度假型養老項目選址、開發規劃要點、運營策略與模式

前言:中國相對規範化的養老體系從上個世紀80年代開始起步，在經歷了第一代的政策型養老院模式、第二代的企業公寓型養老模式和第三代的社區型養老模式後，現今正處在一個百花齊放的養老時代。儘管當下的諸多養老模式各有千秋，但不約而同的呈現高端化、休閑化、產業化的度假時代特徵。北京綠維創景規劃設計院把這種在未來相當一段時間內將佔據主流的養老業態即「度假型養老」稱為第四代養老模式。

一、 度假型養老概念的提出

――老齡時代遭遇度假時代催生度假型養老

（一）2億人、上萬億元的大蛋糕

依據聯合國標準，當一個國家或地區60歲以上老年人口佔總人口的10%，或65歲以上老年人口佔總人口的7%，即視為進入老齡化社會。到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，佔全國總人口的28%。2010-2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%。

圖1：中國老齡化進程

中國的養老市場呈現三個主要特點：（1）養老產業成為一個上萬億元的市場大蛋糕，養老產業消費群體人氣超旺，已成為當前經濟復甦中的一大熱點投資領域；（2）養老產業內涵極其豐富，是龍頭產業，它的繁榮能帶動九大類80多個行業發展。例如護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅遊、教育，還包括各種保險、基金會、健康管理機構等產業；（3）養老服務業是養老產業的最明顯特徵之一，包括專業的養老服務機構、養老服務人員培訓機構、養老產業諮詢公司、就業中介公司等。

（二）新時期養老的四大趨勢

1、流動化：從消費者角度看養老

通過調研可以發現，有相當數量的中高收入的老年人希望去生態環境更好、服務更為完善的旅遊區進行度假式養老。候鳥式養老和第二居所式養老的風起雲湧就是鮮明的例證。2014年最新的調查數據顯示，近幾年僅在海南三亞，全國各地每年前往過冬的老人就已超過40萬人。

北京、上海、廣州等經濟發達城市，存在著一批占當地老年人口總數近6% 以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現在的養老環境，無論從居住條件還是養老服務水平都不能滿足他們日益提高的養老需求。

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的51%，打算租賃房屋使用權的佔24%，希望購買產權式酒店的佔16%，打算採取其他形式的佔9%。而目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。

圖2：老年人養老調查

2、生態化：從開發個體看養老

隨著消費水平的水漲船高，中老年人對養老社區的生態環境比以往更加看重，這也就迫使很多養老社區加大養老社區的生態化治理進程，但因為專業限制，很多養老社區還停留在「綠化」和「景觀」的初級階段，遠遠不能滿足消費者的需要，既浪費了資源，又無疑使養老社區的品質大打折扣。

3、產業化：從商業模式角度看養老

國內的很多養老社區，因為開發規模大，迫於市場壓力，開始有意識的向產業化轉型，主動尋求和社會高端時尚文化圈的對接。

4、高端化：從消費層級看養老

中國的養老模式區別於歐美的福利型養老，目前市場的開發主體仍然是以企業為主，而企業為了可持續發展，必然將核心目標消費群體鎖定在中高端。

圖3：新時期養老的四大趨勢

（三）當養老需求邂逅度假時代

上述養老時代新特徵的出現不是偶然，而是時代發展的必然反映，是度假時代的一個縮影。第三次旅遊浪潮開啟了一個集「觀光+休閑+體驗」三位一體的「大旅遊」時代。中國旅遊產業開始逐步進入「度假」階段，度假時代區別於旅遊時代的特徵主要有5高和5低――「5高」指的是高素質（度假市場面對的是50歲以上有錢有閑的人群）、高品質、高消費、高自主、高文化。「5低」指的是低密度（低密度的度假別墅，個性化的服務）、低強度、低輾轉、低刺激、低插手。無論從養老群體的流動特徵還是養老開發的模式來看，養老時代正在經歷和度假時代的耦合發酵過程。

