歐陽捷：調控後的新風口，將左右未來的市場和房價！

在中國，幾乎所有人都有房子，除了租住老公房或廉價房的低收入家庭（政府正在通過共有產權的方式幫助他們擁有自己的住房）。沒房子的是那些來到大城市的大學生和農民工，他們在老家是有自己的或者父母的房子，但他們希望留在大城市並擁有住房，因此，人與房子出現了嚴重的區域性錯配。

另一邊是農村和中小城鎮，有著越來越多的過剩的房子。我們公司有個小夥伴，家在山東泰安，其實家裡有三套房子，如果他留在家鄉，他並不缺房子住，娶媳婦足夠，把丈母娘接來也沒有問題。但是，他被派到北京公司，他就想，如果能在北京買房，他就把老家的房子賣了當首付。人們總是希望到大城市，那裡有更好地發展機會，也有更多的收入。

問題是，老家的住房還在去庫存呢，不太好賣，不僅是他老家，全國的三四線城市都還在去庫存的路上。

雖然國家統計局公布了今年住房待售面積比去年底下降了-2241萬平方米，相對於7億平米的代售面積幾乎可以忽略，而且這僅僅是庫存很少的一部分，更大的庫存在於在建面積和土地儲備面積，現在去庫存體現在不該去庫存的一二線城市被去了庫存，該去庫存的三四線城市無論是待售面積，還是未預售的在建面積，還是土地購置面積都沒有明顯減少。

我們沒有找到完整的一二線城市待售面積數據，但是中國指數研究院提供的數據顯示，僅20個一二線城市可售面積從去年12月的2.11億平米下降到今年8月的1.62億平米，減少了4958萬平米，說明一二線城市庫存被動去化的嚴重性。

不僅如此，自去年起，一二線城市新開工面積每個月都低於銷售面積，這意味著明年的供求關係依然得不到改善。

一二線城市土地購置面積更是下降了17%，不是大家不買，而是無地可供。

二線以下城市今年的新開工面積僅僅是接近銷售面積，如果新開工面積還沒有減少到低於銷售面積，也就意味著過去的庫存還沒有被消化，新的庫存還是會繼續增加出來。

而且，三四線城市的土地購置面積也沒有明顯減少，大家買不到一二線城市的土地，只好買一點三四線城市的土地。

其實不僅如此，農村住房建設也沒有減少，基本上城鎮里每年建設一平方米住宅，農村也在建造一平方米住宅。農村人均住房面積已經達到37平米，但人口卻是逐年減少的。

城鎮里有7.6億人口，而農村只有6億人口，農村中有1億老年人、1億兒童，剩下的大部分是流動人口，國家衛生計生委發布的《中國流動人口發展報告2016》顯示，流動人口繼續向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集，超大城市和特大城市人口繼續增長，中心城市吸收的跨省流動人口佔到54.9%。

報告還顯示，流動人口中有接近1800萬的老年人，說明農村人正在拖家帶口把老年人帶進城市裡了。

農村人默默離開了，農村的房子大量空置。我曾經遇到一個福建做石材的老闆，他告訴我，他在家鄉的村裡建造了三套住宅，面積都很大，但是沒人住，去年他還想再建一棟，那為什麼還要建呢？他說：因為想要光宗耀祖，回到鄉下，面上很有光，但是這些房子卻是在貶值的。

江西政府「去庫存」要求廣為宣傳的一句口號，還是真的有道理的：「農民進城購房是升值，農村就地建房是貶值」。事實情況也的確如此，未來農村的房子恐怕多的連老鼠也不會去住了，中小城鎮和農村的房子將越來越不值錢，農村的住房價值漲幅甚至也僅僅與CPI增速大致相當。

去庫存，農村也要減少土地供應和住房建造，否則不僅浪費了土地資源，也會讓農村人把大量資金浪費在越來越不值錢的房子上而變得更窮。

三四線城市要真正的去庫存，首先必須把土地供應面積減下來，讓在建面積慢慢去化掉，但是我們土地供應的邏輯卻是相反的，今年一二線城市土地購置面積下降了17%，但三四線城市土地購置面積僅僅下降了2%，這是因為我們的土地國策是「新增建設用地計劃向中小城市、發展潛力大、吸納人口多的縣城和重點鎮傾斜」（國土資源部《關於進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》），而人口流入的「長三角、珠三角、環渤海地區和超大、特大城市實行的是減量化供應」的土地國策（國土資源部《全國土地利用總體規劃綱要（2006～2020年）調整方案》），目的是為了防治「城市病」，其實質是掩蓋了我們城市管理能力的缺失，卻暴露了宏觀土地政策的錯位。

這是造成我們今年以來20個熱點城市樓市火爆、地市瘋狂、而另一邊的三四線城市卻是庫存壓頂，波瀾不驚的根本原因之一。

其實，我們不缺房子，缺的是大城市的房子。

人口流向大城市，人口流動帶來資本流動，錢也湧向大城市，但是大城市的住房供應卻是嚴重不足的。人地錢的嚴重錯位其實折射的是我們對市場經濟理解和城市發展管理理論以及實踐的單薄。

大城市化是全球發展的必經之路，國務院《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，應該說修正了我們原有的土地國策，讓人地錢之間的關係趨於合理匹配，也是回歸到以市場配置資源為主導的邏輯。

