調查：多地日光碟火爆的背後，真相竟是...

08-04

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央視財經（《經濟半小時》編導：胡慧翼樊建恩）有媒體報道在一些城市出現了「日光碟」，甚至還有「時光碟」。就是說一些熱銷樓盤一經推出，在一天之內，甚至幾個小時之內被搶購一空。如果在網路上搜「廣州日光碟」，兩個關鍵詞，多篇這樣的新聞頓時就會跳入眼帘。這篇題目為《廣州再現日光碟，部分樓盤停售待漲》的文章轉載率很高，其中提到了幾個「日光碟」，那麼這些日光碟的情況到底如何呢？那麼這些樓盤真的是這麼炙手可熱嗎？趕快看看！

飢餓營銷吸引客戶，營造虛假「日光碟」

從廣州市區出發，《經濟半小時》記者多方尋找，終於找到了這個名為保利西雅圖的樓盤。不過保利西雅圖是在佛山市南海區境內，並不在廣州境內。那麼這家號稱廣州日光碟的樓盤真的賣完了嗎？

記者走進了售樓處探查這家號稱廣州日光碟的樓盤銷售情況

根據這篇「廣州再現日光碟」的新聞的報道，保利西雅圖的最後一棟住宅樓上周六2月日推售，受到廣州買家追捧，其1.4萬元/平方米均價的住宅一開盤就幾乎被搶光。《經濟半小時》記者原以為這個「日光碟」已經無房可售，可是沒想到一進門銷售人員又開始向《經濟半小時》記者兜售最後一棟樓------12棟的樓王。

銷售人員：誠意金，今天第一天。

記者：交的人多嗎？

銷售人員：50幾個吧，因為只有128套。

記者：先交的會不會那個，他一般都能拿到房子吧？

銷售人員：肯定不是，都是搖號的。

記者：都是搖號的是吧，都是限號的？

銷售人員：那時候我們會隨時會截止，說不定今天售夠了，那就今天截止。

銷售人員告訴《經濟半小時》記者，現在正在認籌最後一棟樓王12樓，一共128套房源。記者看到偌大的售樓中心客戶並不多，但是銷售人員卻告訴記者第一天就有50多個意向客戶已經交了誠意金認籌，因為套數不多，要買就趕緊下手，賣完就沒有了。

通過一番實地探訪，《經濟半小時》記者發現所謂日光碟的報道和真實情況有比較大的出入。專家告訴我們，目前出現的多個日光碟都是小盤推售的情況，是開發商普遍採取的一種銷售策略。

合富房地產經濟研究院院長龍斌：最近一段時間也出現了一些日光碟的現象，總體來看，跟2007年相比，包括2013年有一段時間市場比較熱的時候，那種日光碟應該是有一些不同的，主要還是因為現在這個日光碟很多，首先它推出的貨量是不大的，就是貨量、批量比較少，在整個市場來看它不是反映很核心的一個現象。

龍斌告訴我們，開發商非常在意樓盤開盤的銷售去化情況，在策略上多採用積蓄客戶再集中開盤的方式，能夠提高開盤時樓盤的去化率，更容易形成銷售旺盛的局面，增強購房者的信心，也能夠得到外界更多的關注和口碑。

事實上，即便是按照小量推出計算，這128套住房也沒有全部賣出，還有一些頂層、朝向不好的房子無人問津。

記者：我看有的樓盤還剩下幾套？

銷售人員：都是頂樓，你要嗎？我們現在有二樓、頂樓。

記者：二樓、頂樓賣多少錢？

銷售人員：一萬五千多（一平米）。

據了解，目前廣州市周邊增城、從化、花都、南沙、黃埔等區塊的庫存量依然比較大。記者隨後走訪了地處廣州市黃埔區的珠江嘉園、越秀保利愛特城、嶺南林語等幾個樓盤，發現地處偏僻的樓盤銷售情況並不理想。