度假時代下，以休閑式養老、候鳥式養老、第二居所式養老為主要形式的度假型養老將成為未來一段時期內中國養生養老的主流形態。

據此，北京綠維創景規劃設計院站在專業度假的視角，通過整合養老、地產、旅遊三大模塊，提出了「度假型養老」模式概念。常規的養老模塊的構成大致分為五心――居住中心、服務管理中心、健康護理中心、文化教育中心、商業娛樂中心。常規的度假模塊的構成大致分為七區――主題餐飲區、主題地產區、主題景觀區、主題娛樂區、特色購物區、主題會議區、主題療養區。度假型養老模式是取其二者的核心部分，並通過專業化打造、產業化融合在傳統養老社區的基礎上進行了突破性變革――讓配套成為「主套」、讓配套自我造血、讓消費拓展延伸、讓商業模式優化、讓開發風險降低，進而形成一個高尚生活空間、一個高端生活區、一個文化聚集區、一個局部的商業聚集區。度假型養老模式總結起來就是「2+X+Y」模式。「2」指的是養老核心產品和度假核心產品，主要是適合中老年消費者的主題地產和核心的軟體服務體系如藍卡等；「X」是度假配套，如主題餐飲街區、主題商業街區、主題論壇等；「Y」是養老配套，如老年大學等。

圖4：度假養老的「2+X+Y」模式

度假型養老模式迎合了養老時代的個性化需求和度假時代的高端時尚需求，是著眼當前養老地產的種種難題而量身定製的一攬子戰略框架，為政府、市場、開發商的養老開發提供了更有市場意義的綜合化解決方案。

（四）度假型養老模式的意義

度假型養老模式的提出，解決了五大問題：

一個平台――搭建了高端養老群體的生活平台。很多養老模式一直在極力倡導為中老年人打造一個「從搖籃到天堂」的「老窩」，為這些高端中老年消費者營造出一個相對獨立、相對高端的「世外桃源」，泰康就是其中的傑出代表。泰康模式最大的借鑒價值就是「由單純賣房轉向賣幸福的後半生」、「賣的不是房，而是盡善盡美的服務」、「生活就是度假」。泰康的突破就是顛覆了傳統「賣房」的概念，「消費者不是來買房，買的是隨時可以來、隨時可以走的度假第二居所」。但從上述度假型養老標準來看，這些模式仍然有很大的提升空間，尤其是中國傳統的「家」的概念的整合和更為專業的休閑配套板塊的打造。

一個市場――度假型養老成為高端度假區的又一重要機會市場。度假型養老概念既不是一個單純的旅遊概念，也不是一個單純的養老概念，又不是一個純粹的地產概念。這個概念最大的價值就是在旅遊、養老、地產三個市場客戶群中，成功的聚合併切分出了一部分高端市場，既迎合了政策導向，又滿足了養老市場，同時又兼顧了開發商的利益。所以成為高端度假區可以輕鬆切入的一個盈利模塊。

一個「港」――度假型養老社區成為都市人快、忙、亂生活中「離塵不離城」的「避風港」。在第四代養老模式中，養老，無法成為企業主導的養老地產開發的核心營銷概念，站在企業開發角度，「養老」的全稱應該是「養生養老產業」，應該是「養老、養生、養心」的三維組合，應該是相對外向型的產業綜合體，一句話總結就是在喧囂的都市中營造出一個「生產、生活、生態」的高端生態循環型社區。北京綠維創景規劃設計院就是以經典的創意和專業的視角「在都市中做度假區」，使度假型養老社區成為都市人的「避風港」。

