授信方案應該這麼看：第3篇擔保方式

投行資管專題研修

【3月17日.杭州】報名電話：13581521901（格西老師）>>>主題：強監管背景下商業銀行投行和資管業務應對與轉型

來源：發現灰犀牛

授信方案，即銀行的授信批複，是有權審批部門出具的同意貸款的正式文件。授信方案中包含借款人、金額、幣種、利率、貸款期限、額度有效期、資金用途、授信產品、還款方式、保證金、交易結構（如有）、擔保方式、出賬條件、管理要求。

本部分為第3篇擔保方式。

擔保方式是指保證人和債權人約定，與債務人不履行債務時，由保證人按照約定履行主合同的義務或者承擔責任的行為。擔保方式有抵押、質押、保證、留置、訂金。金融機構常用的擔保方式為抵押、質押、保證三類。

今天，我們來從授信方案中擔保方式這一角度，來分析項目可能存在的風險。

第一篇 抵押篇

抵押是指債務人或者第三人不轉移抵押財產的佔有，將抵押財產作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

1.第三方抵押

銀行人員需要特別關注第三方抵押的情況。要知道，如果借款人有實力的話，往往會以其自有的土地、廠房、住宅或商業綜合體等資產到銀行抵押融資。而如果借款人以第三方抵押物到銀行辦理貸款，會有很多潛在的問題值得關注。

抵押人願意給借款人提供抵押物，往往有更深層次的原因。

如抵押權人與借款人是同一實際控制人，那麼該業務存在未做集團授信、拆分授信、超授權審批、調查不盡職等一系列違規操作風險。

如抵押人提供抵押物並從中收取手續費，那麼後期如何借款人順利歸還銀行本息，則各方相安無事。一旦借款人無法歸還銀行貸款，銀行想處置抵押物的時候，會遇到各方阻撓，阻礙銀行債權的實現。

如抵押人與借款人惡意串通，將存在瑕疵的抵押物提供給銀行，那麼銀行後期在處置。常見的情況是抵押人存在民間貸款糾紛，抵押物隨時可能被查封；抵押人在銀行貸款存在逾期欠息，導致抵押物隨時可能被抵押人的債權銀行查封。

如抵押人自身經營情況惡化，以抵押人作為借款主體去融資存在較大難度。於是抵押人便找借款人作為通道，抵押人提供抵押物，借款人只是殼公司，融資以後實際用款方為抵押人。此時，即便借款人不是殼公司，由於借款人不是實際用款人，一旦貸款無法償還，借款人、抵押人之間會相互推諉，導致不良貸款難以清收。

第三方抵押，應該是銀行信貸審查人員予以關注的風險點。上述列舉的情況，出現任何一種情況，都會導致項目出現重大風險。

2.異地抵押

異地抵押，即抵押物位於項目經辦行的異地營銷區域。異地營銷區域一般是指一級分行所在省份以外的地區，部分管理嚴苛的銀行要求甚至對二級分行的營銷區域做了劃分。

異地抵押，將導致經辦行對於抵押物及抵押人的貸後管理工作難以落實到位。對於銀行來說，審而不管屬於耍流氓。一些經營機構覺得拿到審批部門的批複就萬事大吉，揮著膀子做業務了。殊不知，信貸審批只是銀行三查中的一環（貸前調查、貸審審查、貸後檢查）。貸後檢查作為銀行對企業風險變動的動態追蹤，以及風險預警信號的識別，具有重大作用。因此，貸後檢查的重要性不言而喻。

而如果抵押物位於異地，那麼抵押物是否被查封、抵押物的使用狀態、抵押物的銷售情況（尤其是在建工程抵押）等信息，難以及時跟進，導致風險滋生，引發信用風險。

另外，異地抵押項目，經營部門難以從當地企業、當地政府部門獲取有效信息，導致風險未能及時獲悉。

3.抵押物價值

關於抵押物的價值有以下兩點需要注意。

第一，抵押物價值的評估方式是否合理。目前，市場上流行的抵押物評估手段有收益現值法、破產清演算法、市場現價法、重置成本法。在評估方式的選擇上，銀行要根據外部資產評估機構的專業意見，合理確定抵押物的價值是否合理。