記者走訪了地處廣州市多個樓盤，發現地處偏僻的樓盤銷售情況並不理想

銷售人員：地段差，沒人住，即買即住，交完首期，一個月都可以入住了。

記者：現房啊。

銷售人員：現房，1997年拿的地，已經建了好幾年的房子。

目前，廣州市的庫存量還是比較大，顯性庫存加上隱性庫存，已經超過了1800萬平方米，去化水平超過了20個月。

龍斌：那麼廣州現在未售量是11個區，是超過1800萬平方米，這樣的去化水平已經是超過20個月，所以廣州的庫存量跟其它三個一線城市相比，應該說是最大的。我認為之前有說城市搶房，這個現象在廣州來看應該是沒有。實際上整個市場還是比較理性的，只是活躍度大大提高了。

廣州作為一線城市的日光碟水分有點大，那麼作為二線城市的代表杭州的日光碟情況又如何呢？

杭州綠城楊柳郡項目策劃總監馬迪斐：開盤時候，因為我們當時是根據認籌來搖號的，所以很多客戶反正是到現場來，我們進行一個統一的搖號，人氣還是非常旺的。

馬迪斐是綠城楊柳郡樓盤的策劃總監。他告訴記者，2月27日上午8:30楊柳郡二期G組團開盤時，現場十分火爆。杭州海外國際會議中心4樓各個出入口幾經癱瘓，現場被購房者圍得水泄不通。

2月27日上午8:30楊柳郡二期G組團開盤場面火爆，杭州海外國際會議中心4樓各個出入口幾經癱瘓

開盤現場採用電腦搖號方式確定選房順序，一組10個號碼，每組給予5分鐘的選房時間。早上9:30，選房正式開始。

據介紹，被媒體廣泛報道的「日光碟」在現場的實際去化率是97%。

馬迪斐：嚴格意義上是97%。

記者：那就是相當於還要多少？就是幾套嗎？

馬迪斐：還有十套左右的房源當時剩下來。嚴格意義上來說，我不相信說的一套都不剩其實是很難實現的，這有的時候是非常理想化的一種狀態。

雖然並非100%的日光碟，但是97%也是相當不錯的業績。《經濟半小時》記者在隨後的調查中發現，事實上敢稱「日光碟」的在杭州只有綠城楊柳郡一家。整體房地產市場似乎並沒有想像中的火爆。

《浙江日報》房地產部副主任劉德科：那麼在杭州樓市除了楊柳郡敢說自己是日光碟，其他沒有一個地產商到目前為止，到目前為止沒有一個地產商敢說自己的樓盤是日光碟。

那麼為什麼綠城楊柳郡的樓盤項目的表現會如此搶眼呢？合富輝煌是中國大陸最早從事房地產顧問服務的企業之一。

合富輝煌浙江公司副總經理樓湞針：在杭州，客戶對於綠城這個品牌是非常認可，這次又是綠城的董事長宋衛平親自來站台，推送的房源也不算多，出現這個現象其實是非常正常的。

樓湞針告訴我們，實際上，2月27日的的樓盤已經是綠城楊柳郡第二期開盤。2015年5月，一期房源就已經開始推介。當時董事長宋衛平還親自站台推銷，並宣稱樓盤只有5%的利潤。

據了解，綠城楊柳郡總共約4800套房子，2015年5月份開始推介，長達5個月之後，10月23日，第一期999套房子才宣布開盤，一期折後均價每平方米僅售18900元。

合富輝煌（中國）品牌中心高級市場主任李成：像周邊的毛坯價格可能在一萬六左右，楊柳郡（精裝）首開的價格在一萬八千九。如果按綠城以前的一些定價策略的話，可能要到綠城精裝要到兩萬五，三萬的一個價格。

不僅如此，楊柳郡接下來還會有三期和四期陸續開盤。

3月19日是周末，《經濟半小時》記者再次來到綠城楊柳郡。這是日光碟後將近20天了。客戶依然絡繹不絕。房子不是已經賣完了，為什麼還有客戶來看房呢？仔細了解，記者發現，原來綠城楊柳郡這個樓盤正在準備推第二期BC組團，總共844套房源。