一道曙光――度假型養老模式讓「鬼城」迎來新曙光。鬼城的問題各不相同，但關鍵原因大同小異――無差異、無配套、無新營銷模式、無視社會中更廣泛的養老需求、無（活力）產業鏈。所謂的活力產業鏈，指的是這個鬼城未必要有強有力的主導實業（當然，有主導產業最好），但一定要有富有活力的時尚業態和更有活力的時尚人群，從而在局部形成時尚人氣商圈。度假型養老最大的價值就是給鬼城提供了一個「活力產業鏈」和更多的「活力人群」，從而讓鬼城集聚人氣，形成商氣，帶動地氣。在新營銷模式上，泰康給了我們很多啟示（儘管泰康模式無法複製），但泰康的「賣服務」、「跳出地產買房子」、「變急功近利短期套現型為短期套現型和度假預支長期套現型相結合的長短結合」模式，值得諸多鬼城借鑒。

一扇門――度假型養老模式為地產銷售開啟了另外一扇「阿里巴巴」之門。度假型養老模式不僅僅是相對高端和相對時尚的多種業態組合，更是讓傳統的城市地產開始向功能化、綜合化、時尚化、藝術化、國際化、產業化的「都市旅遊地產」轉型。藍卡模式的植入等軟性服務只是北京綠維創景規劃設計院倡導的第四代養老模式其中的一部分，綠維創景更主要的工作是通過創新的金融業態、互聯網智能化技術導入、主題景觀、主題文化、主題商業、主題俱樂部、主題養生、主題論壇等模塊的植入和再造，為傳統地產賦予更多的主題功能，從而吸引和網聚更多的目標客戶群。所以第四代養老模式的目標客戶群開始變得更廣泛――不但吸引了高端中老年消費群，更對社會頂層和更加富有活力的中產階級產生了莫大的吸引力。至此，度假型養老模式讓傳統的地產開始跳出狹隘的地域概念，走向區域整合的國際化文化營銷之路。

圖5：度假養老解決的五大問題

二、 度假型養老的三大選址條件

――氣候條件、外部條件和養生條件

1、氣候條件

當一個項目所在區域每年的標準溫度和標準濕度天數超過200天時，這個區域就適合發展度假型養老項目。

標準溫度是人體體溫和0攝氏度的黃金分割點，人體的正常體溫是36℃－37℃，這個體溫與0.618的乘積恰好是22.4℃－22.8℃，而且在這一環境溫度中，人體的生理功能、生活節奏等新陳代謝水平均處於最佳狀態。讓人感覺舒服的標準濕度環境是45%～65%。

催生度假型養老的氣候主要有避暑氣候、避寒氣候、生態氣候三大類。避暑氣候主要針對的是因「火爐」而催生的養生養老度假區，科學上用出現35℃以上高溫日的多少來衡量一個城市的炎熱程度，一年中最高氣溫超過35℃的日子達20天以上，而且出現過40℃以上的高溫天氣，這樣的城市被稱為「火爐」。「火爐」的周邊區域可以藉此打造以避暑為主題的度假型養老項目。如以成都為重點市場的青城山區域、以重慶為重點市場的黔北區域、以武漢為重點市場的鄂西區域、以長沙為重點市場的湘西區域、以南昌為重點市場的大廬山區域，都具備打造度假型養老項目的基本條件。避寒氣候，主要針對的是東北區域的度假化養生養老項目，典型代表有海南等。生態氣候主要指的是有良好微氣候的區域，比如以海南、雲南為代表的區域和大連、煙台等黃金海岸城市。

以此標準來衡量，顯然海南、雲南比蒙古草原的優勢更大。但養老是剛性需求，當氣候條件相對較弱的時候，必須要有其他強有力的條件彌補。

2、外部條件

主要指的是本項目所在區域的外部硬體，主要包括區域的交通、經濟狀況、主導產業三個大項。度假型養老的主要功能之一是養老，目標客群決定了交通條件成為項目成敗的關鍵，也決定了氣候條件上佳的城市城郊，度假型養老項目成功的機會更大。目前佔據市場主流的養生養老開發主體是企業，市場化的作用決定了此類項目的消費主體是中高端消費群，所以經濟水平是決定項目成敗的關鍵要素之一。項目所在區域的主導產業決定了項目發展的潛力，海南比山西當然更適合打造度假型養老項目。

