科普|酬金制」物業費能否免稅？

這是2015年新聞《新民晚報》登出的一則故事，之所以翻出來，整理給大家，是因為這個故事中，含有酬金制、稅務等關鍵的信息，希望大家可以從中得到一些有養分的內容,你所擁有的困惑，可能別人已經提前遇到。

原文如下：

　 去年9月，浦東聯洋地區的天安花園、華麗家族花園、御景園三個小區的業委會聯名寫信詢問有關部門，「酬金制」小區能否免徵營業稅。去年10月和今年2月，市稅務局兩次給予書面答覆，稱「物業企業預售物業服務費屬代收代付行為」，但「免徵營業稅」尚無說法。

　　天安花園業委會認為，「法無禁止即可為」，今年開始，單方面停止支付相關稅費。

　　天安花園「吃螃蟹」

　　「法無禁止即可為」

　　作為三個小區里率先提出「免稅說」的業委會，天安花園業委會主任施引曙和副主任褚錫耀頗具前瞻性。早在這屆業委會成立之初，深諳國家稅務制度的業委會成員，對酬金制小區物業費徵收營業稅就有異議。依據是2003版的《物業服務收費管理辦法》定義「酬金制」：預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或不足，均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

　　2011年，北京市地方稅務局「關於酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告」稱，兩種酬金制方式適用免稅政策，一，物業管理企業開設單獨帳戶專項存放為業主委員會代管資金的行為，不徵收營業稅；二，業主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業主委員會開具結算髮票，對物業管理企業從代管資金帳戶代付勞務價款的行為不徵收營業稅。

　　北京實施不久，浙江也緊隨其後，發布了酬金制小區免稅的實施辦法。2013年，浙江省有關部門下發的「物業服務業稅收扶持政策的通知」，提出的免徵營業稅的條件基本與北京的政策如出一轍。

　　但是，天安花園業委會翹首以盼的上海地方政策，遲遲沒有露面。

　去年，自貿區負面清單公布，明確除了清單上的禁區，其他行業、領域和經濟活動都許可。施引曙和褚錫耀退休前，都在大型重點企業中擔任中層管理者，對國家各類新政反應靈敏。負面清單的頒布使他倆靈光一閃，「法無禁止即可為，自貿區也支持先行先試，小小的天安花園為什麼不當第一個吃螃蟹的人？」

　　去年9月，天安花園業委會率領相鄰的華麗家族花園和御景園，共同起草了這份《關於酬金制小區物業管理費不徵收營業稅的申請報告》，分別發送給市人大、市房管局、上海地方稅務局。報告特別指明，小區每年繳納的營業稅在20萬元以上，加上保安公司、保潔公司、綠化公司和物業企業工資成本發票以及設備維護公司的發票，總計稅金達35萬元，占預收物業費總額的10%，且營業稅發票無法抵扣。

　　褚錫耀算了筆賬，上海市最低工資標準上調，物業服務人工成本每年上漲，要保證服務質量只能漲物業費，「有了這20萬，也許原先每戶漲3毛，現在只漲1毛，成本壓力瞬間釋放，這筆錢相當有誘惑力。」

　　爭取物業支持

　　破釜沉舟差點翻臉

　　去年10月8日，天安花園業委會主任施引曙作為代表，收到了來自上海市地方稅務局的書面回復。對方承認，酬金制是物業收費中較為特殊的一種收費方式，業主繳納的物業費歸全體業主所有，物業公司作為職業經理人，按業委會授權，預收物業費，對日常支出單獨進行賬務處理，「代為管理和核算，屬代收代付屬性。」

　　同時，對方也表示，稅收管轄權在中央，上海稅務機關貫徹執行的相關政策，完全按照有關文件執行。目前已開展了對物業管理試行酬金制收費有關營業稅問題的調研，重點關注收費形式、開票方式、計稅依據、成本核算等方面。但業委會最關心的「免稅」一說，對方沒有給予正面答覆。

　　雖然，上海市地方稅務局的回復不盡如人意，天安花園業委會卻沒有放棄「第一個吃螃蟹」的念頭。

　　施引曙和褚錫耀到處走訪學習，還專程前往天安花園物業管理方，上海科瑞物業管理髮展有限公司的企業稅務註冊地奉賢區稅務局，得出的結論都一樣——酬金制小區物業收費屬代收代付屬性。