第二，抵押物價值過高將導致抵押物難以變現。抵押物價值過高的情況，往往出現在商業地產項目中。這類抵押物，採取的評估方式往往是公允價值法，也即市場現價法。但是，抵押物又沒有真正頻繁交易，導致資產評估機構會參照抵押物之前出售的價格以及附近類似資產的銷售價格。這樣抵押物的評估價值就是參考價格乘以抵押物面積。但這類交易數量偏少，且參考的價格是市場交易行為。一旦企業經營不善，需要對抵押物進行拍賣的時候，此時買方將處於強勢地位，買方會不斷壓價，使得抵押物的交易價格遠低於參考價格。

還有就是抵押物價值偏高，如評估價值在20億元以上。這時，如果銀行真的到了需要處置抵押物的時候，難以找到資金實力如此雄厚的買主，導致交易難以實現。抵押物價值越高，在拍賣的時候越側客戶，符合條件的潛在買方也越少。最終，導致抵押物難以變現。

4.抵押率

抵押率又稱「墊頭」，是抵押貸款本金利息之和與抵押物估價價值之比。合理確定抵押率，是抵押貸款管理中的一項重要內容。

第一，相同的抵押物，抵押率越低越好。

一般來說，抵押率越低越好。因為抵押率越低，說明在發放相同金額的貸款本金時，銀行債權所對應抵押物的價值越高。這樣，在處置抵押物時，將抵押物折價銷售，並且抵押率越低，折價的幅度越大，越能吸引買方的興趣，抵押物處置成交的概率也越大。綜上，相同的抵押物，抵押率越低越好。

第二，抵押率變相控制了企業的違約成本。

舉例說明，企業以抵押物合理評估價值是10億元，但是本行僅給予2億元授信敞口，這樣抵押率只有20%。如此低的抵押率，一旦借款人難以償還本行貸款本息的時候，借款人會多方籌措，儘力歸還本行貸款。否則，銀行低價處置抵押物，會給抵押人造成較大損失。

同時，要注意的是，較低的抵押率，相當於留下了他行貸款置換本行貸款的空間。10億元抵押物在本行融資2億元，抵押率僅20%。如果企業將本抵押物到他行融資4億元，這樣歸還本行貸款以後企業尚餘2億元可用資金。且此時，抵押率也只有40%，屬於較低水平。

而如果企業以10億元抵押物在本行融資6億元，而抵押物的取得成本僅4億元。這時，借款人相當於空手套白狼，把抵押物到銀行進行了變現。而銀行在後期處置抵押物時，抵押率較高，處置難度較大；抵押率較高，也擠壓了他行貸款置換本行貸款的空間。

第三，抵押率的確定是個藝術活。

抵押率的確定，是個藝術活。下面這些方面，均可能影響到抵押率：借款人的信用風險程度、抵押物的價值、抵押物的變現能力、抵押物的類別、抵押物的位置、借款人的信用記錄、項目的風險程度（針對項目貸款）。因此，抵押率的確定，是一個綜合各方信息以後得出的綜合判斷，且沒有標準公式進行操作。

5.抵押物位置

李嘉誠說買房要看：位置，位置，位置！對於銀行來說，抵押物的位置也很重要。

同樣評估價值的寫字樓，位於北京還是位於三線城市，天壤之別。同時，位於北京的金融街還是位於北京的延慶區，也有天壤之別。

另外需要關注的是，有的地區很奇怪，一條街之隔，街這邊人氣興旺，商業繁華；街那邊門前冷落鞍馬稀，門可羅雀，這種情況也是我們所說的「假口岸」。上述情況導致抵押物的價值與變現能力存在巨大差異。

6.抵押物類型

抵押物指已作為抵押擔保的財產。按我國<擔保法>第34條規定，下列財產可作擔保物：（1）抵押人所有的房屋和期他地上定著物；（2）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；（3）抵押人依法有權處分 的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；（4）抵押人依法有權處分的國有機器、交通運輸工具和其他財產；（5）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；（6）依法可以抵押的其它財產。

實際操作中，銀行所涉及到的抵押物，主要是土地使用權、住宅、別墅、公寓、工業廠房、寫字樓、商業綜合體、酒店、車位等資產。抵押物的類別不同，影響極大。如工業企業提供工業土地抵押，這一擔保措施進行是確保本行授信方案優於他行，但該抵押物難以實現緩釋授信風險的作用。因為工業用地，尤其是企業廠房裡面的工業用地，變現難度較大。而如果抵押物是住宅，則其變現能力較強，銀行甚至可以根據抵押物類別的不同調整抵押率的上限。

但需要關注的是，不同類別的抵押物難以有分個三六九等。銀行需要在具體的環境下，對不同抵押物進行分析。如春熙路的商業綜合體因其產生租金的能力較強，甚至強於三線城市市區住宅的變現能力。