3、養生條件

傳統的「3S」仍然是度假型養老的第一選擇：陽光（Sun）、大海（Sea）、沙灘（Sand）。但同質化的競爭浪潮過後，傳統的「3S」開始加入「3N」元素：Nature（自然）+ Nostalgia（懷戀）+Nirvana （天堂），從而帶給消費者與眾不同的養生體驗。進入21世紀，「3C」法則開始逐漸佔據上風：Country（鄉村）+ Culture（文化）+Concinnity（雅緻），由此帶來的變化就是雲南和文化類等非沿海的養生養老闆塊的興起，比如青城山等。

總結養生要素，其實關鍵的就是二個：Nature（自然）和Culture（文化）。山、水（大海和溫泉）、空氣、陽光四大要素俱全的自然環境上佳的區域是最適合打造度假型養老項目的區域。文化層面，各地都有自己獨特的文化類型，但對於養生養老項目來說，傳統的文化比如宗教類更有引爆意義。

總結：當一個項目具備了上述三項中的至少二項，便有發展度假型養老項目的基礎。僅僅擁有其中一項的時候，相對較為困難。

――度假型養老路線圖

確定了度假型養老的外部基本要素，我們便可以製作度假型養老的線路圖。

1、避暑類度假型養老線路圖

主要針對長江沿岸各個「火爐」的避暑需求而圈定的度假型養老區域。自西向東主要包括以成都為重點市場的青城山板塊、以重慶為重點市場的黔北板塊、以長沙為重點市場的湘西板塊、以武漢為重點市場的鄂西板塊、以南昌為重點市場的廬山板塊、以南京為重點市場的皖南板塊。

圖6：避暑類度假型養老線路圖

2、避寒類度假型養老線路圖

針對東北區域的避寒需求而圈定的度假型養老區域，主要指的是海南海岸線區域。

圖7：避寒類度假型養老線路圖

3、生態類度假型養老線路圖

具有良好微氣候的區域，主要指的是雲南和黔西區域。雲南的昆明、普洱、大理、曲靖都是養生養老的好地方，和雲南毗鄰的黔西區域如黔西南和安順也適合發展度假型養老項目。

圖8：生態類度假型養老線路圖

4、城郊類度假型養老線路圖

城郊主要指的是那些適合養生養老的城市郊區，國家最新評定的中國十大養老城市主要有――成都、昆明、上海、大連、海口、蘇州、青島、煙台、珠海、廈門。這些城市因為有著優良的醫療服務配套和相對優良的區域生態環境，所以在這些城市的郊區適合打造度假型養老項目。

5、康療類度假型養老線路圖

主要是指依託特色養生資源打造的度假型養老項目，最具代表性的特色資源是溫泉。中國已知的溫泉點約2400多處，台灣、廣東、福建、浙江、雲南、西藏、海南等地溫泉較多，2003年中國礦業聯合會牽頭組織評審溫泉之鄉，截止目前一共進行二批，共有36個縣市入選中國溫泉之鄉（城、都），包括重慶、遼寧省葫蘆島市興城、雲南省洱源縣城、廣東恩平、福建永泰、河北固安、安徽合肥、貴州思南等。這些城市儘管有的在氣候條件或外部硬體方面稍弱，但同樣可以依託特色養生資源發展度假型養老項目。

除了溫泉資源外，其他特色養生養老資源也可以成為度假型養老的有力支撐，如山東沿海城市的道教文化、廣西巴馬的礦泉、湯崗子泥療、依託鹽文化的山東和貴州等地的鹽療、依託傳統中草藥等的葯療、依託民族醫藥文化的藏蒙苗瑤等少數民族區域的葯浴、依託現代科技的磁療等。

