北京房價比首爾最起碼貴兩倍

^{_{北京房價比首爾最起碼貴兩倍}}

2010-12-22 23:23:56

瀏覽 15548 次|評論 27 條

房價尤其是北京、上海和深圳等一線城市的房價已經遠遠超過了一般老百姓的支付能力。自從來中國以後，我住過青島、北京和上海。我從2006年開始生活在北京的時候，就覺得房租比較貴了，房價更不用說了。 中國房價到底多麼貴？今年11月，首爾市房屋平均價格是每平方米3萬元(現韓元兌人民幣匯率約173:1)，去年首爾市職工的月平均工資為14980元。韓國工資比中國高，但韓國的物價也比中國高多了。不過，首爾市房屋每平方米價格是普通工薪族月收入的200%。 那北京呢？11月份，北京市住宅平均價格為每平方米22348元。北京市統計局發布的2009年北京市職工的年平均工資為48444元，按月計算的話，4037元。我想這個數據比實際情況有點低。用這個數據計算的話，北京市房屋每平方米價格是普通工薪族月收入的554%。我覺得用平均工資計算的北京房價比首爾最起碼貴兩倍以上。 在有關如何抑制房價的討論中，中國政府是否應當徵收房產稅成了最大的焦點之一。在這一點上，韓國也許可以給中國提供一些有價值的經驗。韓國樓市在2001至2006年間上漲得很瘋狂，特別是在首爾，核心地段上漲幅度每年達到10%至20%。韓國政府為了打壓高房價，推出了一系列措施，其中最關鍵的利器就是「綜合不動產稅」。 綜合不動產稅經過了激烈的討論後，從2005年開始徵收。徵稅對象是6億韓元以上的住房，稅率是1%至3%。但由於徵稅的標的房價是市場價的60%至70%，實際稅率要低很多。在2007年，綜合不動產稅實際稅率達到最高峰的0.87%。當時韓國已經有財產稅。比如一套1億韓元以上的住房每年要徵收0.5%的財產稅，不過由於徵稅的標的房價不到市場價的50%，實際稅率只有0.2%左右。綜合不動產稅是在財產稅之上額外徵收，主要面對高端住宅，意在打壓高房價、促進財富的再分配。再加上普通財產稅，負擔確實不輕。 雖然綜合不動產稅是國稅，但韓國政府把稅款分配到各個地方政府，幫助縮小地域之間的經濟發展差距。後來，李明博總統上台後，從2008年開始實行減稅政策，調整了綜合不動產稅，把徵稅對象上調到價值9億韓元以上的住房，把稅率下調到0.5%至1%。 實行綜合不動產稅的第一年，韓國樓市的標準房價出現7年內首次下降。全國樓價平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價甚至下降了9%左右。當時，綜合不動產稅使得房主的持有成本上升，導致投資者拋盤，而買房者持幣保持觀望，最終引起房價下跌。當年8月，韓國政府為了徹底打壓樓市投機行為，還採取了其它一系列措施：擴大綜合不動產稅的納稅對象、增加保障性住房的供應以及促進房產交易流程的透明化以減少陰陽合同。這些舉措，加上外部環境的變化如美國的次貸危機，幫助韓國樓市進入了緩慢而有控制的調整期。 目前在中國，反對開徵房產稅的專家認為，徵稅未必能壓低房價。在韓國推出綜合不動產稅的時候，討論的焦點也是它究竟能否降低房價。但我認為中國應當徵收房產稅，原因有兩個。 其一，房產稅會使得稅收資本化。如果買房者預計未來必須繳納房產稅，他們就會要求以較低的價格購買房子。當然，市場的供求關係也會影響稅收資本化效應。但在一般情況下，稅收資本化能夠降低資產價格。 其二，房產稅通過增加房子的持有成本抑制炒房者的投機行為。今年7月，媒體頻頻報道有關「6540萬套空置房」的傳言，雖然其數據無法確認，但我認為確實存在無數的空置房。房產稅使得增加房子的持有成本，減少非自住需求，改變供求關係。 推出一項新稅種並非易事。在2005年，韓國政府面對強烈的抵制綜合不動產稅的呼聲。保守媒體和在野黨的反對聲非常強烈，韓國輿論分歧也很嚴重，有些首爾市民甚至集體呼籲「拒絕納稅」。他們的反對理由跟目前中國反對開徵房產稅的人們的理由相似：解決樓市問題應該從增加供給出發；該稅會被轉嫁反而增加買房者的負擔等等。實行綜合不動產稅以來，韓國內部對該稅的褒貶不一。有些專家認為，雖然該稅抑制了樓市投機，但同時增加了自住房者的負擔。但總的來說，我認為綜合不動產稅的利大於弊。 韓國政府在開徵綜合不動產稅的同時，把住房交易稅率從4%下調到2%。如果中國開徵房產稅，也必須同時降低交易環節的稅收，否則樓市會出現供求扭曲、交易減少。目前中國與房地產相關的稅都發生在交易環節，而二手房轉讓過程中，營業稅、個人所得稅和印花稅等交易成本過高。在美國、英國和日本等發達國家，房產保有稅與交易環節的稅比都是約9：1。 只有靠開徵房產稅像這樣的政策工具顯然不能解決中國的樓市問題。中國政府還應當增加供應，尤其是保障性住房。目前中國樓市的供給結構中，商品房佔了90%。極少的保障性住房供應使得房產商享受幾乎壟斷的地位。今年初，韓國樓市的最熱門話題是「Bogumjari住宅」，大概意思就是「安樂窩」。 Bogumjari住宅計劃是到2018年政府建設經濟適用房70萬套和廉租房80萬套，給老百姓提供便宜且交通便利的住房。這150萬套當中，100萬套建設在首爾附近，另外50萬套建設在其他地方。Bogumjari住宅的面積是85平方米以下的三種，分別為59平方米、74平方米和84平方米。申請入住該住宅的條件相當嚴格：沒擁有過住房；家庭收入不超過去年城市工薪階層家庭收入的100%；已婚等等。如果能分配到Bogumjari住宅的話，規定要求必須本人入住5年以上，而且7年至10年內不許轉讓。Bogumjari住宅的價格是一般商品房的70%至85%，所以該住宅抑制房價的作用很大。 我走路的時候，經常觀察房產中介掛的房價。房價的七位數的頭一個基本上是3以上的數。最近看報紙的時候，我常常看到「蝸居」、「蟻族」這樣的詞語。這些詞語都是跟房子有關係的，可見房子給年輕人多麼大的壓力及其影響力。我認為過高的房價奪去了年輕人奮鬥的動力，如果這個社會不能讓年輕人覺得他們會實現夢想的話，憑什麼能發展呢？作者微博：http://t.sina.com.cn/jinzaixian

