美國次債危機沖刷出中國高房價真相

　　無論是在金融創新方面，還是在運用金融工具的嫻熟方面，與美國相比，中國都相差萬里。遺憾的是，差距總是在失敗之後才被意識到。投資於黑石基金的30億美元巨資已經快縮水到10億，教訓實屬慘烈。

　　國內銀行對利益的渴求同樣強烈，從逐利的角度來看，他們與發明次級債衍生品以獲取暴利的美國金融機構沒有什麼區別。所不同的是，美國次債危機捆綁的是全世界的金融機構，而國內金融機構只能捆綁自己，或者說捆綁本國國民。當住房按揭等被作為一塊肥肉爭奪的時候，金融機構也在發揮類似於金融衍生品創造者那樣的智慧，不斷放大自己的風險。

　　針對那些無力償還貸款的購房者，我們的銀行推出了「寬限還款」業務。所謂的「寬限還款」，按照銀行的說法，就是指在一定時間的寬限還款期內貸款人可以只償還利息，不償還本金或者只償還一部分本金，以解決其無力償還貸款的困擾。這種變通措施其實在變相降低房貸門檻，這跟美國次級抵押貸款中，降低購房人信用等級的做法並無兩樣，同樣在給購房者套上枷鎖。貸款人必須為「寬限還款」付出更多利息，負擔進一步增加。銀行則通過「善舉」增加了貸款利息收入，一如美國次級抵押貸款中，金融機構對傭金的攫取。

　　儘管我國金融衍生品不發達，但銀行在「變通」方面智慧絕對是超群的。比如，分期的分期。上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即當購房者支付不起首付款時，可以把首付款再分期支付。這種方式其實已經具有了金融衍生品的部分功能。這同樣是在放大風險，如果一個購房者連首付款都支付不起，至少意味著其經濟實力難以支撐起還貸的壓力。這跟美國次級抵押貸款中，對購房者償還能力的忽略有什麼區別？

　　作為嚴重依賴存貸利息差收入的金融機構，國內銀行的信貸擴張慾望是非常強烈的。尤其在房地產業，這一被銀行公認的優質項目成為貸款必爭之地。即使在國家有關部門要求最嚴厲的時候，一些銀行仍然擅自把對房地產開發貸款在審批階段的許可審查縮減。熟識的一位開發商曾經告訴筆者，他過去用2000萬元資金，就做了一個10億元的住宅項目，原因正是銀行的支持。

　　房地產市場主要由房地產開發商、購房者、投機者構成。這三者無一不高度依靠銀行貸款。數據顯示，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，佔全部購房總數的比例高達90%，這意味著房地產市場的絕大部分風險都系在金融機構身上。在房價處於上漲軌道中的時候，一切矛盾與隱患都被掩蓋，但是，一旦房價下跌，銀行無疑將成為首當其衝的風險承擔者。

　　國內銀行所種下的隱患，與美國次級抵押貸款具有很多相似之處，而最大的區別在於，國內銀行是唯一的風險承擔者，不得不為自己買單，因為他們不具備美國那樣向世界推銷金融衍生品及轉嫁風險的能力。

　　 高房價就是蝴蝶的翅膀

　　有開發商和官員認為，美國次債危機的爆發說明了保持金融穩定的重要性，為此，就要力保房價的穩定，其結論是，應該放鬆調控。這其實是一種因果顛倒的混亂邏輯。美國次債危機的爆發，源於房價的下跌，而房價的下跌，源於房價持續上漲累積的泡沫的破滅。換句話說，高房價中所隱含的巨大泡沫才是次級債危機的載體。

　　美國次債危機，也沖刷出中國的高房價真相和其中包含的嚴重泡沫。

　　美國商務部2月27日公布的數據顯示，今年1月份美國新房銷售中間價為每套21.6萬美元；美國NAR(房地產經紀人協會)3月24日公布的數據顯示，美國2月份的房價中值為19.59萬美元。對比一下北京、深圳、上海的房價，每套住房20萬美元以上的早已成為市場主流。也就是說，即使從絕對值上來看，中國的房價與美國的房價也已比較接近。

　　如果考慮到美國的房價是落地的(即包含有土地所有權，中國房價中只包含土地最長70年的使用權)，再考慮到美國的平均住房壽命和房屋品質(美國所說的房屋一般指別墅，國內所指的房屋在美國被稱為公寓)遠高於我國，同時考慮到美國的人均收入是中國人均收入的30餘倍，那麼，美國的房價可以說是便宜得離譜了，也難怪中國的一些富人磨刀霍霍，要去美國抄一把底了。說不定過不了多久，「溫州炒房團」之類的專有名詞，就會響徹美利堅的天空。

　　中國的房價之高堪稱世界之最。支撐房價的力量源於住房的兩種核心價值，即居住、投資。當房屋作為居住需求即消費需求時，決定房價的是居民的實際消費能力，通常用房價與家庭可支配收入比來表示。這一指標，北京、深圳、上海等城市，已經超出了世界銀行標準的3倍以上；當房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。而現在不少人所購買的房屋如果用於出租遠不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這一切都在說明，中國樓市不僅存在泡沫，而且泡沫已經非常嚴重。

　　在今年的全國兩會上，全國人大代表袁超說：「房價有下浮50%左右的空間。」如果說這還僅僅是理論上的推斷的話，那麼，武漢東星集團東盛房地產公司主動將房價下調30%的做法，則以不可辯駁的事實證明了房價中泡沫的嚴重性。在接受央視記者採訪時，中國東星集團董事局主席、總裁蘭世立表示，他們把房價從8800元降到現在的6000元以後，還有10%到15%的利潤。也就是說，倘若不降價，其利潤率在40%到45%之間。

　　我們在向這些有社會責任感的企業家致敬的同時，更應該正視隱含在中國樓市背後的巨大泡沫。一些地方政府出於對泡沫破滅的擔心，不斷變相抵制房地產調控，以維持房價的上漲通道。這種做法是非常危險的，它不僅惡化了民生，也在繼續製造並累積起更大的泡沫。

　　從來沒有不破滅的泡沫。在房地產業幾乎綁架了金融業和購房者嚴重依賴銀行貸款支持的情況下，一旦泡沫破滅，後果不堪設想。因此，需要通過房地產調控，規範金融業的信貸行為，逐步擠壓房地產中的泡沫，只有這樣，才能避免房地產市場因突然崩盤而引發金融乃至經濟危機。

　　次級債作為一隻巨大的蝴蝶，當它扇動起翅膀，全世界都不得安寧。這是一個教訓。對於一個不能向外轉嫁風險，只能完全由自己承擔風險的國家而言，高高在上的房價就是一對隨時可以扇起狂風暴雨的巨大翅膀。中國沒有美國那樣健全的社會保障體系，一旦發生次級債這樣的危機，國民之痛、國家之痛將更為慘烈和刻骨銘心。我們根本無法承受起次級債那樣的破壞力，早日擠壓樓市泡沫，嚴格房地產信貸，防止災難的發生幾乎是唯一的選擇。