圖11：度假養老項目規劃要點

（一）一個本質：養生養老度假綜合體

度假型養老是以生態資源為基礎、以養生養老為根本、以休閑度假功能為主導、以綜合開發為手段、以旅遊地產產品為核心、以高品質服務為保障的養生綜合體。生態資源是度假型養老項目打造的前提，泛資源如何轉化成具有吸引力的產品是其核心指向。養生養老是度假養老項目的根本宗旨，僅僅做養老，不利於商業模式的優化，由養老衍生養生、由養生延伸至養心，才能更廣泛地吸納消費群。休閑度假功能是主導，融合觀光、遊樂、運動養生、度假、體驗、居住等多種旅遊功能，並不是各功能的簡單大糅合，而是側重打造其中某一項或幾項功能。綜合開發是手段，包括土地的綜合開發、產業的綜合發展、功能的綜合配置、配套的綜合建設、目標的綜合打造。以旅遊地產產品為核心，包括兩個相對獨立的板塊：養老地產和度假地產。包括度假酒店地產、休閑商業地產（商街）、休閑住宅地產三大核心類別，及其他特色主題地產如創意地產等。以高品質的服務為保障，指的是度假型養老項目必須擁有超越一般景區和養老社區的較高品質的服務（包括旅遊服務與公共服務）作為保障。

圖9：養生養老度假綜合體

（二）二個結構：度假和養老

度假和養老兩個結構板塊既相互獨立，又彼此交融。度假型養老項目把傳統的養老社區項目的休閑板塊進行了專業化的系統升級，使其不但成為養老闆塊的必要配套，而且成為可以獨立運營的盈利模塊，成為養老社區和外界溝通的最主要路徑，成為保證養老社區活力的源泉。

（三）三個主題：養老、養生、養心

對於第四代養老模式中市場化主導的養老項目，鎖定的目標客戶群一般都相對高端。這樣的高端消費群體不但有經濟實力，更需要一個相對高端的養生和養心平台來與之相配。養生就是度假板塊，包括膳食養生、運動養生、中藥養生等，養心指的是滿足高端消費群的精神需求，比如宗教和國學等。

圖10：度假型養老的三個主題

（四）四大配套：養老專項配套、面對中高端遊客的度假配套、面對大眾的旅遊配套、面對家庭型的休閑配套

養老專項配套主要指的是五心――居住中心、服務管理中心、健康護理中心、文化教育中心如老年大學等、商業娛樂中心。面對中高端遊客的度假配套主要指的是會所集群――主題會所區、主題娛樂區、主題會議區、主題療養區。面對大眾的旅遊配套主要指的是主題景觀區（標誌性景觀）、特色購物區（風情街）。面對家庭型的休閑配套主要指的是家庭休閑莊園、家庭農莊和科普教育等。

（五）五大產品：養老公寓、度假住宅、休閑街區、產權酒店、養療會所

（六）六大植入：文化植入、金融產品植入、互聯網智能化技術植入、環保技術植入、健康產業鏈導入（如藍卡）、會員模式導入（會所經濟）

文化植入是度假型養老項目取得突破的關鍵，這裡的文化不但指的是傳統的孝文化和長壽文化，更重要的是地域文化，同樣也指時尚的休閑文化。金融產品指的是對於較大面積的養老綜合體而言，導入金融產品，才能讓產業鏈更加富有活力。智能化技術指的是ICT系統：雲計算、物聯網、互聯網、通訊網、人工智慧…… 打造高效的智能辦公中心，成就智慧社區。環保技術的植入主要指的是注意可再生能源的利用，如：光伏電池板、風渦輪發電機、沼氣發酵池、自然通風系統、屋頂花園、垂直綠化；使用環保建材，如泥土、木材、石材、竹子、稻草等天然材料，還有加氣混凝土等新型材料；細部設計，如百葉遮陽措施、中水利用、節水器具（ECO-LOGIC電子衛生廁所系統）、4LOW-E（低輻射鍍膜玻璃）等；注意垃圾排放的回收利用以及新能源的利用，如生物能源、太陽能、風能、地熱…… 健康產業鏈導入，除了藍卡等外在技術和資源的嫁接利用，同時對服務養老模塊的健康管理中心和青春修復中心如羊胎素等技術，進行產業化培育。會員制的導入指的是營銷層面。