7.預防操作風險

抵押物涉及操作風險，比如重複抵押，比如被抵押被查封，比如抵押物未經銀行同意而被銷售等。工行評授信審批部領導劉元慶在《信貸的邏輯與常識》中，對於抵押物提出的要求是「選的好、估的准、押的住」。操作風險，其實就是「押的住」的問題。

筆者就見過一些房地產企業，未經銀行許可而與購房者私下籤訂購房合同，並且不去備案，最後購房者引發輿論壓力，搞得銀行很是被動。

還有就是筆者見過一些房地產企業，房子賣完了，銷售款卻沒回來。這裡面企業有問題，銀行在操作風險上也有問題。

還有就是土地抵押至銀行，房產未抵押。按照我國法律要求「房隨地走，地隨房走」，土地抵押至本行，看似沒問題了。可是，企業又把房產抵押到其他銀行去貸款，最後導致本行也很尷尬。

8.抵押物權屬糾紛

抵押人取得抵押物的過程，可能存在權屬糾紛。抵押物的取得方式，主要是自建或外購。如果是自建，存在和他人合作開發（如一方出地，一方建設）、部分抵押物抵付工程款等情況，導致抵押物權屬存在瑕疵甚至糾紛。如果是外購，也存在外購過程中的瑕疵，譬如抵押人支付抵押物原權屬人訂金後做了不動產登記變更手續，約定尾款在一定時間內到位，爾後抵押人惡意將該抵押物通過抵押到銀行融資。此時，若銀行貸前調查未落實到位，可能引發借款人故意拖欠銀行貸款，而銀行在處置抵押物時，抵押物原權屬人以民事糾紛的形式介入，查封抵押物，導致抵押物難以處置。

9.抵押物產生的收益（如租金）

抵押物對於企業來說，往往只是提高企業違約成本的一個手段。抵押物對於銀行來說，第一可以通過提高企業違約成本以確保企業能夠按時歸還貸款，這相當於提高了銀行的風險抓手；第二可以在企業不能按時歸還貸款時獲取優先受償價款。比如借款人申請綜合授信，以自用土地、廠房或寫字樓作抵押。這時，抵押物由於是借款人自用，不具有自償性，其自身不能產生現金流。

但是有一類業務，抵押物可以產生租金，且租金是業務貸款本息還款的重要來源，那就是經營性物業貸款。經營性物業貸款的抵押物往往是酒店、商業綜合體、寫字樓等商業地產。抵押物具有自償性，其產生的現金流可以用於償還銀行貸款本息，但需要注意經營性物業貸款往往存在以下問題：第一，資金挪用於其他項目建設；第二，本行信貸資金往往用於置換他行貸款，本行要注意抵押物價值、變現能力、自償性，避免本行淪為接盤俠；第三，抵押物價值偏高，處置難度偏大；第四，抵押物往往反應在企業投資性房地產科目，其資產價值評估方法是公允價值法（即市場現價法），抵押物存在評估價值偏高的情況；第五，抵押物產生的租金收入較為分散，難以歸集；第六，弱二線、三線城市的商業項目謹慎介入；第七，注意控制抵押率，留下他行貸款置換本行貸款的空間；第八，零售批發市場、物流園區市場等業態項目風險較高，謹慎介入。

10.抵押物在他行已抵押

若項目在審批時，發現本次授信方案中抵押物正在他行抵押。那麼需要注意，很可能本行授信資金用於償還他行貸款了，也就是說本行成了接盤俠。

具體可能的情況就是，借款人以抵押物在A銀行融資，貸款快到期且A銀行不願意以此抵押物給借款人增加授信敞口。那麼，借款人就會想著到B銀行進行融資，並且敞口額度要高於A銀行給的額度。若B銀行如借款人所願給予更高的額度，這時借款人通過自有資金或過橋資金先償還A銀行貸款，再去B銀行辦理貸款手續。如此一來，A銀行徹底解脫，本息結清。而B銀行因為相同的抵押物給予借款人更高的授信敞口，積壓了他行融資償還本行貸款的空間。並且，B銀行的經營部門往往會說企業是優質企業，還可以提供抵押物，本次之所能把客戶爭取過來，就是因為我行給予更高的敞口額度。

11.抵押物是否完整

抵押物是否完整，講的是以下幾種情況。

第一，抵押物已部分銷售。抵押物被銷售，會導致抵押物不完整，給抵押物處置留下隱患。尤其是部分底商已銷售的情況，更需要關注。因為底商往往最便於出租，銷售價格也最高。企業把最值錢的底商出售，再將不好出售的資產抵押至銀行融資，這樣企業變相實現了資產的變現的目的。

