炒房團的末日到了嗎？

(2012-08-14 23:08:52) 　　文/端宏斌　　　　最近一篇名為《溫州八成炒房者資不抵債，七成炒房資金來自借款》的報道引發了社會廣泛的關注，房價問題一直以來就是最吸引眼球的財經話題之一，之前很多人認為房價的飆升同溫州炒房團有莫大的關係，現在炒房團陷入了前所未有的困境，接下來事態會如何發展？「炒房」這個比搶銀行來錢還快的投機行為，還能持續嗎？　　

　　其實從去年下半年開始，各地炒房團的日子就異常的難過，特別是在浙江、江蘇等沿海發達地區，民間信貸危機爆發之初產生了一大批的「走佬」，而那些沒走的人，只不過是情況稍微好一點能夠暫時撐下去而已，但他們其實已經撐不了多久了。7月中旬，杭州地區有600家知名民營企業聯名上書，向浙江省政府緊急求助，懇請政府幫助它們渡過因銀行催貸、抽貸而面臨的難關。這是繼2011年夏秋溫州的民間高利貸危機爆發以來，浙江民營企業遭遇的又一波資金鏈風暴。此次危機距離上次恰好是一年，這難道只是巧合嗎？　　　　民間金融難道就是炒房金融？　　　　相信人人都知道，民間借貸最終的資金流向主要就是房地產，我曾經問一位通過高利貸融資的商人，他的借款成本是月息3%，折算成年息就是36%，我調侃他說：你這麼高的借貸成本，要靠販毒才能賺回來吧？他說：這種錢沒人會長期拿著，都是短期行為，等我拿到了地（或房子），立刻就去銀行抵押，貸出款來，就能把錢還了。現在誰還借錢搞實業啊，那麼高的利息，辛辛苦苦一年下來，還不一定能賺錢，炒房來錢多快。因此，所謂的民間金融，其主要目的就是給炒房團提供炮彈而已，炒房團要是完蛋了，一定會造成民間資金鏈斷裂。　　　　很多人早就知道炒房比搞實業來錢快多了，他們開公司僅僅只是為了有個殼，這樣跑去貸款會方便很多，他們並不求公司本身能賺多少錢。還有些本身就很有實力的大集團，看到炒房這塊的蛋糕太大，也聯合起來搞個炒房團，比如溫州著名的中瑞財團，就是由九家大集團組成的「炒房聯合艦隊」。　　　　炒房的產業鏈說起來也很簡單，放貸的人想盡辦法從銀行、親朋好友等處弄來廉價的資金，然後再加價賣出去，炒房的人拿到錢立馬換成房子，想辦法買通關係把房價儘可能的向上評估（房價大漲的時候甚至都不需要走後門），再通過銀行抵押撬動資金槓桿，買入更多的房子。房子可以賣給下一批炒家，也可以賣給真正的購房者，但高昂的房價必須讓他掏出全家的積蓄，還得負債幾十年。　　

　　去年夏天開始，有一批人資金鏈出了問題，宣布暫停付款，他們的行為讓不少警覺的商人聞到了信號，於是更多的人開始拒絕付款，在短短几十天的時間裡，恐慌就瞬間蔓延開來。有溫商私下告訴我，不管有沒有還錢的能力，超過90%的人都對外宣稱沒錢可還了。對個人來說這也是很理性的行為，因為形勢變了，變成「現金為王」了，每個人都想把錢抓在自己手裡，不管這錢是不是自己的。那些確實沒錢，又比較弱勢的人，則選擇了出逃。　　　　沒有人願意坐以待斃，他們會想各種辦法來自救，比如痛批中小企業融資難問題，並疾呼放開金融業的管制，他們成功的運作還使得溫總親自跑去視察，並許諾要搞金融改革試點。拋開那些冠冕堂皇的術語，他們想要的主要就是一條：儘可能的降低融資成本。