小區車位屬於誰？收的租金屬於誰？

08-08

問題1：現在好多開發商賣地上車位和地下車庫，我們購買的房產公攤面積里不是包含地下車庫嗎？咋又賣一遍?有清楚的大神指教指教?

問題2：我的理解，車庫和車位包括幾種，地下車庫、地上車庫、小區地上的停車位，個人認為地上車庫可以賣，地下車庫在公攤裡面已經交過費用，而地上停車位應該是業主的公用面積，不知理解的對不？？

問題3：如果開發商把人防改成車位賣了呢？

伴隨著私家車進入了尋常百姓家，車庫已經成為購買住房時不可或缺的部分。那麼，大多數地方車庫緊張，各種銷售廣告滿天飛，怎麼知道哪裡車庫可以投資？又怎麼知道自己家裡買到的車庫是否擁有合法產權呢？老百姓們付了大筆的銀子後，怎麼樣知道車庫是否屬於自己並且該如何維護自己的合法權益呢？

1、小區車位屬於誰？收的租金屬於誰？

解析：我國現行的有關法律法規中，明確要求房產開發商按照一定的標準配置建設停車位，這些車位是建築物的配套設備設施，其不能單獨轉讓也不能單獨辦理產權，由全體業主共有共用，如果達到一戶一個車位的話經過業主大會決定，業主可以免費使用，對於車位緊張的小區，也可以用交納租金的方式有償使用這部分共有車位，有償使用的收入歸全體業主共有。收費是否合理要看物業的做法是否得到半數以上業主的同意，同時，收費的金額也要經過半數業主同意，同時，收益也要歸全體業主所有。

2、車庫計入公攤嗎？

解析：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，共有建築面積分攤原則為:產權雙方有合法權屬分割文件或協議的，按其文件或協議計算分攤;無權屬分割文件或協議的，可按建築面積比例進行計算分攤。

非公攤面積為：

①從屬於人防工程的地下室、半地下室。

②供出租或出售的固定車位或專用車庫。

③幢外的用做公共休憩的設施或架空層。

各位，看明白了嗎？小律君可以非常肯定的告訴大家的是雜物間和車庫等單獨具備使用功能的獨立使用空間不計入公攤面積，屬於開發商所有。因而，開發商向外出售無產權證書的雜物間和車庫都是違法的。而百姓如果買到這樣的車庫，其實只有使用權，而且在後期更換物業公司後就難以得到相應的法律保障了。

3、三種欺詐銷售損招

該車庫是否有預售許可證|？

解析：在百姓為購房車庫付款後，若無法正常辦理產權證登記，則比較容易被開發商常用的3種「損招」所侵害。

A、無證強賣型

明知屬於小區配套不能辦理產權單獨轉讓，開發商卻仍然非法銷售地上或者地下車位，小區內不能辦房產證的建築設施都屬於配套設施，而配套設施是全體業主的共有財產，開發商沒有權利銷售。

B、租賃欺詐型

「以銷售50年或者70年使用權為名欺詐消費者」，事實上《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。」不少開發商把「車位使用權」賣給消費者，但是不向消費者聲明20年後不受法律保護，這也是一種欺詐行為。

C、賣公共設施型

「將地下人防改造的車位非法進行銷售」，「人防工程」，是按照國家要求建立的公共事業配套設施，作為強制配套也已經隨土地使用權的轉移而轉移給全體業主了，而現實中卻存在開發商違法銷售屬於業主的人防工程的現象。

綜上所述，如果開發商銷售自己沒有實際所有權的產業，實際上是一種欺詐行為，將需要承擔嚴重的法律責任的。百姓如果遭遇到這種情況，需要及時收集當時簽訂的合同文書，以及錢款的轉賬憑證，及時起訴為自己確權、維權。