劉曉博 | 今天，傳說中的樓市「大殺器」終於來了

劉曉博

2016年11月1日

今天（11月1日）中午，傳來一個大消息：CDS來了！

CDS，中文名是「信用違約互換」。如果用一句簡單的話來解釋，其實相當於一種借款保險。有了這種產品，當違約事件發生的時候，無論是債權人還是債務人的壓力都將大大減輕，可以把責任轉嫁給出售CDS的機構。

根據「中國銀行間市場交易商協會」今天午後發布的工作動態，情況是這樣的：

2016年10月31日，經協會金融衍生品專業委員會審議通過，14家機構備案成為信用風險緩釋工具核心交易商。當日，銀行間市場共有工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、民生銀行、興業銀行、浙商銀行、上海銀行、中債信用增進等10家機構開展了15筆信用違約互換交易，名義本金總計3億元。交易參考實體涉及石油天然氣、電力、水務、煤炭、電信、食品、航空等行業。交易期限一年至兩年不等。

而在此前，財新、新浪網也對這一消息進行了報道，我們可以獲知，第一批CDS標的里包括中國聯通、中國石化的債券。顯然，第一批交易的「參考實體」裡面沒有包含房地產貸款，或者開發商的債券。

今年9月，當CDS將在中國試行的消息出來後，有自媒體危言聳聽地將CDS解讀為「做空樓市的重要武器」，並結合CDS當年在美國次貸危機中產生的負面作用，認為中國推出CDS將有以下含義：

1、這意味著樓市已經見頂，銀行急需通過CDS將房貸風險轉嫁出去。

2、CDS上市交易之後，就給大資金做空樓市提供了抓手，他們可以買入CDS，然後打壓樓市獲得利潤。

總之，CDS一度被渲染為中國樓市的末日、銀行的陰謀。

其實CDS就是一種保險，在貸款、債務等違約的時候給債權人以補償。有了這種工具的保障，即便在經濟不景氣的時候，大家也敢於借錢出去，而不是捂緊錢袋造成流動性短缺。所以，這算是一種刺激經濟的工具。

如果說通過CDS，可以把幾十萬億房貸風險轉嫁出去，那絕對是聳人聽聞。原因很簡單，沒有任何一個機構有能力對中國這麼大規模的房貸承擔保險責任。

至於CDS跟房價的關係，也不單方面的。就如同「T+0」或者「期指」跟A股的關係一樣，似乎可以說成是「漲時助漲，跌時助跌」。此外，CDS價格的高低，意味著大家對債務風險的一種判斷。如果大家普遍認為資產價格偏高的時候，CDS的價格會飆升，從而給市場帶來警示。

另外，CDS也不僅僅影響樓市，還會影響到債券市場，進而成為觀察宏觀經濟的一個重要指標。

中國的CDS業務才剛剛起步，帶有實驗性。在防範資產泡沫和金融風險的2016年和2017年，這種業務的規模不會太大，影響也不會太大。所以，誇張CDS的影響力，是完全沒有必要的。

此外，今天樓市還有一個大消息值得關註：

據「第一財經日報」等媒體報道，國土資源部調控和監測司相關人士表示，既要防範房地產市場快速上漲帶來的社會不穩定因素增加，也要防範房地產市場快速下跌帶來的金融系統風險。

我認為「防範房地產市場快速下跌帶來的金融系統風險」的確應該引起足夠的重視。這輪房地產政策牛市啟動之後，尤其是今年6月之後，市場進入烈火烹油的階段。調控直到「國慶黃金周」才全面出台，應該說動手略偏晚了一些，但隨後的調控不斷升級，從地方政府迅速上升到央行、銀監會、證監會層面。這種短時間內多部門出手、多項政策疊加式的調控，很有可能誘發金融風險，對此不得不防。

另外，報道還透露了一組重要數據：

今年1-9月，全國房地產用地供應7.10萬公頃，同比減少7.8%。分地類看，住宅用地供應4.79萬公頃，同比減少8.4%；商服用地供應2.32萬公頃，同比減少6.6%。

報道稱：2016年的房地產用地供應量可能連續第三年下跌，甚至可能創下2010年以來新低。最近幾年的土地供應量情況是：

2015年全國房地產用地供應12.0萬公頃；

2014年全國房地產用地供應15.1萬公頃；

2013年全國房地產用地供應20.32萬公頃；

2012年全國房地產用地供應16.56萬公頃；

2011年全國房地產用地供應為16.91萬公頃；

2010年全國房地產用地供應15.42萬公頃；

2009年全國房地產用地供應 10.91萬公頃；

所以，未來在局部出現住宅短缺的情況，是完全有可能的。這組宏觀數據，可以跟萬科在三季報里發出的警告相互印證。

萬科說，在他們監控的14個熱點城市裡，新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）進一步下降至0.98 億平方米，為 2011 年年底以來最低水平，庫存去化周期只有 5.7 個月。