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中國將深套樓市30年?----蔡律

中國將深套樓市30年?  看到媒體報道《專家稱中國人苦日子將到,未來30年深套樓市》,張庭賓先生認為,從全球產業結構變遷和全球貨幣金融競爭力重構的戰略高度來看,中國經濟的探底和轉型才剛剛開始。中國經濟過去20-30年的高速增長的動因做出清晰解釋主要推動力是兩次大浪潮:第一次浪潮是全球製造業向中國集中的「世界工廠」機遇。在1979年中國實行計劃生育以前,人口高增長,從 1949年的5.4億增加到了1978年的9.6億人,使中國儲備了巨量健康的勞動力。因為中國勞動力充沛而廉價,珠三角農民工月薪曾長達20年被壓在 1000元以下,而且不必提供養老醫療等社會保障,資本基本無需投入改善勞動環境。這給資方提供了巨大的利潤空間。1997-1998的亞洲金融危機進一步強化了中國的世界工廠地位,東南亞的國家飽受重創,中國因為人民幣固定匯率,資本項目未開放而受衝擊較小,其穩定的社會政治環境令中國製造業產業集群更具競爭優勢。  第二次浪潮是由人民幣升值所引發的資產泡沫狂潮。2005年中國發生了兩件大事:一是人民幣開始單邊升值,二是股權分置改革。前者意味著投機人民幣升值的無風險套利機會,由於中國抓住世界工廠機遇,生產力不斷提高,人民幣內在價值增強,而長期固定匯率下,人民幣的確被低估,這對國際熱錢產生了巨大誘惑;後者意味著中國股市基本與國際市場接軌,成為國際熱錢可投資的市場。於是乎國際熱錢和海外華人資本八仙過海各顯神通地湧入中國,先是在2007年10 月將A股上證指數推高到6124點的巔峰;再把樓市推到了2010年底的天高。  時至今日,當年推動中國經濟高速增長的因素,均已在走向衰退或反面。從世界工廠效應而言:中國人口紅利盛極而衰。資產泡沫的負面效應如今也全盤凸顯。在股市和樓市的大博弈中,由於中國企業家和投資者,他們以前並沒有與國際投資者同台競爭的經驗和能力,在股市10萬億計的財富再分配中,在樓市100萬元計的財富再分配中,均成為輸家,不僅將過去20-30年的財富積累基本虧在其中,更將未來20-30年的預期勞動收入深深套在樓市泡沫中。同時,樓市的大幅攀升也推高了製造業的成本,讓中國企業更難以負荷。與此同時,政府在長期的繁榮周期中,逐漸擴大了財政胃口,以制定規則和手握分配權的優勢,財政收入的增幅連續多年2倍於GDP的增長,加上國有企業在金融和資源的壟斷,都成為中國製造業不可承受之重。  有專家解讀房產金融危機形成機制時指出,次級貸款即次級按揭貸款,是指金融機構為信用程度較差、收入較低的借款人提供的貸款。由於可預見的經濟周期的影響,在經濟逐漸走弱的時間段,利率的提高和房地產市場的降溫會嚴重的打擊次級貸款市場的正常運行,一方面,由於利率的走高,借款人每月支付的還款數額會相應地增加,由於次級貸款的借款人信用程度普遍較低,因此會出現大量的斷供現象;另一方面,由於房地產市場的低迷,金融機構利用抵押物收回貸款的期待也隨之落空。這樣的現象當不再偶然的時候,金融危機就爆發了,這就是次級貸款危機。  引起美國次級抵押貸款市場風暴表面上的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫,這兩個原因的深層原因歸根結底在於美國總體經濟的衰退。在這個衰退的過程中,由於約瑟夫·斯蒂格利茨所說的另外兩個原因:第一個原因來自於金融機構,他們對於對於金融風險估計不足,甚至做出了錯誤的估計,第二個原因來自於金融監管機構,他們過分依賴金融自由化的理念,沒有有效的監管措施。這些原因綜合起來導致了這一場危機的爆發。  有報道分析指出,中國近期的房地產市場趨勢與美國大致相似,1988年,政府工作報告中提出要加快城鎮特別是中大城市住房制度的改革,逐步實行住房商品化。20世紀末東南亞金融危機使中國急需擴大內需,保持經濟穩定,1998年政府工作報告中指出要積極推進住房體制改革,採取切實措施促進住房商品化,使居民住房建設成為新的經濟增長點。自此,我國居民住房完全商品化,房地產業的春天也逐漸開始了。從2003年到2008年,中國GDP平均增長在10% 左右,而房地產業的增長則為25%。 從企業數量上看,2004年達到了5萬多家,2005-2007年受宏觀調控的影響,但是企業的總數仍然是5.7萬家-5.9萬家;從企業規模來看,過去五年房地產企業的規模迅速擴大,2007年百強企業的投資規模均值達到110.96億元,凈資產達到37.4億元,增長率基本上都是30%-40%左右;從房屋銷售的情況來看,2007年全國房地產銷售額是2.9萬億元,百強企業均值達到50億元。可以看出,中國的房地產業同美國一樣在21世紀到來的時候,出現了非常迅速的發展,但在2007年下半年,北京、上海的商品房價格回調、成交量明顯處於下降趨勢,廣州、深圳也同時轉冷。2008年由於房價大幅下跌,深圳樓市傳出斷供的消息。無論數據如何,中國房地產市場降溫已經成為不爭的事實。  