第二，抵押物未全部抵押至本行。有的企業修建的綜合體或商業體，體量很大，價值也很高。如果到一家銀行融資，總融資額太高，難以獲批。於是企業將該抵押物拆分以後，到不同的銀行融資。這時，如果銀行想處置抵押物難度較大，需要各家銀行組建債權委員會進行協調。且由於涉及銀行較多，各家銀行抵押率不一致，評估機價值不一致，導致即便成立債權委員會，銀行之間利益也難以協調。

12.破除抵押物迷信

銀行人士首先要做的就是破除抵押物崇拜，將注意力集中到借款人自身的承貸能力，而將抵押物視作萬一企業經營不善時的風險緩釋措施。而不能有看到抵押物就降低項目風險的把控，甚至根據本行的抵押率上限與抵押物評估價值來計算給予客戶的授信敞口額度。

銀行人員要知道，抵押物確實可以提高企業的違約成本，有效降低銀行授信風險。但是，銀行人士對於抵押物的定位不能有偏差，那就是抵押物僅僅是第二還款來源，即便是經營性物業貸款也是如此。

要知道，抵押物在處置的時候，會面臨諸多問題：第一，抵押物價值是否合理；第二，抵押物會面臨查封風險；第三，抵押物會面臨操作風險，如證件造假，重複抵押；第四，抵押物在處置時，買方處於強勢地位，買主抱著撿漏的心態，最終導致抵押物不能按照公允價值進行出售；第五，抵押物可能不完整，導致處置時遇阻；第六，抵押人不配合銀行工作；第七，抵押人涉及民事糾紛，進而銀行抵押物瑕疵；第八，由於歷史原因，導致土地性質與建築物性質不同，進而引發抵押物出售時存在瑕疵。上述種種情況，會妨礙抵押物的處置。「當債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。」對於抵押物的上述描述，未深入分析抵押物的處置難度，導致部分銀行人士認為抵押物就是一般商品，打折銷售肯定好賣。其實不然，抵押物的處置是一個漫長的過程，如果銀行忽視企業自身風險，而把目光轉向抵押物，那麼最終的結果是銀行成為大量固定資產的債權人。一旦資產價值出現下跌，銀行會首當其衝，不良資產暴增。猶如08年次貸危機時的房地美與房利美。

13.抵押物的用途

抵押物的用途，主要是指土地及建築物的權證上所載明的用途。當抵押物為土地及房產時，可能會遇到土地權證所載用途與實際用途不符的情況，導致抵押物存在瑕疵。比如，一個地區原為工業園區，土地用途均為工業用地，但該土地上所修房產為寫字樓，且出企業部分自用外多對外出租，此時，在辦理抵押手續時存在瑕疵，導致相關手續無法辦理。這種情況屬於企業打著幌子，擅自改變土地的用途，再以抵押物的實際用途（如寫字樓、商鋪）進行評估，導致抵押物價值遠高於其本源。如此，即便可以辦理抵押手續，在抵押物處置時也會面臨障礙。

14.抵押手續在出賬後再予以辦理的風險

有的業務要求出賬後再辦理抵押手續，這時銀行信貸資金髮放至辦妥抵押手續這段時間，銀行存在抵押的空檔期。

按照《中華人民共和國物權法》第十六章的規定，以建築物和其他土地附著物、建設用地使用權、土地承包經營權、正在建造的建築物等不動產及其相關權利進行抵押時，才實行登記生效制，而以生產設備、原材料、半成品、產品、正在建造的船舶、航空器、交通運輸工具等動產抵押的，實行登記對抗制。依照物權法規定，汽車抵押實行登記對抗制，不登記不影響合同效力。因此，抵押登記手續未辦理之前，債權人無法抵抗善意第三人。若善意第三人也將該抵押物抵押並辦理登記手續，銀行將無法通過抵押物來緩釋信用風險。因此，先辦出賬後辦理抵押手續，存在較大的操作風險。

第二篇 質押篇

質押是擔保的一種情形。《物權法》第208條規定：為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人佔有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。

