茅於軾的博客

　　房企民營開發商發展瓶頸在於資金　　　　記者：浙江綠城近期多個項目出讓，凸顯了民營房企在樓市調控之下的生存危機，怎麼看待這種現象？　　　茅於軾：房企為什麼會賺這麼多錢？直接原因是房子在不斷漲價。買房人賺錢，賣房人也賺錢。　　　但是從去年下半年開始，已經看到（市場）情況在變，可是很多房地產開發商看不到這些變化。所以現在房子不好賣，借了錢還不了，（他們）就發生了資金鏈斷裂。　　　記者：為什麼這種現象在民營房企較為普遍，國營房企相對好一些？　　　茅於軾：國營房企與民營房企的區別在於它能弄到錢。但是大環境決定了無論國營還是民營，房地產業都面臨著巨大的風險。我前年就提出這點，我的房地產朋友很不喜歡聽我的話，他們說你給我捧捧，我說如果我捧的話就是害了你們。可惜懂這個的人不太多。　　　　記者：很多民營企業受宏觀調控的影響最大，發展瓶頸在哪裡？　　　茅於軾：就是資金問題。　　　　記者：因為沒有資金，所以民營企業的生存空間越來越窄？　　　　茅於軾：大銀行是不服務中小企業的。這個全世界都一樣。美國有8000多家銀行，大部分都是小銀行。這就是為什麼美國中小企業融資的問題不嚴重。　　　　記者：中國民營房企未來發展空間在哪裡？　　　　茅於軾：資金問題不解決就不存在很大的發展空間。民營企業他們現在最大的融資渠道就是民間借貸。現在政府要將這塊砍掉，民間反應很大，因為民間借貸這塊沒了，就會進一步加強國有企業對金融的壟斷。　　　　記者：郎咸平曾說過：中小房企消失後，房價會越高。您怎麼看待這個觀點？　　　　茅於軾：中小房企的問題在於融資問題，而這個融資問題和房價問題的關係並不大。　　　　市場樓市泡沫遲早會破滅　　　　記者：有人認為，現在房地產市場已經進入了一個沒有方向感的時代，所有的人對房地產沒有一個共識是導致現在市場混亂的根本原因。您贊成這個觀點嗎？　　　　茅於軾：不是，我認為房地產之所以會變成現在這樣，有幾個方面的原因。其中之一是我們國家的財富分配不均，貧富差距太大，有錢人房價再高也買得起，所以他們不在乎房價漲多高。第二，有錢人沒有好的投資渠道，如果有好的投資渠道的話，他們就不會去購買房地產。第三，政府對土地的控制，政府關於18萬畝耕地的紅線的規定，這是非常錯誤的。房地產貴就貴在土地上，（土地）供給不足，導致房價大幅上升。　　　　記者：一方面房價大幅上漲，一方面不少地方的房屋空置率很高。　　　　茅於軾：其實（導致房價上漲的原因）並不是因為人們的需求太大，現在很多房子都空著呢，我看呢，一些房子一空空十幾年都有。　　　　記者：你之前說今年中國經濟最大的風險在房地產，具體會體現在哪塊？　　　　茅於軾：空房多嘛，就是泡沫了。在我看來，中國經濟今明兩年最大的風險就是房地產泡沫破滅，中國的情況在全世界恐怕是獨一無二的，因為空房太多了，沒人住，這就是最大的泡沫。房屋的海洋，沒人住，這是多麼可怕的（事情）。　　　　記者：您認為今年房地產泡沫會破滅？　　　　茅於軾：很難說，但是遲早會破滅。怎樣才不破滅呢？除非所有的房子都有人住，這些空房都消化掉。可能不可能？我看是不可能，那只有一條路就是破滅！什麼叫破滅呢，就是房價不斷往下落。　　　　記者：那您覺得泡沫破滅的話，房價要降多少？　　　　茅於軾：我估計掉30%不止，掉50%差不多。其實50%這也不算多。三年前，北京的房價就掉了這麼多了。　　　　記者：根據您的理論，房子空置就會產生泡沫，那是否可以這樣判斷，房子的屬性是否僅僅是居住功能？　　　　茅於軾：房子最後的功能就是為了一個住。　　　　記者：房子只有一個功能是住，一旦不是這個功能，房地產就出了問題？　　　　茅於軾：這個情況不是這樣看。在房地產市場中，投機房應該有，但比例不應該很多。房子可以空置，但我聽房地產的朋友說8-10%左右比較合理，現在的情況我估計30%都不止，可能到50%。所以這麼多的空房，能不出問題？ 