上一篇<<如果中國的快遞員移民到美國

中國房地產市場調控真的難嗎

2010-12-22 18:08:48

瀏覽 2904 次|評論 9 條

最近，面對國內各地的地王又頻繁出現，面對不少地方房價又開始上漲，有政府職能部門的官員認為，中國住房政策和市場調控面臨的任務非常艱巨，前所未有的房地產調控壓力和調控難度。那麼中國房地產調控為何會如此難，在他看來，就在於城鎮化的「剛性需求」，就在於現有民間資本投資領域過窄，就在於全球化熱錢湧入與人民幣升值預期的影響。

看到這樣的回答，真的讓人啼笑皆非。一般普羅大眾都知道的東西，為何我們的政府官員不知道？為何全世界人都知道的簡單常識，而在政府官員那裡就會變成了複雜的事情？中國房地產市場真的不容易調控嗎？完全不是這樣。中國房地產市場是一個完全的政策市，為何政府房地產政策可以讓住房價格不斷地推高，難道就沒有政策讓過高的房價調控下來嗎？真的不知道這是什麼邏輯？其實，當前住房市場的價格之所以不能夠通過有效房地產政策來調控並讓其回歸理性，最大的問題就在於國家住房政策的制定者、執行者的錯誤觀念、錯誤思路及錯誤政策所導致的。如果不能夠對此真正地進行反思，那麼中國住房市場只有走上日本20世紀90年代之路、走上2008年美國次貸危機爆發之路了，否則是不會甘心的。

很簡單，當前中國住房市場之所以調控困難在於城鎮化的「剛性需求」嗎？在這裡，我想請問的是，這種城鎮化的住房「剛性需求」是什麼？是不是說，每年城鎮化率增加一個百分點，就有1000多萬農民進城需要住房。是不是，每年有不少中小城市的居民進入大城市需要住房。如果說這是一種「剛性需求」，那麼我要問的是這些「剛性需求」住房的人，他們從一個地方遷入另一個地方，其住房是通過市場用自己的支付能力來購買，還是可以由政政府分配到所需要的住房。如果是用其支付能力來購買，根據社會科學院的報告，在當前的房價水平下，有85%以上的城市居民都沒有支付能力來購買當前價格水平上的住房，那麼新進入城市的農民或新居民，莫說是購買，就是購買慾望都不會產生，過高的房價早就把他們拋棄在現有房地產的市場之外。這些新進入的居民根本沒有支付能力購買住房，那麼其住房的「剛性需求」從何而來。但是，這些居民是需要住房，是有對住房慾望，而沒有購買能力，其住房需求又從何來。在當前的市場條件下，如果個人沒有購買住房的支付能力，最大住房慾望或最大的住房需要都只是一句空話，現在的政府從來也沒有承諾過，他們進入新城市能夠獲得不要貨幣支付的住房。所以城鎮化的住房「剛性需求」只能是編造出來鼓吹高房價的虛假的概念，現實生活中從來就存在所謂的住房「剛性需求」。因為，任何經濟需求都得用現實的貨幣來支付，沒有貨幣支付能力的「需求」是不存在的。現在各城市的住房的交易有多少是新進入該城市的農民在購買，就是一個十分清楚的證明。