比如南京市年均凈流入人口近5萬人，如果按照人均100平方米增加土地供應，南京可以增加500萬平方米土地供應，既便其中只有30%用於住宅用地，按照容積率2來計算，也可年均增加供應3萬套住房，這將極大的改善目前南京供求失衡的矛盾，既可以為來到大城市尋找發展機會的年輕人和農民提供就業和居住的空間，也可以提高大城市的單位面積勞動生產率和城市競爭力，還可以把農村的土地置換出來。一舉三得，何樂而不為？

對於房企來說，我們需要關註：這樣的政策如果真的很快落地，市場格局將加速變化：

一是落戶政策讓二線省會和特大城市購房需求大增。政策傳遞的信號是逐步放開而非一步到位，本質上還是沒有放棄吸引人口向中小城鎮落戶的不切實際思維，但是文件中明確規定一線城市不會增加土地供應，也就意味著一線城市仍然不會改變供求失衡的矛盾，房價仍會維持高位，一定會導致人口在一線城市留不下又不願被中小城鎮套牢，轉而借政策契機流向熱點省會和特大城市，從這個意義上來說，政策給了省會和特大城市吸引人口、加快發展的歷史性機遇。

按照文件要求，「省會及以下城市要全面放開對高校畢業生、技術工人、職業院校畢業生、留學歸國人員的落戶限制」，這就使得部分限購城市中被限購人群因獲得戶籍進而獲得購房資格，也使得不限購大城市的常住人口變成有歸屬的戶籍人口，這些人群恰恰經濟承受能力更強，並且更有能力落腳在更大城市，因此，省會和特大城市人口將出現快速增長。

按照文件要求，「戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上」，相信大部分落戶人口都更願意選擇落戶在被限購的熱點省會和特大城市，限購城市的有資格購房人群將大幅增加。

假如20個熱點城市吸引超過30%的年均轉戶人口，平均每個城市將增加20多萬人，其購房需求將是巨大的。

房企需要特別關注政府希望導入人口的區域是否戶籍人口增長比較快，因為政策明確要求「區分城市的主城區、郊區、新區等區域，分類制定落戶政策，重點解決符合條件的普通勞動者落戶問題」，這意味著這些區域還會限制落戶，某些區域會增加落戶，這對於我們研判未來城市和區域板塊的供求關係極具意義。

二是人地掛鉤政策使土地指標隨人口增量而增加。但是，我們仍然需要研究人口與土地指標掛鉤，究竟是現有人口增量還是未來人口增量？掛鉤供地指標是按照人均多少面積來核定的？增量指標是城市統籌並用於新區開發還是對應分解到各區域板塊？現有一級土地市場未來每年可推出整理土地會有多少？推出節奏是否會因此加快？這將有利於我們判斷土地市場未來供應，增加土地市場拿地的理性思考。

熱點城市雖然正在經歷調控，但多數房企對於土地儲備依然處於饑渴之中，對未來土地市場依然一致看好（詳見上周文章「樓市調控，早比晚好」），目前不少房企仍然存在強烈的補倉意願，地價雖然不會再瘋狂，但搶地依舊。

http://slide.astro.sina.com.cn/slide_52_42283_46120.html#p=8

三是落戶政策帶來改變命運、改變人生的歷史機遇。這個機遇不僅是給年輕人的，也是給老年人的，年輕人因為落戶而獲得購房資格，相當於無風險拿到一張通向中產階級的入場券，他們將不會因為購房資格受限而被迫等候甚至無望而退出遊戲，進而失去在高等級城市獲得更高資產增值的公平機會，避免掉入兩極分化的陷阱。而對於老年人來說，如果能夠在大城市落戶並居住，意味著他們未來的醫療保障能力將大幅提高，醫療保健水平也將讓他們少受庸醫誤診和無妄痛苦，特大城市先行一步的專業養老服務也將極大減輕子女的精力消耗與精神負擔。

四是未來省會以下城市住宅建設將加速萎縮、房價面臨滯漲。三四線城市住房已經不再短缺，而越來越多的人口會流向省會和特大城市，年輕人扶老攜幼進入大城市，更多的鄉鎮年輕人會越級流入更大的城市，鄉鎮老年人因無謀生機會也會減少流入三四線城市，三四線城市將失去人口的內生性增長和外來性導入，除了拆遷，或許很快將不再需要更多的新建住房，因而三四線城市的建設體量將會逐步萎縮，新建商品房面積的全國佔比將逐年下降，中小城鎮房價基本上將永久性失去增值機會，超大特大城市與中小城鎮的房價兩極分化的馬太效應將越來越強。

房企在三四線城市的機會也會越來越少，大盤模式已不會再現，有規模的品牌房企進駐形成的旋風式營銷在割了幾茬韭菜之後，不會再有時間等待韭菜的緩慢成長，只有轉戰他鄉、另闢戰場，但在絕大部分三四線城市都被覆蓋過後，市場空白點已難尋覓，而人口與土地掛鉤政策更加劇了這樣的場景。

對於規模房企來說，小雞叨米的模式並不適合，成本過高、費效比太低，未來，除了特大城市，還是特大城市，沒有別的。