政府調控不敵市場威力　　　　記者：但是從這一年來的情況看，各地的樓市都因為限購或限價出現了下調，房價也開始下降了？　　　　茅於軾：未必，現在房價在降未必是限購、限價的效果，我認為是整個宏觀經濟出現了問題。我之前寫過一篇文章，說的是現在限購完了，下一步（政府）就要托市。因為泡沫破滅了，政府就要托市。你說，這樣子的限購限價有什麼用？　　　　記者：你對限購限價是完全否定的。　　　　茅於軾：完全否定。　　　　記者：那房產稅呢？　　　　茅於軾：我也不贊成。我贊成投資收益收高額稅。　　　　記者：重慶、上海推行房產稅有什麼問題？　　　　茅於軾：限購、房產稅都是限制人們買房，我覺得不好。房產稅不是一種應對市場的辦法，而應是一種經常性的稅種，是房地產市場運用中的一種常規手段。　　　　記者：大家對房產稅的理解有誤？　　　　茅於軾：房產稅應該有，但並非是針對房價高而採取的手段，而是應該針對那些豪宅採取的稅種。但這樣執行起來很難。　　　　記者：去年11月10日，中山推出了一刀切式的5800元/平方米的限價令，截止日期是12月31日。但元旦後，政府將限價標準提高到了6590元/平方米。　　　　茅於軾：毫無道理，限價比限購更糟糕。　　　　記者：可是購房者很受益啊。　　　　茅於軾：均衡最重要，這種強制性的降價會引起發展商的不滿，以後沒人去開發房子怎麼辦？　　　　記者：中山這次限價標準其實是沒有明確的官方文件公布，只是超過這個價格的樓盤不給備案。　　　　茅於軾：不管有無文件，限價就是錯了。這說明政府執行一個錯誤的政策，還不想承擔責任。我們有物價法，價格是由市場決定的，而不是由政府干預的。為什麼證明是6590元/平方米合適？而不是6600元/平方米？　　　　記者：政府是結合去年GDP增長13.5%測算出來的。　　　　茅於軾：將限價和政府GDP掛鉤這更沒道理。　　　　記者：如果和人均支配收入掛鉤呢？　　　　茅於軾：這也毫無道理。政府要懂經濟學，不要管那麼多，讓市場去自由調節。　　　　記者：珠海曾有發展商推出「降價補差價」的方案，你認為這符合市場經濟規律嗎？　　　　茅於軾：這個越搞越糟糕，自找麻煩。什麼叫市場經濟，就是自己負責。你說房價上漲時，消費者也沒有將漲的錢吐給發展商呀，現在房價下跌時，消費者就去鬧，要求補償，這怎麼行？　　　　記者：你現在鼓勵人們買房嗎？　　　　茅於軾：現在這種市場環境下，我不鼓勵人們買房。眼看（房價）要掉了，落價的東西買它幹嘛？　　　　記者：但是您之前說政府要鼓勵人們買房？　　　　茅於軾：政府要鼓勵人們買房是沒有問題的，但是政府要放大土地供應，擴大投資渠道等等，而不是通過限制人們買房來降房價。　　　　征空置稅可稀釋房地產泡沫　　　　記者：那今年中國經濟應該怎麼辦？是否會對房地產調控有所放鬆？　　　　茅於軾：這個我和你講，政府調控是沒有用的，和市場力量比太渺小了，政府可以做的事情就是開放投資機會，讓有錢的人拿錢去做投資，別買房了，這是政府最應該做的事情。但是現在已經晚了，在我看來，房地產泡沫是非破滅不可的事。　　　　記者：必須破滅？沒有一點挽救的餘地？　　　　茅於軾：（思考了幾秒）我提了一個建議，給空置房收稅，結果會導致租金大幅度下降，外來務工人員就可以租房住，我覺得這條實施的話有可能對房地產會有用。　　　　不過，也有人說這條很難實施，因為很難判斷是不是空房，但是在我看來，哪怕非常困難，哪怕執行成本很高，也是很值得去做，因為收益很高。空房空在那裡多浪費，房子很貴的，貴的東西浪費了多糟糕，只要去做，還是有可能的。　　　　租房的人本來花2000元，現在只花1000元就可以租到了。但是從另外一個角度來講，（這條建議）有點干涉人的自由，但我認為這是不得已的事情，否則未來損失更大。將來房產泡沫破滅了，房子更不值錢了。　　　　記者：你提到的這個建議也是政府對市場的調控？　　　　