還有，上述官員說，當前國內市場的房價高，房地產調控困難是因為國內民間資本投資領域過窄，因此，這些民間投資資本大量地進入房地產市場一定會炒高房價，要調控住房市場當然困難。看到這句話，比資本主義還資本主義，根本看不到一點共產黨政府官員的影子。試想，住房生產的本質是什麼？在文明社會任何一個國家，居住權是天賦人權。每個人只要出生在這種地球上，任何一個國家的政府就有義務來保證每一個人的基本居住條件。聯合國的《人居宣言》是這樣，美國的《住宅法》也是如此。在社會主義國家這點更是十分明確。它不僅在於土地是公有的，而且民生的問題是全部經濟發展的落腳點與出發點。住房的本質或住房生產的基本功能就是滿足全體居民的基本居住條件，否則要這樣的產業及市場幹什麼。如果我們中國住房生產或住房市場，不是用來解決全體人民的基本居住條件問題而是用來投機炒作或成為個人賺錢的工具，那麼不僅與國家的根本大法相違背，而且與人類社會的基本文明法則相違背。這樣簡單的道理，作為一職能部門的官員能夠不知道，是真的不知道呢，還是在混淆是非，推辭責任。

當然該官員也講對了一點，就是當前國內房地產之所以房價能夠如此瘋狂上漲，就是房地產投機炒作的結果。全民炒作住房，已經成了路人皆知的常識。人人把住房炒作作為其賺錢的工具。可以說，就當前中國住房市場炒作的瘋狂，無論是從規模，還是從瘋狂的程度來看已經無可復加了。在世界歷史上，找不到任何一個時代、任何一個地方、任何一個國家會比中國現在住房炒作更瘋狂的。而且這種住房市場瘋狂炒作，並非是民間有多少資本，也不是民間資本投資渠道過窄，而完全是利用銀行的金融槓桿把住房的價格炒上去的。

我們只要比較一下國內住房價格上漲與銀行信貸流出的情況，就知道國內住房價格是如何炒作起來的。1998年－2002年銀行信貸增長為67069億；2003年－2007年銀行信貸增長為140867億；而2008年11月到2009年12月的14個月里，僅是銀行信貸增長近11萬億；在2010年的前10個月銀行信貸新增達69015億元，兩年銀行貸款新增近18萬億元。如果加上銀行表外業務4萬億，近兩年僅是從銀行流出資金就達到22萬億。我們可以看到，中國的房價之所以會在2003年開始快速上漲就是與銀行信貸資金大量流出有關。而這兩年的房價瘋狂上漲更是與國內銀行信貸資金流出有關。如果沒有銀行金融槓桿，國內房價能夠如此快速上漲嗎？在現在文明社會，任何國家對房地產投機炒作，都會進行嚴厲的打擊，但中國房地產政策則反其道而行之，甚至於認為住房生來就是炒作就是投資之工具！這不是與整個世界的發展潮流背道而馳嗎？難道這也是中國所主張的特殊的「普世價值」。我多次強調，如果不嚴厲打擊房地產投機炒作，把房地產投機炒作清除出市場，而是鼓勵住房投機炒作，那麼中國房地產市場及經濟永無寧日。

此人還說，當前住房價格上漲，還在於國際熱錢湧入的結果。這個問題更是淺之又淺。試想，在任何資本項目自由開放的國家，對任何進入住房炒作的資金都有嚴格的限制，而在中國資本項目開放度不高的國家，為何可允許外國的熱錢進入住房炒作呢？這除了住房政策問題之外還有其他什麼嗎？當然，對於該官員所談的其他房價瘋狂上漲不可調控的問題，在此就不分析，一個職能部門的政府官員對其職能部門的知識、觀念落後到如此地步，應該是當前國內房地產市場價格瘋狂上漲最為重要的原因。

總之，當前國內房地產市場調控根本就不存在任何困難，中國房地產市場政策市，既然政府政策能夠把房價讓其瘋狂，同樣，政府同樣也有能力讓其回歸理性，回到絕大多數民眾有支付能力的水平上，關鍵的問題就看政府做不做？政府的政策工具多得是。

0

上一篇<<2011年的通貨膨脹能否得到遏制
推薦閱讀：