1.質押物類型

可作為質押物質押的，主要有以下幾類：

（1）動產質押。動產質押物主要包括：易變現、易保值、易保管，出質人享有的，並且可以流通，轉讓的所有權或依法處分權。

（2）金錢質押。即以保證金等形式特定化的金錢質押。

（3）權利質押。權利質押主要包括以下幾類：匯票、本票、存單；國債、金融債券、大企業債券；股份、股票；依法可以質押的具體有現金價值的人壽保險單；依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權；依法可以質押的其他權利。

銀行常見的質押物，是銀行存單、保證金、黃金、應收賬款、各項收費權、非上市公司股權、上市公司股權等。其中銀行存單、保證金、黃金、國債等易流通且價值相對穩定的質押物可以作為低風險擔保方式。各家銀行會有自己的低風險業務管理辦法，銀行人員應該根據本行管理辦法確定業務是否為低風險業務。而對於其他質押物，其類別不同，流通程度也不同，價值穩定性也不同。

2.質押物的變現能力

上市公司股權、金融機構股權，以及債券、國券、貴金屬等特定的質押物，其變現能力較強。特定用途的車床、大型機械設備、大型船舶等，即便有專業機構出具的評估報告，但是評估報告只能說明其價值，不能解決質押物變現的問題。

一般情況下，企業到銀行融資提供的都不是這些容易變現的質押物。這時，銀行應該明確，質押物只是提高企業違約成本的方式，以及提高本行債權在受償時的優先順序。銀行應該把注意力更多的放在企業的還款能力分析上。

3.質押物價值

除了上市公司股權、金融機構股權，以及債券、國券、貴金屬等特定的質押物，一般質押物的價值是難以評估的。這時，銀行就需要藉助外力，依靠專業的評估機構對質押物進行評估。

4.非上市公司股權質押

非上市公司股權質押，常見於以下兩類。

第一類是項目貸款。項目貸款業務中，銀行貸款資金用於該項目建設，銀行貸款資金的還款來源也主要依靠項目的運營，此時銀行往往會要求借款人股東提供擔保，實際控制人提供擔保（如為民營企業），項目的土地及在建工程抵押，以及股權100%質押。一旦項目運營出現問題，銀行可以將質押的公司股權進行拍賣，而股權拍賣可以避免資產權屬證件的變更，進而減少各項稅費的繳納。這種情況常見於民營企業的房地產開發貸款業務。

第二種情況是還款來源嚴重依賴於某一項目的情況。以經營性物業貸款為例，銀行貸款本息主要來源於抵押物所產生的租金收入，為防範風險也可要求借款人股東提供擔保，實際控制人提供擔保（如為民營企業），土地及房產抵押，以及股權100%質押。

5.上市公司股票質押

從流通性上來講，上市公司股票遠優於非上市公司股權。企業上市上屬於審批制，導致每年上市公司的數量偏少，出現堰塞湖現象。於是，數量相對稀少的上市公司就成了香餑餑，甚至有的公司意欲借殼上市，使得上市公司的殼具有較大價值。

上市公司股票質押業務，雖然質押物流通性相對較好，但也需要關注以下兩點。

第一，看質押物是否滿足行內外製度。一般股票質押業務，行內外製度會要求業務期限，以及質押率，准入標準等。一般情況下，用於質押貸款的股票應業績優良、流通股本規模適度、流動性較好。貸款人不得接受以下幾種股票作為質物：上一年度虧損的上市公司股票；前六個月內股票價格的波動幅度（最高價/最低價）超過200%的股票；可流通股股份過度集中的股票；證券交易所停牌或除牌的股票；證券交易所特別處理的股票等情況。不能盲目的對上市公司有所崇拜。

第二，注意從上市公司公告中尋找信息，以降低信息不對稱。上市公司會通過交易所官網對外發布公開信息，銀行人士可以通過各種途徑進行查詢（如雪球，同花順等）。同時，上市公司會進入公眾的視野，一旦出現重大事件會引發媒體爭相報道，使得事件的影響程度被擴大。銀行人士可以查詢企業的歷史沿革，即期及歷年財務情況，股票質押情況，對外擔保情況，資產重組情況等。

6.金融機構股權質押

金融機構主要指銀行、證券公司、保險公司、信託投資公司和基金管理公司等。其中，除商業銀行和專業銀行以外的所有金融機構，其他金融機構統稱為非銀行金融機構。

在我國，金融領域尚處於相對壟斷狀態，壟斷所創造出來的價值不言而喻。尤其是銀行牌照，屬於各方激烈爭奪的對象。因此，金融機構股權質押，尤其是銀行股權質押，其流通性、價值都是相對較高的。銀行也喜歡金融股權質押作為風險緩釋措施。