　　由此，今年2月，天安花園業委會經討論後決定，再次發函給科瑞物業，要求管理處收管理費只開具收據或在發票上註明酬金制代收代付。並承諾「由此產生的法律後果均由業委會承擔，與科瑞物業無關」。

　　事情仍然不是一帆風順的。科瑞物業作為上海市一級資質的名牌物業企業，管理著各種業態的樓盤項目，拒絕交稅還是大姑娘上轎「頭一回」。業委會和物業開始了曠日持久的溝通，最後幾乎是在業委會的威逼下，科瑞才不得不妥協，表示先將應納稅的款項留存，暫不繳納，等待稅務機構追究時和業委會一起努力。「科瑞要是再不答應，我們就要解除物業服務合同，幾乎是撕破臉了，為業主爭取點利益，真是不容易。」褚錫耀苦笑著說。

　　此時已是3月，在業委會的大力宣傳下，前兩個月「摒老」沒交物業費的業主，湧向科瑞物業天安花園物業管理處交費。小區總共才891戶業主，呼拉一下，近300戶業主爽氣地付清了全年物業費。沒有一個人唱「反調」，大家都說：「業委會為我們業主辦了件大好事！」

　　眾說「酬金制」

　　制度真空亟待完善

　　上海市物業管理行業協會秘書長許玉彪表示，與國外先進國家相比，國內實行的所謂酬金制物業服務計費方式，只能算是「假酬金制」，與之匹配的各類法律法規尚屬真空階段，「雖然北京、浙江已有先例，上海還未出台免徵酬金制小區物業費營業稅的通知或文件。」

　　許秘書長贊同酬金制小區物業費「代收代付」屬性的理解，同時他也指出，雖然「法無禁止」，但業主拒付稅金的行為只能屬於個別行為，不足以在行業間推廣。「說到底，徵收營業稅屬於企業與企業之間的經營範疇，一旦有法可依，將會牽一髮而動全身」，許秘書長告訴記者，酬金制的爭議不僅限於營業稅稅金方面，行業內有關物業企業提取酬金的比例等問題，也缺乏統一的規範，酬金提取比例從8%至15%都有，「協會作為行業自律組織也希望，國家有關部門積極開展對酬金制相關問題的調研，儘快有一個說法。」

　　廣東省華南和諧社區發展中心負責人、著名社區問題專家周活寧認為，物業管理費是否應徵稅的問題，首先由收費主體來決定。如果是物業公司作為收費主體向業主收取，不管是採用包干制還是酬金制，在扣除物業管理成本之後，有多少利潤就繳納多少所得稅，這是沒有爭議的。至於是否需要繳納營業稅，那就要取決政府是否對物業企業實行此項減稅了。對物業管理費徵收營業稅的問題，一向是物業管理企業關注的重點，如果深圳市政府將來實施結構性減稅舉措，可能首先惠及的是物管企業這塊稅負。

　　如果物管費收費主體是業委會，所收取的全部物業管理費都應視為代收代支，結餘則作為小區續存物業維護和維修資金，這樣運作就既不會產生營業稅，更不會產生所得稅。物管公司向業委會收取酬金需開具營業發票，物管企業就得承擔酬金部分的營業稅和所得稅。

　　北京市瑞贏物業研究所首席諮詢師朱孝安透露，北京市在制定免稅政策時，考慮到酬金制小區物業費是按「物業運行成本 + 酬金」的形式制定的。「物業運行成本」資金屬全體業主的共有，接受業主的監督和審計，不夠的由業主續籌，剩餘的接轉下一年度。這筆錢不算物業公司收入，不交營業稅和所得稅，這樣可以降低業主的負擔。只有「酬金」是物業管理企業的收入，應該相應納稅。由於「酬金」產權屬物業管理企業，業主無權干涉其使用。

　　朱孝安認為，雖然國內其他地方政府還未出台免稅政策，但酬金制模式已是大勢所趨，酬金制免稅的政策也將為廣大業主帶來「利好消息」。