茅於軾：是對市場的干預，為什麼要干預？因為已經有泡沫了。限購有什麼用啊？調控的目的是讓空房有人住！　　　　記者：你認為現在的調控方嚮應該是壓房價還是提房價？　　　　茅於軾：現在關鍵是穩房價，但是穩房價不能解決泡沫的問題。這麼多房子空著，泡沫破滅了房價怎能不掉？ 談制度土地招拍掛設計不合理　　　　記者：2008年金融危機時，政府推出了4萬億元的投資計劃，用房地產來啟動經濟，那麼，今年保增長，房地產是調控對象，調控是否會放鬆？　　　　茅於軾：2008年，政府花了大錢救經濟，但是有一大部分錢跑到房地產里去，現在看來，這種救市給市場未來帶來更大麻煩，現在不是已經體現出來了嘛。但是，說老實話，市場在那，你也沒辦法避免它。事實上，買房是個人行為，政府是很難干預，只能將這種個人買房的意願減少或者取消，但要房價不漲，政府要做的話就是增加供給和縮小收入差異。　　　　記者：我是否可以理解認為政府的土地供給不平衡是關鍵因素？　　　　茅於軾：問題不在這，問題在於投機。　　　　記者：導致房地產現狀的因素中，土地招拍掛制度是否是其中的原因？　　　　茅於軾：正常的市場是應該有拍賣，也有招標。有拍賣，價格就往上漲；有招標，價格就往下落。而我們現在是只有拍賣，沒有招標。　　　　記者：所以一開始在制度上就設計不合理。拍賣是土地所有者在拍賣，招標是用土地去招標。　　　　茅於軾：他怎麼招標呀？土地供給者都只有一家，那就是國家。所以不存在招標。如果大家都有土地，拿到市場去供應，就可以去招標。所有的大宗商品，糧食、黃金都是由招標來決定價格，唯有我們國家的土地是由拍賣決定價格。是的，為什麼沒有招標呢？原因就是政府壟斷了土地市場。　　　　保障房中產階級應自己賺錢買商品房　　　　記者：那您認為保障房呢？　　　　茅於軾：保障房就更糟糕了。保障房是針對低收入階層的，而我們現在是針對中低收入階層，只把高收入排除在外，而這部分的比例不超過20%，80%的人都認為保障房有我的份，怎麼可能呢，政府有那麼多保障房。最後呢，80%的人都去搶有限的保障房，那麼問題就出來了。貪污腐敗出來了……而且你永遠解決不了所有人住房的問題。　　　　記者：那您認為中產階層的住房問題怎麼解決？　　　　茅於軾：那就自己努力賺錢買房嘛。這個問題很簡單，房子要蓋得多，靠什麼？靠生產，不從生產上解決問題，從分配上解決問題，怎麼行呢？不生產哪來的分配。這是唯一的道路。　　　　而現在相反，不是讓你努力生產，不是讓你努力賺錢去創造財富，而是去搶有限的保障房。和10年前相比，房子蓋這麼多，怎麼來的？就是房子的增加，是靠生產而不是靠分配來的。　　　　記者：這個過程很漫長。　　　　茅於軾：是的，但是必經的過程。　　　　談前景應該為農民工供應房子　　　　記者：薛涌曾發表過觀點表示，人口紅利將在10年內消失，20年後，中國處於「人口負債期」。而去年，您對外表示，20年後中國將有大量房子剩餘，現在您還持這種觀點嗎？當人口紅利消失之後，您認為中國的房地產市場會呈現出一種什麼樣的格局？　　　　茅於軾：這個說法，我要糾正一下。總的情況是，城市人口在萎縮，房多出來了。另外一方面，進城的農民非常多，分那些房還不夠。從宏觀來看，其實不是問題，不會有太多的剩餘。相反，中國房地產的大發展前景，就是為這些進城的務工人員供給房子，從微觀上來講，是怎麼讓這些進城的農民住上那些空置的房子。從總體上來講，不矛盾，房子還是缺的，還是要造的。　　　　記者：那三四線城市的房子空置怎麼辦？　　　　茅於軾：這事越來越複雜了，其實，中央的政策不應該是發展大城市，應該發展中小城市。但現實是，政府講資源都放在大城市，所以導致大城市的矛盾越來越突出。如果政府將資源均攤，城市之間的發展均衡了，也就不存在這個問題了。
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