3月19日記者再次來到綠城楊柳郡，這是日光碟後將近20天了，記者發現客戶依然絡繹不絕

記者調查了廣州的日光碟，發現熱炒的樓盤根本不在廣州，而是在臨近城市佛山，而且依然還有房源在出售，而杭州的日光碟則是因為親民的價格贏得青睞，而且大量房源也正在陸續推出。看來所謂的日光碟更像是一種飢餓營銷。接下來我們以杭州為例，一起來看看「日光碟」究竟是怎麼造出來的。

樓市「去庫存」政策出台，引發民眾購房熱

據介紹，以一手房為例，目前杭州市開發商目前都選擇分批次開盤這一策略，而且每一次推出的房源通常也會據目前的市場需求而定，捂盤惜售的情況也並不少見。

樓湞針告訴我們，在浙江，一手房的銷售大多採取認籌的方式。認籌就是購房客戶有意向，會給開發商交納一筆3萬到5萬的誠意金，從認籌到開盤的時間通常由開發商自由裁定，開發商會依據市場對樓盤的反應，決定開盤時間，開多少房源，新開房源的具體價格是多少。

2015年11月24日「綠城楊柳郡」二期淘寶認籌啟動，到2016年2月27日開盤，認籌周期將近3個月。蓄客因此達到了1400組。而388套房源，這個數字遠低於2015年10月首期開盤的999套房源。僧多粥少，供不應求、必然造成「搶房」的一個緊張局面，現場的氛圍更加火爆。

388套房源遠低於首期開盤的999套房源，供不應求必然造成「搶房」的一個緊張局面

而到底應該如何開盤搖號也暗藏著大學問...

樓湞針：開盤的時候也會有一些技巧，比如說會把大家提前集中，讓大家感受到，我想買房子，旁邊這些人都是想買房子，可能他們就會跟我搶我喜歡的那套房子，造成心理上的心理壓力。

樓湞針告訴我們，開盤現場還會有很多訓練有素的職業顧問給認籌客戶專業的引導。

不僅如此，一個有意思的巧合是，2月26日，杭州市發布《杭州市人民政府辦公廳關於進一步促進房地產市場健康穩定發展的通知》的徵求意見稿。後被稱為杭十條，是中央關於「去庫存」政策在杭州的落地政策。而2月27日，也就是徵求意見稿的第二天，綠城楊柳郡二期開盤。這無疑有力地刺激了人們購房的需求。

浙江萬科南都房地產有限公司營銷管理中心副總經理刁玥：應該說這次加推的時機還是非常好，2月26日杭十條落地，2月27日進行了推售，實際上這一輪也是進行了提前的蓄客，這麼大的一個規模也是近幾年，近兩年，杭州市場也比較少的推動規模。

在去庫存的杭十條公布後，杭州樓市更是吸引了浙江省周邊的買家進場購房。出現了一個迴流投資潮，而「日光碟」的宣傳也助長了部分民眾急於購房的恐慌心理。

購房者朱先生：我們小孩子在杭州工作，有一個剛需，房子必須要買，如果我看到杭州還有日光碟，我肯定有點著急，我們就擔心房價一下上漲太快。

朱先生一家來自浙江嘉興，因為朱先生和吳女士的兒子剛剛留在杭州工作，夫妻兩想給兒子購置一套交通便利的地鐵房。3月18日，他們趁著周末，帶著兒子來到綠城楊柳郡的售樓中心看房。

一系列去庫存的樓市利好政策出台之後，朱先生認為買房應該趕早了。

因為朱先生和吳女士的兒子剛剛留在杭州工作，夫妻兩想給兒子購置一套交通便利的地鐵房

朱先生：你增加5%，對老百姓來說就不得了。所以說感覺要買房子現在這段時間，可能還是一個機會。

從2月27日到3月12日兩周時間內，杭州樓市銷量突破1萬套，超過2015年同期一個月的銷售量。不過，我們也了解到，2015年杭州尚有約16萬套的商品房庫存量，那麼眼下，杭州去庫存的壓力如何呢？

