球房價最高城市俱樂部」，這是不合理的。

從這個橫向比較的角度來看，我覺得目前上海的房價，還算正常。

如果你考慮到，國外成熟市場有房產稅，相當於每年你的房產都要被政府剝皮，房價被刻意的壓抑了——而在中國不用交房產稅，所以，某種程度上，上海的房價，還不算太離譜。

角度3：房產稅的靴子，該何時落地？

大家可以先看看17年兩會和16年溫州到期房子的處理問題。

兩會期間總理談70年土地產權到期怎麼辦

媒體：知情人士稱土地使用權到期續費是肯定的 很可能與房產稅結合 - 華爾街見聞

這種事情，官員不可能說的太明白——但是如果讓我大膽猜測一下的話，70年產權也好，50年產權也好，最終都是無條件延期。

很簡單，任何政府都要考慮徵稅成本。目前上海的老公房，很多老住戶的物業費都徵收不起來，還想在土地到期後，額外收大筆錢？收走老百姓的房子？這徵稅成本和民怨，很可能會超過徵稅的所得。

政府不會那麼傻的。

稅收的藝術在於「拔走最多的毛，聽到最少的尖叫」。當然要想一個更好的辦法。

或許「承認大家的私有住宅產權及其土地持有權為永久，和發達國家接軌」，或許是一個順理成章推進房產稅的辦法。

既然你的房子和土地財產被明確了，那麼徵收一點保有環節的稅，也是符合國際慣例的。

換一個角度看房產稅：包括任志強老師也說過，房產稅短期沒戲，因為會打壓房地產，進而影響土地出讓金，這是很多地方政府絕對不能接受的。

所以說，地方政府其實不是怕房產稅，而是怕失去收入。那如果房產稅可以有效的替代土地出讓金呢？

我查了兩個公開的宏觀數據。目前，全國的房產價值總計在300萬億左右，而16年的全國土地出讓金為3.56萬億。

做一個除法，1.2%。

也就是說，如果每年按照目前的房地產市場價值，徵收年費率為1.2%的房產稅，就可以圓滿替代土地財政了。（實際上並不需要那麼多，因為土地出讓金不會一下變成0）

中國經過多年的建設，很多大城市的優質土地越來越少，未來土地出讓金難以持續保持高位，是很正常的。那麼適當的房產稅，正好可以彌補土地出讓金的缺口。

假設在2020年，土地出讓金只剩下16年的70%的水平，那麼只需要徵收大概0.3%的房產稅率，就足以穩住地方政府需要的收入。

0.3%的稅率，比美國各州1%-3%左右的房地產稅率比起來，已經足夠具備「社會主義中國特色」了！

簡單這麼一算，模型似乎是成立的。

唯一的問題是，真的房產稅到來的話，很多空置、多餘的房子，會加速進入市場流轉，那麼房價會恐慌性下跌20%甚至更多嗎？

這是一個政府需要非常嚴肅考慮的問題。

又有人說了，房產稅徵收，不會打壓房價，因為有房的富人，只需要把房產稅轉移到房租里，讓窮人交更多的租金，就可以了。

這種說法也是夠蠢的，讓我不得不感慨：我們首先需要搞清楚誰是自己的朋友，誰是自己的敵人。很多時候老百姓的數學並不好，他們會堅決反對「實際上對他們有利」的政策。

事實上，如果富人提高房租，窮人依然買單租房的話。他們不會浪費一分鐘的，會立刻提價，根本不會等到政府徵收房產稅，才去做房租轉移。資本家要是這麼傻，還會做資本家嗎？房租的定價跟成本毫無關係：10年前50萬買入的上海市區2卧室住房，現在年租金達到10萬很正常。你今天500萬買入一套同樣的房子，年租金也只是10萬而已。

我沒法預測房產稅什麼時候到來。我只是感覺，根據粗淺的計算，2020年左右，或者再晚一點，房產稅理論上，已經比較可行了。

邏輯很簡單：前面這20年商品房改革，是一個做大蛋糕的過程，在這個過程里，可以不徵稅，重點是不斷賣新房。等到所有的新房都變成了老房，以後新房需求大幅下降（這是必然的，因為計劃生育，人口下降），新房的相關政府收入降低了，當然要在存量房裡做文章。

角度4：中國的人口問題

很多分析中國人口的文章，都會談到幾個事實。

第一，中國的人口數量巔峰，可能就是16年，17年這兩年。

第二，計劃生育導致的老齡化問題，勞動力人口下降問題。

第三，中國的房子，最典型的銷售場景是一個男人和一個女人要結婚的前後。那如果結婚的人數變少了呢？

有人說，即使大多數地方人口下降，北上廣深還是很牛逼的，因為這裡的人口永遠增加，有大量的移民。誰不想去一線城市？

說這樣的話的人，有腦子的。可惜只有一半。

他們還缺另一半腦子，去看到一個事實：移民去一線城市買房的典型情景是怎麼樣的？

移民需要首先賣掉自己外地家中的房產，結合自己有限的存款，勉強付掉在北京上海的首付。

如果外地的人口都下滑了，房地產都不景氣了，那麼他們用來湊首付的錢，就大為縮水了。

一個個例的首付能力下降，只會帶來他個人無法在上海買房的悲劇。

但是如果這是一個群體性現象，當所有的外地人首付能力普遍下降的時候，下一個需要下降的就是上海的房價了。這是很簡單的道理。

角度5：房價的長周期特點

房價和股價不一樣。後者的周期非常短，可以劇烈的頻繁的波動。

但是房價常常有長周期的特點。經常持續上升十幾年，而一旦下降，沒有幾年也是剎不住車的。

我想說：中國的這一波房價持續上漲，已經起碼有15年了。

這5個角度里，有對上海房價的支撐，也有不利好的因素存在。

總的來說，2017年到了，我有一些悲觀。

於是我去中介掛牌，想把自己的郊區小房子賣了。

我的10年房地產業餘觀察經驗，全部濃縮在這篇文章里了。

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