徐斌：一入買房深似海，車位都能是個坑

房產交易中，買賣雙方為了節省時間、減少成本、降低風險，會委託律師參與其中，進行協商、談判等工作，在我們所，這項業務被稱為陪購/售——陪同業主買賣房屋。隨著業務增多，我發現了一個新問題：對很多業主來說，買房是大事兒，買車也是大事兒，但買車位卻是個小事，然而往往就是這個小事出了大事。

車位確實比房子、車子便宜很多，但沒人注意到它其實是房子和車子的一部分，當成小事處理，很有可能影響居住體驗：

如果你的車位離你房子很遠；

如果你的車位比想像中緊湊；

如果你的車位是掏了兩次錢；

如果你的車位根本沒有產權

……

這些如果是都是真的，你還想買這個車位嗎？不會！事實上，但凡有一個是真的， 你就會想退掉這個車位！

假車位可能已經在配送中。

2011年8月25日，浙江省桐鄉市李某購買了羅馬都市小區某商品房一套，同時花了30萬元購置了該商品房相應地下車庫第10、11、12號三個車位，他以為車位是三個並排或距離相近的車位，結果在收房時才了解到10號車位的位置，該車位被分配在遠離所購房屋的位置，且該區域既不屬於所再樓棟所屬地下車庫，也不靠近所購房屋，由於影響車位使用，到了2016年7月份的時候，李某把開發商告了——要求換為距離近的車位，否則退掉。這個車位距離房子只隔了三個房子，要隔了一個小區那還了得！

2013年6月26日，湖南省岳陽市羅某以13.5萬元購買某大名都樓盤一個地下停車位並一次性付清全款。交付時發現該車位於兩柱之間並行的三個停車位中間，兩柱之間空間寬7.2米，長5.11米，停車位按從柱邊起每個車位寬2.4米劃分。根本滿足不了其的使用要求，停車困難，停車後人員下車困難，車輛油漆經常被旁邊車位車輛刮擦。羅某於2016年1月將開發商告上法庭——要求解除合同。車位是給車用的，停了車打不開車門，我要這車位有何用？

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打不開車門

2015年3月27日，湖北省武漢市胡某與某洲公司簽訂《停車位合同》，以11萬元的價格購買位於某洲1號車庫某停車位，胡某按約付清全部停車位價款，某洲公司按約定將停車位交付胡某。其後，胡某發現購買的不是車位所有權而只是租賃70年——停車位所佔用土地系人防工程，只租不賣。而法律規定租賃合同不能超過20年，就發生了雖然購買了車位，卻在房地部門辦不了產權證的局面，隨即提起訴訟要求確認合同無效，返還車位款——買了個房子沒有房本，擱誰誰願意？

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辦不了證

所以到了交房的時候，你不僅要看房屋的裝修、質量、配套、層高等問題，還要看所購車位的大小、位置、性質等問題，要不然只能等入住才會發現自己買了一個假的車位，如果還沒買，就防著點正在配送的假車位。

如何驗收車位是不是假的？

近段時間，房屋市場的房價有所下降，車位價格也隨之下降，但因為車位比房子便宜太多，即使價格下降了並不明顯，價格下降之後仍然很高：武漢以外的兩個「不在線」的城市，假車位都已經賣到了十萬，要是在北上廣買到一個假車位得虧多少錢！車位的坑，不得不防。

車位一般分為三種：產權車位、人防車位、無產權車位。

產權車位主要看登記，也就是看名兒，在房管局登記的是誰的名字就是誰的。這種車位是規劃立項中的一部分，手續齊全，通常情況下，業主內心想要購買的都是這種車位——有產權、能辦房本、隨時買賣……這種車位產權最初在開發商，開發商可以租、也可以賣、還可以送，出租的佔三成左右，賣的佔六成左右，送的基本不到一成，而且送車位已經早些年的事兒了。最近幾年看到送的都是假車位，要麼人防、要麼無產權，這種產權車位是基本可以放心買的。

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車位產權證

人防車位，本質上是被改為停車位使用的人防工程，戰時用於人（民）防（空），平時作為車位，但有一個前置條件：佔有使用單位或個人要向當地人防主管部門提出申請，經批准領取《人防工程使用證書》後，才能辦理其他手續和使用。國家要求新項目必須建設人防工程，同時又鼓勵投資、管理和使用人防，提高效?益，因而這種車位在新小區都會存在，另一個原因在於「誰投資、誰使用、誰受益」，所以開發商也不會讓它空著——出租或者出售。

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人民防空

由於人防是屬於國家的，所以出租是人防車位的常態，即便是出售也只是出售使用權，無法取得所有權，本質上仍是出租，開發商會把人防車位和產權車位放在一起賣，因而很少有人能事先發現辦不了產證。由於現在小區都實行人車分流，規劃產權車位和人防車位都在地下很難分清，要識別人防車位的話，就得注意附近有沒有一個厚重巨大的防護門，或者留意人防工程的字樣。

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人防鐵門

無產權車位，又稱為共有車位，既不在立項規劃中，又不是人防工程，只是佔用共有道路或綠地之後改造出來的停車位。在沒有業委會的情況下，這些車位都在開發商或者物業公司手裡攥著，收的錢也都進了他們的腰包，但其實佔用了業主共有的道路和綠地，收益就應當屬於業主。這種車位賣的話容易引發民憤，傷及開發商或者物業自身，只能用於出租或者收停車費。這種車位即使發現了貓膩，單個業主也無能為力——單個業主不能主張全體業主的利益，但一旦有了業委會，局面馬上就不一樣：

2015年4月，重慶市九龍坡區某小區業委會與開發商某公司因地上停車位歸屬問題對簿公堂，該小區停車位共計636個，其中地上393個，地下243個，地上車位每個價值3萬，共計1179萬元。過千萬的車位，誰不想要？這些車位就是公共道路改造而成，最終全都判給了全體業主。如果沒有業委會，業主無法以個人名義來主張屬於全體業主的權益，因而要徹底解決無產權（共有）車位的問題，就要先解決業委會問題。否則，你不僅要用假車位，還要白送錢給開發商，最難接受的是，還得忍受物業公司的壓迫。

網購不理想，搭上郵費就可以七天無理由退貨，而買到了假車位，不僅要投入時間、耗費精力，有時還要委託律師，才能最終退掉。你如果想要降低成本，就必須在購買之前擦亮眼睛；要不然，我就再開一項業務——陪購車位。