在北上廣深買一套房，出租多少年才能回本？

◎文丨掘金大師

◎來源丨海外掘金（ID:gold1849）

租金收益率一直是房產投資關注的重點，放眼世界各大城市，哪些地方租金收益率較高，哪些城市能成為下一個投資風口？掘金大師根據權威的「全球房產指南」、CoreLogic、Zillow上的數據，發布全球各大城市租金收益率，看看各城市房產年租金收入與購房總價之比例。

分析發現，日本的東京和大阪、美國幾大熱門城市、歐洲的馬德里、加拿大的蒙特利爾、紐西蘭的惠靈頓等，均擁有比較不錯的租金回報率。而在戶型方面，中小型公寓回報率普遍高於大型公寓和別墅。

值得注意的是，國內四大一線城市的租金回報率卻出奇的低，這也使得「全球房產指南」對中國房地產投資作出了泡沫警告。國人投資房地產主要是期待資產價格升值來實現收益，而非通過中長線的租金回報來實現收益。

與之相反，日本雖然有人口下降趨勢，購房總需求不足，但房屋租賃市場卻比較火熱。其資產增值程度有限，但租金回報率比較高，表現出一幅與國內房產投資截然相反的情形。

本文數據來源：

下面是具體情況。

1歐洲

倫敦

倫敦房產回報率平均是3%左右。

倫敦城區與周邊地區房地產收益率有一定落差。中心城區租金收益率略高於周邊地區。就拿120平米的公寓來說，中心城區租價約為是6600英鎊/月，售價是25萬英鎊，而周邊地區是約為5000英鎊/月，售價卻高達23萬英鎊，其對應收益率是3.21% 和2.72%。

巴黎

法國巴黎房地產回報率中規中矩，租金收益率平均水平低於4%。巴黎房產市場供不應求，這一定程度上推動房價增長。 據全球房地產指南報道，巴黎中心城區公寓每平米高達11600 歐元，而每平米月租金卻徘徊於30到36歐左右。

馬德里

西班牙房地產市場正在回溫，一方面與其逐漸走出債務危機有關，另一方面與外國投資者進駐有關。馬德里中心城區和郊區租金有一定差異。就投資而言，馬德里中心城區的小型公寓是最好的選擇，郊區的小型公寓次之，租金收益率均接近5%。

2北美

美國

美國房地產市場是海外投資不可或缺的資訊來源。根據美國最大房地產網站Zillow的房價與月租金中位數等數據，美國南部城市奧蘭多在美國熱門城市中，租金回報率位居榜首，高達10%。其他熟為人知的大城市租金回報率同樣誘人，基本維持在5%左右的水平。

加拿大

加拿大房產市場同樣火爆。出人意料的是，蒙特利爾租金收益率遠高於溫哥華和多倫多。一座60平方左右的公寓收益率高達7%。 多倫多房產租金收益率遊走於5% 左右，溫哥華房產收益率與多倫多基本持平。而隨著溫哥華、多倫多兩大城市房價的持續上漲，兩地租金收益率或將逐步降低。

3大洋洲

澳大利亞

將卧室的數量作為標準，悉尼的租金收益率存在較大的波動。全球房地產的研究表明，1房租金回報率高達5%, 3、4 房租金回報率低於3%。樣本進一步表示，悉尼小型公寓是投資海外房產的絕佳途徑。而CoreLogic的數據顯示，墨爾本的公寓回報率為4.1%，別墅的回報率則只有2.9%。

紐西蘭

紐西蘭近年來成為海外房地產投資的新寵。就拿惠靈頓而言，房地產租金回報率從6.88%到8.43%不等。這進一步說明，紐西蘭除了是居住聖地，亦是海外投資的好去處。

4亞洲

日本

日本房地產市場的較高租金收益率，成為吸引海外投資者的關鍵。即便人口中長期呈下降趨勢，房屋租賃市場卻依然值得期待。其中，中小戶型用作民宿投資成為熱潮，東京小型公寓收益率高於大型公寓，這與小型公寓市場火爆有一定聯繫。但東京房地產的平均收益率遊走在3.4到5.4%之間。相比之下，大阪房地產投資率更誘人，高達6%。

東京和大阪的平均租金收益率比較高，但不算驚艷。然而，若是臨近商圈和電車站附近的中小戶型公寓，其租金回報則能達到8%-10%，前提是要選好的地段和投資標的。這也造成了最近國人蜂擁至日本投資小戶型民宿的現象，花費不到國內一線城市房產價格的一半，就可投資日本民宿，並獲得高出國內幾倍的租金收益率。

新加坡

新加坡向來被譽為亞洲的天堂，可其獨特的房地產市場，使得租金回報率出人意料地低。全球房地產指南甚至說，你永遠不會想去新加坡買一套房地產投資。新加坡公寓每一平米約為13500美元。與此同時，新加坡租金收益率徘徊於2.5%，大型公寓的投資率略低於小型公寓。也就是說，如果你對新加坡情有獨鍾，那小型公寓投資會是更好選擇。

香港

香港投資房產的租金收益率低於正常水平。普遍的租金收益率徘徊於2%到3%之間。這意味著房產所有人依賴房屋租賃來獲得利潤的想法基本破滅。與此同時，相對租金而言，香港房屋的出租費用並不低。120平方的公寓月租金高達7000美元。眾所周知，香港富裕階層向來會購買房地產實現資產的保值。與此相類似的市場有澳門和新加坡。

中國大陸四大一線城市

*註：內地四大城市房價由中國指數研究院發布的2016年6月百城房價指數算出，城市平均租金根據中國房價行情平台發布的《中國城市租金排行榜》得出。

中國房地產市場的租金回報率持續走低，一線城市的租金回報率均低於3%，其中北京、上海、深圳的租金回報率更是低於2%，最高的廣州也只有2.55%。

如果買房後希望通過租金來獲得回報，顯然國內一線城市並非太好的選擇，需要40-60年的租金收入才能收回購房時所花的成本。假如一個人25歲買了一套房，在不考慮通脹的情況下，最快要到65歲回本。

人生又有幾個40年或60年呢？國內房產價格的增值能否一直像近年來一樣無休止地上漲呢？

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