銀行做「二房東」預付數年租金，你願意嘗試嗎？

台州玉環一名小伙展示自己通過當地租房平台找到的房子。資料圖 中新社記者 王剛 圖房子也能「存銀行」 可一次性獲數年租金12月中旬，中國建設銀行針對房東(出租人)推出「存房貸」，意味著房子也能 「存銀行」了。建行廣東分行將「存房貸」分為三部曲：房東將自己的住房租賃權出售給建行，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬一次性交付給房東；然後，建行將房源交由專業租賃運營機構出租。「房屋所有權包括佔有、使用、收益和處分四項權利，租賃交易將前三項權利轉讓後，銀行扮演了『二房東』的角色。」北京市兩高律師事務所律師姜寶對中新網記者表示，若合同約定合規合理就具備法律效力，轉讓一定期限的租賃權並不違法。多位業內人士均向記者表示，此類項目應選取人口凈流入的一線城市切入，先試點、再推行。據媒體報道，該建行「存房貸」業務2018年1月8日率先在廣州推出。個人房東願不願嘗試，看租金的吸引力對於銀行的這類「存房貸」，在北京海淀區有一套兩居室出租的房東李先生對記者表示，如果起初設立的租金沒吸引力，在北京這樣的一線城市，類似產品很難有市場。上海易居房地產研究院的報告顯示，一線城市租金指數均在2004年5月至2016年11月的時間段內總體表現為上漲。58同城租房數據顯示，2017年全國年度人均月租金價格同比上漲16.7%。「目前不明朗，不大願意嘗試。」他說，「北京租房不發愁，未來三五年不漲房租不划算；更不想把房子交給機構，弄個統一裝修什麼的就麻煩了。」李先生擔心的是，在房東、租戶、銀行、租賃機構四方參與的租賃模式下，如果發生財產損失等糾紛，解決起來比較麻煩。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議，由於涉及不同參與者，若合同難以維持，還需在法律文本上有新的創新。「未必有很多人願意嘗試。」姜寶直言，因為，現在租房市場每年漲房租已成「慣例」，房子「存銀行」後卻三五年不能漲租金，臨時解約還需付違約金。「在買賣不破租賃的前提下，房東若在合同期限內出售房屋，購房人需默認接受租賃協議，難免會讓房子變得『不好賣』。」姜寶說。銀行的閉環生意 房租也可從銀行借與「存房貸」相呼應，建行的「按居貸」則是針對承租人租賃消費推出的貸款產品。根據建行此前公布的產品信息，針對租客的純信用貸款，「按居貸」享基準利率，租客的信用貸款最高額度不超過個人年收入的2倍，保證貸款額不超過個人年收入的3倍，額度最高達100萬元，貸款額度期限最長可達10年，最快1個工作日放款。「為防範貸款變成買房首付，建議加強對錢款走向的監管，甚至可作為房租直接匯給長期租賃機構。」姜寶說，銀行目前倒是可通過「按居貸」和「存房貸」的銜接來降低資金風險。中原地產首席分析師張大偉也提醒，「按居貸」等金融產品需要銀行加強審核，防範信貸資金被挪用等騙貸風險。「租房應量入為出，通過貸款租房非常不理性。」張大偉說，租房所需的資金量級和買房不是一個意義，租房都要靠貸款的話，其可支配收入和消費結構就比較成問題，甚至可能引發過度消費。看好住房租賃 銀行紛紛大手筆進入市場雖然目前住房租賃領域存在個人出租期限短等問題。但北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，住房租賃行業將是房地產市場未來一個重要增長點。中央經濟工作會議提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃。2017年，全國就有超50個城市出台了支持住房租賃的政策。看好住房租賃市場的機會，多家銀行在開發投資環節發力。如，工商銀行與北京市保障性住房建設投資中心等合作，未來五年為北京住房租賃市場主體提供不少於6000億元的融資支持；中國銀行與廈門市國土資源與房產管理局簽署合作協議，推進住房租賃市場建設；建行也至少與26家地級市簽署住房租賃領域的合作協議。中原地產研究中心統計，截至目前，多家銀行與開發商的數千億資金將投入住房租賃市場，涉足租賃市場的資本與開發商預期將繼續大幅增加。樓建波說，「由於租賃企業前期資金壓力大、回籠慢，佔用資金時間較長，企業無法再依賴銀行的短期融資，應衍生出能為企業提供中長期支持的金融產品。」安居客房產研究院首席分析師張波指出，目前國內長租公寓租金回報率僅為3%，很多項目回報甚至不達融資成本水平。未來，可加大住房金融支持力度，豐富房地產信託投資基金(REITs)的稅收優惠和分紅制度，拓展多元產品類型。（原題：《銀行做「二房東」預付數年租金 有房，你願嘗試嗎？》）

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