購房潮日漸退去，「去庫存」壓力上升

「杭十條」推出引發的購房潮並沒有持續太久，兩周之後，和一開始的熱鬧相比，現在萬科樓盤的銷售量出現了明顯的回落。

刁玥：從3月12號這周來看，來訪的回落非常明顯，那麼基本上多數的我們的項目都要減少了20%到30%這個來訪量，那麼說明算是最迫切的那一部分需求都已經進場了，現在還是又恢復了冷靜。

目前萬科公司庫存量接近一千萬平方米，去庫存的壓力依然不小。

刁玥告訴我們，公司樓盤的銷售區域分化比較大，主城區和核心區域的樓盤銷售勢頭良好，房價增長了10%左右。庫存量最大的集中在杭州遠郊的餘杭和蕭山區，房價上漲幅度非常小，開發商以平價走量為主。

事實上，不僅是萬科在努力去庫存，更多的樓盤也在焦急地等待著客戶。記者來到杭州去庫存的重災區----餘杭區臨平。在這張JOJO國際財富公寓的宣傳單上，不僅開出了「建築面積42平米使用面積88平米」的購房優惠條件，還承諾「買一層送一層」，來吸引購房者。這個「萊茵知己城」的樓盤2013年11月開盤至今，目前花園洋房的銷售才僅僅去化了1/3。

宣傳單用各項購房優惠條件來吸引購房者

合富輝煌的觀察數據也顯示，目前杭州樓市仍然存在庫存壓力，這也是杭州市政府加緊出台杭十條連續出重拳去庫存的主要原因

目前杭州樓市仍然存在庫存壓力，這也是杭州市政府加緊出台杭十條連續出重拳去庫存的主要原因。

樓湞針：杭州目前去庫存的壓力確實還是會有一些，目前應該有16萬套，是個什麼樣的概念呢？在2015年整個杭州市商品房的銷售數量是12.7萬套，16萬套的話其實按照2015年平均的月消化速度的話，可能大概會在9到10個月的存銷比。

樓湞針說，2015年杭州市共出讓了114宗地塊，這些地塊都會陸續入市，新房的供應量會不斷增加。從整體上看，杭州全市的均價只是出現了非常小幅的上漲。從長期看，由於供應增加，漲幅也不會太大。

綠城楊柳郡所在的位置是杭州市江干區新開發的地塊，臨近地鐵一號線，楊柳郡所在的位置在地鐵線以上，臨近高架橋，交通最為便利，可是記者發現，在楊柳郡周邊和不遠的區域，還簇擁著包括萬科、保利、中大、中鐵公司開發的多個樓盤，精裝修的報價都比楊柳郡樓盤低。購房者在這個片區可選擇的房源種類豐富。

綠城楊柳郡所在的位置是杭州市江干區新開發的地塊，地理位置優越，附近有多家公司的樓盤

業內人士告訴記者，經過短期的購房熱潮，由於供應量大，目前杭州購房者的恐慌心理在消退，心態已經基本回歸理性。

半小時觀察：面對「日光碟」需冷靜

通過調查我們發現，所謂的「日光碟」大體可以分為兩類，一是性價比比較好、賣房時機也把握地比較準確，但這樣的房子並不多見。第二種，則是採用偷換概念、飢餓營銷等手段讓人誤以為樓盤十分火爆。這就好比一個包子鋪原來每天做出500個包子，但賣不掉，後來店家宣稱每天只賣50個包子，結果包子天天賣光，如果是這樣的「日光」，您可得格外小心了，因為您買的不是包子，而是動輒百萬的房子，面對「日光碟」這樣讓人耳熱心跳的標題，消費者最需要保持的是一分冷靜。