在以前，銀行當然知道你們炒房來錢快，所以想盡辦法要來敲一筆，比如要求配套存款，簡單地說，你想貸款2000萬，就必須存1000萬，對於銀行來說其實只給了你1000萬，但貸款的利息是按照2000萬來算的，相當於變相的提高了一倍利率。　　　　在這裡，我要給所謂的金融改革試點潑一瓢冷水，在形勢好的時候，大家都賺錢，沒人想要什麼改革，等到形勢逆轉了，之前吃下去的不得不吐出來了，就想到要改革了。要改革是假，想減少自己的損失才是真，所以你會發現，銀行對所謂的金融改革試點根本就不熱心。對於老百姓而言，別著急站隊，因為銀行、民間高利貸和炒房者，這三者瓜分的都是你的利益，所以你沒必要同情任何一方。　　　　所有這一切，最終可以歸結到一件事：房價還能不能繼續漲？如果房價繼續上漲，那麼很快大家就可以回復到從前，繼續狂歡，也沒人再提什麼改革了。可是房價再漲也不會漲上天，所以早晚還得出事。但如果房價現在開始就漲不動了，並開始大幅下跌，那麼炒房團和民間高利貸者的末日就在眼前。　　　　房價還能漲嗎？　　　　要想搞清未來房價的走勢，就一定要把之前房價暴漲的原理弄懂。你需要知道幾個經濟學術語的含義，就算你沒有上過一天經濟學課程也沒關係，這些都很簡單。　　　　經濟的增長必須要伴隨著貨幣的增發，經濟增長最明顯的一個特徵就是人人口袋裡的錢變多了，如果不印錢的話，怎麼可能人人手裡的錢都增加呢？很多經濟學家都怪罪中國政府在印錢，其實是錯怪他了，中國這些年來印鈔票最直接的方式是外匯占款。中國大量出口商品，拿到美元，去央行換成人民幣，這錢是直接印出來的。這種方式會造成通貨膨脹，可想而知，商品永遠的離開了中國，憑空印出來人民幣，商品少了貨幣多了，當然物價就會上漲。　　　　另一種是間接的印鈔，就是通過銀行的信貸。我們都聽說過貨幣乘數，在10%準備金的情況下，銀行每擁有100塊錢，最高可以創造出900塊錢來。最近這幾年，銀行最優質的貸款是什麼？當然是房貸！你同銀行說自己想炒股，銀行100%不會給你一分錢，但如果你說想買房，銀行多數就會給你放貸。通過這種方式印鈔票的速度比外匯占款還要快。這種方式會造成資產價格上漲，可想而知，大量的銀行信貸湧向房地產，房價能不漲嗎？　　　　有一則真理是：誰距離印鈔機越近，誰就越富。因此一開始是搞出口賺大錢，後來慢慢變成搞房地產賺大錢。與此同時，整個社會的財富總額開始劇增，只是這種增長很不平均，少數人在極短的時間裡迅速暴富，但多數人並沒有如此明顯的改變，絕大多數人都落後於平均水平。　　　　現在你需要知道幾個術語：CPI、GDP、M2。　　　　CPI是物價上漲的指標，通常在2%-6%之間，你能跑贏CPI這是最低層次的目標，這隻能證明你在吃穿用方面，同上一年相比，沒有明顯下降；　　　　GDP是國家新創造出來的財富，增幅通常在8%-11%之間，如果你今年的收入增長低於這個數字，那就算是拖後腿了；　　　　M2這個數字比較關鍵，教科書上的定義是：流通中的現金（M0）+活期存款（M1）+其他全部存款。這個數字反應了社會總的財富，它每年的增長率通常在14%-28%之間，你如果能跑贏這個數字，你的財富才算是跟上了中國前進的腳步。　　　　M2的增幅為啥遠高於GDP增幅？這中間的差額是什麼？