第三篇 保證篇

保證擔保是指保證人與貸款人約定，當借款人違約或者無力歸還貸款，保證人按約定履行債務或承擔責任的行為。

1.保證的類型

《擔保法》第16條規定，保證的方式包括一般保證和連帶責任保證。其中，一般保證是指保證人與債權人約定，當債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的行為。連帶責任保證是指保證人與債權人約定，保證人與債務人對債務承擔連帶責任的行為。

實際操作中，由於一般保證中的「當債務人不能履行債務時」的約束條件，導致一般保證在執行時會留下操作風險。因此，銀行往往只接受連帶責任保證擔保模式。

2.第三方擔保

第三方擔保，其實和第三方抵押的情況差不多。第三方擔保導致擔保人與借款人之間的關係難以核實，以及資金真實流向難以核實。

特別需要說明的是，第三方擔保可能潛在著擔保圈的風險。企業之間交叉擔保，形成一個錯綜複雜的擔保圈。一旦擔保圈上某一家企業出現問題，很可能導致火燒連營的結局。更有甚者，參與擔保圈企業的實際控制人，看企業自身經營困難，便轉移資產，惡意掏空企業，將貸款本息的償還壓力轉移至擔保圈中其他企業。這是一個囚徒困境問題，哪家企業選擇這樣做，哪家企業先享受到擔保圈的紅利。這一機制，導致擔保圈往往一旦爆發，便火燒曹營，形式兇猛。

3.異地保證

異地保證，即擔保人位於經辦行的異地營銷區域。其所引發的問題和異地抵押類似，不再贅述。

4.實際控制人為同一人

各家銀行對於關聯擔保的授權相對較嚴，而對非關聯擔保則相對寬鬆。於是，實際控制人在背後布局，讓自己的親戚甚至自己的員工幫自己代持股，自己在幕後操盤。這樣，企業到銀行融資時，用被代持股的企業作為擔保，便把關聯擔保轉化為非關聯擔保了，這是一種障眼法。但是，如果經營部門貸前調查不詳實，尤其是實際控制人惡意隱瞞此類重大信息，將導致銀行存在繞授權，未納入集團授信，貸前調查不盡職等風險。

5.擔保人的擔保能力

擔保人的擔保能力，決定著授信方案中的擔保是實質擔保還是形式擔保。

實質擔保，是指擔保人具有較強的風險緩釋作用，比如上市公司子公司授信，上市公司提供擔保；大型國企子公司做授信，集團提供擔保；大型企業集糰子公司授信，集團提供擔保。這幾類情況，都屬於實質擔保。

形式擔保，是指擔保人不具有風險緩釋作用，但仍以擔保人作為主擔保方式，其目的主要在於繞許可權。以前，銀行想以過橋的形式，將信貸資金投向房地產，於是銀行便通過企業集團內部的貿易公司或建築公司發放流動資金貸款，資金實際用於房地產項目的建設。但為了防範項目風險，銀行便採取非關聯企業擔保（往往是殼公司），然後追加借款人實際控制人擔保，追加項目土地抵押（非房地產開發貸款，不能辦理在建工程抵押。相關信息參見建設部《城市房地產抵押管理辦法》）。如此一來，資金實際投向的項目土地抵押至銀行，銀行再通過加強貸後管理（如及時核查項目進度、及時到房管局去查詢房屋備案手續、及時將銷售資金回籠至本行。），來實現對項目的變相監管。

在國家大力整治銀行市場亂象的當下，形式擔保的項目已幾乎滅跡。但是，也不能避免此類項目。比如，擔保人的財務結構不合理，擔保人的凈資產主要為未分配利潤，且近三年未分配利潤大幅增長，一般情況下此類報表可信度較低。是擔保人為了滿足借款人的融資需求而做出來的報表。

我們在此重點分析一下實質擔保的情況。

第一，核實擔保人的可擔保額度。應根據行內計算公式，核算出擔保人的可擔保額度。要求可擔保額度要高於授信敞口。

第二，核實擔保人的股東背景。核實擔保人股東背景，目的在於確定擔保人的審批思路。民企、國企、平台的審批思路差異較大。舉例說明，一般情況下，政府融資平台、國有企業、上市公司的財務報表相對真實，中小型民營企業的財務報表存在一定水分。

第三，核實擔保人的擔保能力。銀行人士需要深入核實擔保人所屬行業、行業地位、產品優勢、市場優勢、盈利水平等情況，甚至債券市場再融資、他行再融資等融資渠道情況，綜合考量。

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