除了上述的規劃基本原則外，在養老闆塊的細節上，還應時刻追蹤國際先進科技，提升服務水平。在老年公寓的設計上，考慮對應老齡化的事項，如從空間（消除室內高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設備（緊急通報系統、安全熱電源）、管理員或生活援助顧問等方面對應老年人日常生活能力日益降低的特點，確保入住者日常生活的安全性，做到緊急時刻可以立即採取措施。

（一）兩大開發模式

根據項目面積和配套的不同，度假型養老項目分為兩大開發模式：綜合型開發模式和項目型開發模式。

對於開發面積大、周邊配套欠缺、基礎資源佳的項目，應該採取綜合性開發模式。總結起來就是自己做配套（醫療配套、度假配套、旅遊配套、景觀配套）、分期做開發、地產和產業並舉（不但做地產，而且把度假配套做成健康產業集群、教育產業集群、時尚購物國際街區、文化產業集群等）。

對於開發面積小、周邊配套相對較為完善、基礎資源相對較為薄弱的項目，應採取項目型開發模式。總結起來就是自己做小配套，借力借勢，養老樓盤銷售。

（二）運營策略

1、產業整合――度假+養老+地產+金融

度假型養老與之前的傳統養老模式相比之所以更有優勢，在於不僅僅做養老地產，不僅僅做養老事業，更是在做以養老產業為基礎的產業集群。主要表現在四個方面：把傳統的養老休閑配套做成了面對更廣泛消費者的度假產業；把傳統的養老社區做成了集健康產業基地、文化創意產業基地、國際教育產業基地、高端養生康療產業基地的產業集群；把傳統的養老社區做成了面對中高端消費群的精品主題地產；針對養老社區的購物街區，通過金融等產品的植入，做成了更有活力的局部精品商圈。

圖12：度假養老項目的產業整合

2、運營整合

第一個運營手法是會員制，傳統的養老社區的會員制局限性太強，度假型養老通過產業化的運營，消費群更為廣泛，觸角更長，所以會員制的威力更大。

第二個運營手法是多樣化的地產類型。對於項目型開發模式，通過長期的養老地產和度假公寓相結合的方式，實現長線和短線的收益。對於綜合型開發的項目而言，可以建立四種銷售模式，打通四種銷售路徑：針對老年人的養老地產、針對家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假別墅和針對觀光型的風情商業客棧或產權酒店，最終通過多途徑運營，提高收益率，降低運營風險。

3、度假養老聯盟

針對國內養老產業政策落實有偏差、市場化程度低、信息溝通不順暢、同質化現象嚴重、與國際先進模式差距大的現實，北京綠維創景規劃設計院依託十多年積累的開發經驗和客戶資源，擬發起面對市場開發主體的國際化度假養老聯盟，真誠尋找合作夥伴。

（1）建立1000人的跨行業、跨專業、跨產業的國際化專家儲備庫。針對養老產業開發商需求，通過聯合國家級的養老政策權威機構、國家級的健康管理機構、國家級的養生機構、相關大學、專業的規劃設計機構和養老產業市場開發主體，建立養老政策研究、度假型商業模式構建、度假型養老規劃設計、度假型養老運營四大專家團隊，實現高度上對接國家養老政策、廣度上對接產業、深度上對接市場的實戰型聯盟。力爭成為養老產業市場開發主體的全程戰略諮詢顧問。

（2）搭建四個平台。國內外養老產業信息交流平台、客戶資源共享平台、度假型養老經驗交流平台、度假型養老開發運營管理平台。

（3）實現四個對話機制，通過不定期的論壇，建立四大對話機制。包括國際養老機構和國內養老機構的戰略平台對話、國家級養老產業管理機構和市場開發主體的對話、度假型養老規劃機構和市場開發主體的對話、消費者和市場開發主體的對話。

圖13：度假養老聯盟

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