駁斥房價不會下跌的八大理由,看了就什麼都明白了!

看到中國發展商利益代表人物們始終力挺中國樓市,並提及中國房價不會下跌的八大理由，筆者作為海外房地產市場漲跌周期的研究者和房產投資財商教育的傳播者和踐行者，以史為鑒的提供以下的駁斥意見；至於正確與否，仁者見仁、智者見智，坐等時間來驗證吧。

不跌理由一、某經濟學家說：現在是市場經濟，價格由市場說了算。 而中國的老百姓總是有著買漲不買跌習慣，既然有人去買，那房價上升，純屬正常，大家都不去買，開發商只好降價了呀！原因在於購房者、在於老百姓自己的購房內在需求。

駁斥理由一：任由房產市場的無序和混亂髮展，最終的結果就會像是91年的日本、97年的中國香港、08年的美國的房市一樣，最終留給國民的是價格錯位導致的市場崩潰；在那個時期的日本、中國香港和美國的房市崩塌前夜，依然有很多人堅信這個市場是合理的，因為有人購買和支付這個價格，就被認為是合理的，市場化的；而經濟循環中的劉易斯拐點同樣適用於房地產市場，當價格的盡頭是主流中產無法承擔的時候，當所有的流動資金被固態到房子上的時候，才會突然發現後面沒有人跟隨了，隨之暴跌才開始；所以，現在的調控原因恰恰是規避危機的發生的一種措施，雖然被市場「誤讀」，但小白兔拔蘿蔔，當負面累計到一定程度的時候，負面的合力卻是巨大。

不跌理由二、某某開發商說：現在開發建造的房子都是商品房，而商品房不同於以前的舊城改造拆遷房，拆遷房的用地是政府無償劃撥的。但商品房的用地是開發商通過政府公開拍賣竟價來的，也就是說建房的成本比過去高多了，開發商們能做虧本的生意嗎？

駁斥理由二：郎咸平先生是如何評論房價的呢？房價是由12種稅、56種費堆積而成的，而最終買單的就是普通的老百姓；而隨著稅務制度的改革和減免各類非合理收費的前景之下，即使原材料隨CPI上漲情況下，也依然可以讓價格降下來，因為它更加透明了，把之前的不合理部分剔除了。另外，萬科的王石先生也在某經濟論壇表態，消費者所購房價的24%是土地出讓金的轉嫁部分；30%是稅務的轉嫁部分；剩下的才是建築成本和發展商的利潤部分。 可以預見的是：稅務制度改革的成功，恰恰意味著不合理定價體系的終結；而區區的CPI，並不能左右房價的最終走勢。

不跌理由三、銀行業代表說：開發商的建房資金是通過銀行貸款的，房價下降幅度過大，銀行貸款還不上，豈不是國家利益受損，國家利益受損誰來負責，所以房價不能跌！

駁斥理由三：目前銀行為了控制風險，把首套房首付比例提升到30%；二套房貸提升到70%，因此，承受30%——70%的下跌銀行可以承受，而買房的國民能夠承受這個幅度的下跌嗎？ 一定要明白：下跌30%就意味著需要上漲60%來彌補。銀行業的變革和發展成熟，必然伴隨著銀行間的優勝劣汰的市場競爭，銀行法規定了銀行的破產流程就意味著銀行可以破產；只有經歷了銀行業破產潮之後的金融市場才能更加穩健和成熟；因此這本身就是個偽命題。

不跌理由四、有某某政府官員說，現在的房產開發都是政府行為，叫房地產業，是政府發展經濟的一個重要的經濟支柱產業，如果房價崩潰，這個行業就爛了，誰能承擔這個責任呢？因此，房價不能跌，更不能暴跌。 駁斥理由四：房地產作為經濟支柱或者主要支柱的國家多了；關鍵是合理開發，為了人民安居樂業而開發，讓所有中產階層都可以住上能否承擔的房子，例如新加坡；難道非要賣大多數人購買不起的房子才叫做支柱產業嗎？ 而目前調整的國家政策恰恰是通過興建3，600萬套保障房的政府計劃來提振房地產經濟的；而非簡單依靠由發展商主導商品房市場。

