李嘉誠地產運營模式其實已被內地房企淘汰

　　李嘉誠的地產運營模式其實已被內地房企淘汰

　　　　李嘉誠關於買地的名言「地段、地段、地段」一直是民間房產投資者的金科玉律，但在中國的房地產界，李嘉誠更是「囤地」帶頭人。

　　最近《別讓李嘉誠跑了》一文在網路上熱傳，猶如在輿論場中投入重磅炸彈，引起熱議。當然，很快長和系繼續回應沒有撤資這回事，而且有買有賣，屬於正常商業行為。國家發改委也有負責人回應，中國要形成更加法制化、國際化的營商環境。

　　先不提這文章是否涉及道德綁架，僅就地產行業而言，目前在內地李嘉誠持有物業僅剩20萬平方米。但就事論事地說一句，即使長和系不跑，它在內地也屬於被越來越強大的內地房企淘汰的前浪。

　　李嘉誠關於買地的名言「地段、地段、地段」一直是民間房產投資者的金科玉律，但在中國的房地產界，李嘉誠更是「囤地」帶頭人。比如2014年就有媒體報道，位於北京中央別墅區溫榆河板塊的譽天下別墅，1993年長江實業就作為大股東之一參與開發該地塊，2003年長實全資擁有該項目，2008年別墅才開始一期上市，最後完工時間預計是2018年。也就是說，長實相當於用了1/4世紀開發一個項目，而項目則從當年的荒蕪之地，變成了千萬級別的別墅區。另外，截至2014年二季度，長實29個項目9年只完成了1/3。

　　再比如2010年8月，國土資源部曾經通報，截至2010年8月中旬，全國有閑置土地2044宗。媒體關於這一事件的深挖結果是：央企是囤地大戶，但港資開發商才是囤地老手。比如新世界(17.13, -0.01, -0.06%)中國囤地濟南，一個商務樓項目因囤地獲利約300多倍。

　　在上世紀90年代，許多港資開發商進入中國，他們不像內地房企，一蓋好房子就急吼吼地賣了回籠現金再奔赴下一個項目，老謀深算的港資富豪們認為房子不值錢，土地才值錢，所以，他們更喜歡購入一二線城市市中心的位置，然後開始放長線釣大魚。等到這些區域出現了爆髮式增長，港資房企才會開始慢慢開發，定位於高端市場，採取以利潤為導向的模式進行運營。除了住宅，他們還會開發商場、酒店、寫字樓、涉外公寓等全系列產品，不放過任何可能的利潤空白點。

　　而出於借鑒這些港資企業的成功經驗、稅收、就業等諸多方面考慮，地方政府會優先考慮這些企業過來進行投資，甚至短期內會給予稅費、地價上的優惠，以此博取中長期的稅收與就業的效益。

　　憑藉香港開放的融資環境、成熟的發展體系以及長線投資、長期囤地的開發方式，長實地產(長江實業、和記黃埔)、九龍倉、新世界、新鴻基、瑞安房產、嘉里建設等在內地獲得了豐厚的利潤。

　　但這種高利潤、慢周轉的方式也有弊端。已故船王包玉剛旗下的九龍倉，擁有收益優良的收租物業，投資目光精準，但2012年其高層周安橋也曾以九龍倉在內地18年的發展和萬科進行比較，稱後者規模漲了千倍，九龍倉只漲了十倍二十倍。2012年上半年九龍倉在內地的銷售金額僅為66億元，是萬科的1/9左右。

　　到了2013年，內地開發商可以說已全面超越港資開發商這個「老師」。內地的規模化地產企業一般採用的是「5、9、12」的快速周轉模式：拿到地5個月內開工，9個月賣樓，12個月現金流轉為正。這一模式幫助內地房企迅速佔領市場，擴大規模。而港資開發商除了「現金流較穩健」這個優勢，已經很難找到可以跟內地房企匹敵的武器。

　　在周轉速度上，無論面對怎樣複雜的政策環境與經濟背景，哪怕利潤微薄，內地房企也會為了企業繼續規模擴張與保持市場份額的戰略考慮，寧可用高價拿下土地，再用高周轉模式迅速滾雪球下去。且不說高周轉與慢周轉的優劣，在中國房地產業，慢工細活是行不通的，市場要求的是快工出細活，只有適應市場的企業才不會被拍死在沙灘上。

　　但港資房企很難快起來，他們的管理屬於高度集權，無論是大到拿地方向、經營模式，小到推廣策略、銷售折扣，乃至給項目的外立面換一種玻璃，是否要投整版廣告，地區總經理都需要向香港總部打報告申請批複。

　　而香港總部是怎麼決策的呢？據說，他們喜歡花錢買很多貌似專業的數據，憑數據決策。可惜內地的數據調研機構水平有限，賣出的數據往往漏洞百出。

　　在筆者與許多港資房企的溝通中，他們都會感覺內地市場複雜多變，不同省份之間的差異很大。內地房產政策經常會有變化，甚至不同省市的規定都不同；消費習性差異太大，要深入了解又太耗精力；產品研發能力又不接地氣，很難做出符合當地口味的樓市產品。針對高端項目的定位，在2013年限購政策之後，更是飽受打擊，即使以豪宅物業著稱的新鴻基地產，在內地市場的業績完成率每年也只有計劃的8成左右，至今其內地市場的投資比例已縮小至總額的20%左右。

　　一二線城市中心的地價越來越高，加上人民幣持續升值，即使現金流穩健、負債率低，港資房企的錢也不像從前那麼經花了。而三四五線城市的購買力不像一二線城市，割了一茬還有一茬，而是通常除了喝「頭啖湯」的人，其他跟進者都很容易成為被套牢的大閘蟹。

　　靠「囤地」這一招鮮再也不能吃遍天，在全國20強房企都在熱火朝天地朝著千億房企俱樂部進軍的2013年，我們看到的是港資房企在默默地撤退。從2011到2015年，瑞安房地產在內地賣出約100億元的物業，轉租為售；2013年開始，李嘉誠的長和系再也沒在內地拿地，「股市狙擊手」劉鑾雄也一直在賣項目，2015年7月將內地最大的項目轉讓給恆大地產之後，在內地僅剩一個物業發展項目，其他均為持有物業。

　　在北上廣深樓市中最具活力的深圳，港資地產商也屬默默敗退之列，據悉原因是深圳土地匱乏，政府極少給予港資房企優惠條件，與本地房企合作過的新鴻基、和黃地產等，又因為本地房企追求效率與港資追求高利潤的理念相悖而散夥。在炙手可熱的前海自貿區，至今沒有港資大型房企的一席之地。

　　內地高速發展的房地產市場，曾經讓李嘉誠這些港資富豪收穫了囤地紅利，但他們也同樣錯失了跟隨市場轉型的機會。既然李嘉誠要走，就讓他走吧，好聚好散，才是大國崛起的風度。

　　畢竟在過去的20多年，除了為內地樓市帶來過資金，他們並沒有留下可供內地房企借鑒的成功運營模式，也沒有能為內地房地產業在互聯網時代的轉型帶來任何有效助益。未來如果數風流人物，當然還是要看內地房企們。