打個比方，你今年買了套房子價格100萬，明年以150萬的價格賣出，賺了50萬，雖然這錢並不計入GDP增長，但你實實在在的賺到了錢。M2增幅遠高於GDP增幅，說明了在現在的中國，現有的資產升值速度遠大於新創造出來的財富。這就是為什麼那麼多的商人放著實業不搞，跑去炒房炒樓炒地皮，甚至是炒生薑（姜你軍）、大蒜（蒜你狠）、綠豆（豆你玩）、橡膠、銅鋁、煤礦鐵礦等等一切能炒的東西。　　　　這其中最出名的就是來自浙江的遊資，其實浙江的金融開放程度遠超過其他地區，也正是發達的金融業害了浙江，讓他們都不好好搞實業，就一心想著投機賺快錢。其中溫州最甚，經濟空心化越來越嚴重，而企業家都跑去搞投機生意了。　　　　資產價格難道能脫離實體經濟無限上漲嗎？當然不可能。你可以把炒房看作是有錢人之間的擊鼓傳花遊戲，只要還有老百姓願意咬咬牙賠上一輩子的積蓄來接盤，這個遊戲就還能玩下去，否則就要崩盤。炒房團用銀行的貸款來買樓，就相當於掌控了印鈔機的一部分股權，他自己給自己印鈔票花，這又相當於向全體老百姓收稅，所以炒房團和民間高利貸根本就是經濟的蛀蟲，他們本身不創造價值，相反的，還通過信貸來掌控印鈔機，蠶食全民的利益。　　　　如何破解中國的畸形經濟　　　　很多人一定感覺非常奇怪，為什麼搞實業玩不過炒房？這其中的原因簡單到難以想像，那就是老百姓手裡沒錢，造成了他們消費能力低下，錢集中在少數有錢人手裡，他們再有錢也不可能每天吃十頓飯，也不能同時看十台電視機，除了買那些歐洲奢侈品之外，只能把錢放到房子里，把房子當做一個巨型的儲蓄罐，這種儲蓄方式既不怕偷，又不怕搶，不僅不會壞，還會升值。這就使得越來越多的錢湧向房子。這樣一來，與其生產老百姓需要的消費品，還不如先佔有老百姓羨慕的房子。　　　　要想破解這一難題，就要從根本上改變貨幣的供應方式。既然經濟增長必然伴隨著貨幣增發，那麼「印鈔票」本身並不是貶義詞。之所以老百姓如此痛恨印鈔票，那是因為在分錢的時候百姓排在最後。如果在分錢的時候老百姓排在第一位，你看他們還會不會反對印鈔票？　　　　目前中國印鈔票的方式是：1，將中國的商品送到美國；2，美國人給你美元；3，拿著美元到央行換成人民幣。這種方式有很多弊端，首先，把印鈔權拱手讓給了美國人，如果美國經濟衰退無錢消費，你也跟著一起感冒發燒；其次，送出去的是實實在在的商品，拿回來的是一張張綠紙片，但凡智力正常的人，都不會認為這是一筆好買賣；最後，先分到錢的都是搞出口的，這就造成一種印象，凡是給洋人服務的部門，就會高人一等。這些人會打心底里看不起中國，並崇拜西方。　　　　如果將印鈔票方式改成直接按照人頭髮錢，那麼最先拿到錢的就是老百姓，這錢距離讓他們不想工作還很遠，而且又是意外之財，那麼花出去是很合理的，這是最直接的拉動消費的方法。老百姓有錢消費，自然會促使商人撤出投機領域，轉而搞實業，因為實業能賺錢了。商人撤出房地產就會造成房價下跌，一旦房價跌了老百姓反而不急於買房了，他們又會有更多的錢用來消費。如果大家覺得通脹壓力太大，那麼把政府稅收的錢燒掉（註銷）就行了。這還是最有效的降低貧富差距的辦法。　　　　這種做法一定不符合傳統的西方經濟學，但是現在從歐洲到日本再到美國，幾乎全部陷入經濟危機之中，這不僅令人懷疑，傳統的經濟學理論，還管用嗎？

摘自 端宏斌的博客