不跌理由五：看多市場的投資者們說：需要考慮已購房者的利益。先前已經購房者，是用高價格購得現房的；為了保證所有已經購房業主的利益，房價不能降；而降價造成購房者討伐發展商、怒砸售樓部就兩敗俱傷了。

駁斥理由五：以為房產投資市場的交易是兒時的過家家嗎？房產本身就有與身俱來的投資屬性，因此才會遵循漲跌互現的周期，跟股票市場，黃金市場，及全球27中投資產品一樣要遵循這一規律；沒有市場的更迭和財富洗禮，這個市場就永遠無法走向成熟。所以，房產作為一種重要的投資載體和工具，寄希望於永遠上漲是不現實的。

不跌理由六、某些資源專家們說， 為了保證國家的可耕地總面積，城市要控制一定規模。於是開發商們便打了「****是什最後的一塊最後的城市綠洲、****是什最後的一塊黃金地段」試問，這樣位置的房價能便宜得下來嗎？

駁斥理由六：寸土寸金的中國香港，在過去的30年經歷了三次的暴漲暴跌；寸土寸金的日本東京的房價目前只有91年頂峰時的70%；2013年底的美國均價在經歷房價暴跌後，也僅與2003年持平；難道身邊其他國家經歷的這些事實不一 一的驗證這樣的想法多麼幼稚和可笑嗎？ 誰說市場機制下的房價不能低於成本價呢？正是各國經歷過這樣的事實：即市場價格完全低於了價值，甚至大大低於了成本價格，才會有市場的低谷和價格的崩盤。

不跌理由七、資源專家們說城市要控制一定規模。但是城鎮化的發展還像水波紋一樣不斷地向外擴張，城市的首腦們都想把自己的城市中心建成「 國際金融中心」、「世界商業中心」，這樣的中心地帶若跌，豈不是有損該城市的光輝形象！結論是跌不得！ 駁斥理由七：當美國底特律在汽車工業沒落之後，人口從170萬在過去的30年銳減到目前的60多萬人，而離市中心的13公里範圍內都是貧民區，連個像樣的大型購物中心都不存在了，而真正的中產生活區域在離市中心25—50公里的範圍內，這是城鎮化發展的必然結果。此次春節期間有900萬人離開北京，當這些人群在他們的所屬地或者家鄉找到更合適的居住地點和大城市相匹配的收入及工作環境時， 為什麼還要留在北京這樣擁堵、吵雜、高消費、高物價的大城市呢？ 城鎮化的發展的最終目標是彌合城鄉差別，收入差別；大城市和一線城市的房價在新型城鎮化的發展和壯大之下，房價必然趨於平穩，甚至下跌（更多人離開大城市，出現人口真空化）。

不跌理由八、教育學家說，年青人成家立業，要靠自己的艱苦奮鬥，不能啃老，自己貸款買房有什不好， 月月還貸，可以養成勤儉節約的習慣。而人活著，總要有一定的壓力、才有動力。這部分剛性需求就是支持中國高房價的動力。

駁斥理由八：寫這個理由的作者根本就沒有弄明白： 國家為什麼進行區分化的市場調節，對於自住—政府大量興建保障性的安居住房，讓普通百姓住上可以承擔的房子；而高價房交還給市場進行自由調節，這是所有發達國家都要經歷的房地產市場化的過程，中國才走了15年而已；而發達國家的自有房比例是逐年下降的，如：德國38%，英國42%，經濟發達的美國加州是38%，澳洲53%；房子本身就不應該是壓力，租房依然可以創造美好的生活，關鍵是在有收入的時候建立穩固的未來投資性和財產性收入，而非要買一套屬於負債範疇的自住房； 且恰恰70年產權的中國房子根本無法有效實現傳承，及進行倒按揭式的以房養老；因此為什麼一定要讓年輕背負巨額負債而購房呢？

筆者認真分析和總結了以上駁斥房價不跌的八大理由，本人聲明：我不是無產者；相反是中國樓市在過去10年瘋長的財富獲得的即得利益者，因此不是吃不到葡萄說葡萄酸的屌絲一族；而更多的是做支撐中國樓市價格的相關宏觀數據、微觀數據的研究者；同時結合海外房地產市場中經過半個世紀、乃至一個世紀的市場洗禮之後的經驗做了總結和推演； 只有時時刻刻對房地產投資市場保持敬畏，才能夠在研究市場之後，採取行動上才能無畏。