專家解讀房產金融危機形成機制時指出,資金和土地是房地產業的最重要的資源,金融機構在房地產業中扮演的角色是至關重要的。房屋有其他商品所不具有的特點,生活必需且價格高昂,如果沒有金融機構提供相應的貸款,購買房屋對於很多人來說都是一件困難的任務。在現代金融體系下,貸款的風險已經被廣泛認識,因此在提供貸款時,借款人都會被要求提供擔保,而在房地產市場中,這種擔保往往被簡化為以所購商品提供抵押來完成擔保,也就是說,借款人幾乎不需要有其他的信用保障和財產保障,就可以獲得房屋貸款。美國次貸危機的形成原因之一就在於此。而中國的金融機構業一直迷信房地產本身的價值,只要簽訂了所購房屋的抵押合同,其他的擔保便不再被要求。這種操作方式在一定程度上刺激了市場的繁榮,另一方面,也為危機的形成埋下了伏筆。  據經濟之聲《央廣財經評論》報道,海南三亞、浙江溫州、內蒙古鄂爾多斯。這些城市的房價都曾經創下紀錄,也都經歷了高台跳水式的暴跌。有研究機構排出 2012到2014年全球經濟的「10顆定時炸彈」,中國房產泡沫排在第二位。近幾年來,中央不斷在加大房地產調控的力度,運用多種方式抑制房價過快上漲。雖然調控政策取得了顯著效果,但房地產泡沫是否已經被擠乾淨,還需要進一步觀察。中國面臨加快發展、轉型發展雙重壓力,不能對眼前問題特別是對房地產泡沫問題視而不見,十八大以後房地產是刺破泡沫重新起跳還是維持泡沫,如何化解中國樓市泡沫,這也許是各界關注的問題。  有分析預測,中國的大泡沫即將破滅,2013~2015年全球房地產將要崩盤。杜重輝先生認為,今年房地產巿場的金九銀十的量沒上去,說明政府調控的成果起穩作用依舊有效,但房價就目前而言還是假摔,馬上入冬了,只要房價這隻汽球用手摁著,未來中國經濟不靠地產泡沫來增長,限購令不取消,只要政府堅持調控政策不鬆懈,克服眼前經濟下滑的困難,二到三年內房價必大幅下跌。  10月19日,國土資源部公布的城市地價監測數據顯示,今年第三季度全國地價水平總體平穩,環比增速微升,同比增速持續放緩。據統計,全國主要監測城市地價總體水平為3093元/平方米,住宅地價為4564元/平方米。其中,溫州再次以18.03%的降幅居於本季度住宅地價同比下降的城市之首。記者查閱資料發現溫州房價與2009年、2010年的最高位時相比,回調了30%~40%,樓市宏觀調控將溫州的投資購房泡沫完全擊破。  中國經濟最大的風險是為保持高增長而將房地產投資最大化。不斷有人警告說,持續的投資和投機活動有可能導致房地產泡沫和泡沫破裂,特別是鑒於政府政策的不確定性。瑞信陶冬認為國內房價有泡沫,但破滅需要三個條件,一是利率市場化,流動性泛濫的局面改變,二是中國貿易順差結束,變成大幅逆差,三是美聯儲量化寬鬆政策結束。如果這三個條件具備,中國房地產泡沫會破滅。  資料顯示,1997年至2011年,房地產住宅新開工面積累計為76.15億平方米。據中國指數研究院統計,2012年中國城市人均住房面積為 29.2平方米,由此計算,近15年中國新建住宅面積夠2.6億人居住。按照中國實際城市化率40%計算,共有城市人口5.2億,按當前建房速度,三年後房地產絕對量過剩。有專家分析認為,中國的房地產由於是採用現金購買,不是靠抵押貸款,如果房價大跌,那些買了房的有錢人身家會貶值,但不會對銀行造成不利影響。另外,中國的城市人口(這是真正的關鍵所在)將繼續高速增長。對城市住房的需求仍然強勁,隨著收入的增加,人們會繼續湧入城市。從過去的政策來看,房產的供給依然有限,抑制房產投機性功能的政策只限於未購房者(對已購房者既往不咎),最核心的是土地財政制度與房地產形成了唇亡齒寒的依賴。  中國樓市調控本身就面臨兩難,如何通過轉型使泡沫問題對經濟社會傷害最小,在一線城市上海,俞正聲說,推動經濟轉型發展,關鍵是要下決心減少對傳統發展路徑的依賴,緊緊依靠制度創新、科技創新和管理創新,率先走出一條科技支撐作用明顯、體制機制活力迸發、服務經濟比較發達、城市服務功能完善、城鄉和區域一體化發展的轉型之路,不斷提高經濟發展質量和持續發展能力。  張庭賓先生認為,中國還有應對方法嗎?有的,那就要競爭力再造。這至少包括如下幾個方面:1、政治體制改革,自上而下的機構精簡和自下而上的擴大民主,以大大降低行政成本;2、合理分配土地和資源財富,大部分轉入社會保障體系中;3、凡是市場能做好的都交給市場,激發民間創造活力,特別是金融向民間開放尤其重要;4、A股徹底扭轉「利益輸送市」,變成真正優化配置資源的財富成長市,激勵高新科技、新能源和環保循環經濟。此外,遏制汽車等高耗能工業,大大降低對外部資源的依賴等等。這些觀點建議筆者非常贊同,但從眼前看,實施起來卻有難度,如金融向民間開放,無論如何,中國房地產政策及市場走勢值得密切關注。  參考文獻:  緊緊把握形勢變化 加快推動轉型發展  專家解讀房產金融危機形成機制及應對  用市場力量解決房價虛高 防地產泡沫影響經濟  俞正聲:推動經濟轉型發展 下決心減少對傳統路徑依賴
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