上海樓市：會是下一個東京嗎？

08-04

作者：格隆匯·金法

前段時間我寫《寫給「上海1128地產新政」：買自己的房，讓別人看空去吧》的時候，不止一個讀者朋友拿東京的房價來懟我，格隆彙編輯也向我問了關於東京房價暴跌的問題。

記得10年前的時候，全國的新聞都被湯臣一品每平破10萬刷了屏，那年新天地豪宅也不過4w，靜安區新豪宅2w就能拿下，楓景才6k。也就是那個時候，我第一次知道了地產泡沫這個詞，也第一次知道在隔海相望的日本曾經經歷過一次地產泡沫，那次泡沫摧毀了日本的經濟夢，無數中產因此泡沫甚至流落街頭。那時候無數的經濟學家拿自己3k的工資去論證上海房價不合理，坐等上海蘇州河南岸跌回4k。然後十年過去了，東京依舊承受著當年泡沫破裂的苦果，日本經濟失去的十年變成了失去的二三十年；而上海的房價一直坐著直升飛機，國內的炒房團也從當年炒高一線，變成了炒遍全球。

其實奇怪的不只是不符合直覺的一線房價。這十年間，東京的房價也似乎總是那麼的弔詭與奇怪。只要提到泡沫，東京永遠舉著1990年泡沫破裂的大旗衝鋒陷陣；只要提到一線的天價住宅，東京也永遠是那個房價低廉但又經濟發達的人間天堂。可是，只要一提到全球房價最高的城市，東京也似乎永遠榜上有名；只要一提到物價，那個物美價廉，永不漲價的東京也似乎永遠衝鋒在前。而且只要提到東京的房價，一定要提到如下這樣一張神圖：這張圖有不同的版本，不同的語言。趨勢相近，但核心都說明了一件事，那就是東京房價曾經的輝煌與現在的落寞。

其實不光我們關注東京的地產泡沫，似乎只要是國外的大城市居民，似乎都知道東京有過一場泡沫，並堅信這場泡沫最後將在自己的城市重演。而飽受倫敦高房價折磨的倫敦人更是給東京的房地產泡沫起了個時髦的名字叫做「Tokyo-style house price crash」，類似的報道也是屢見不鮮。傳說中中國海外炒房團主戰場悉尼的居民，似乎也樂於討論東京的房價，而且他們也知道中國炒房團，並且堅定認為中國炒房團推高了悉尼房價。

二十年不漲的價格，二十年不變的最貴价格，神奇的東京房價到底是怎樣的一種存在？上海短期內會不會經歷一次東京式的房產泡沫？如果承受了一次東京式的泡沫又是什麼樣的？

答案是不會。

各位為什麼買房，無非是自住、投資保值或者兩者兼有。而一線城市房價如上海，之所以不斷屢創新高，就被指出其金融屬性被過分放大。即使一部分自住購房用戶，也因為擔心房價不斷上漲而導致日後無力承擔，採取了先上車後置換的策略。雖然這種先上車的策略被廣大看空一線房價的人認為是一場撲上全部身家的豪賭，但是從過去20年來看，在上海這場豪賭從來都沒有人輸過。

為什麼？

從一個很簡單的角度來說，房子也是商品，要能賣的掉，得看供給與需求。今天看似廉價的鋁在200年前因為冶煉問題，成為了十九世紀歐洲最為貴重的金屬，而原先南方稀鬆平常的蕨菜，現在則成了高檔食品。

所以不妨拋開投機因素，好好想一想，為什麼上海一直漲，而東京則出現報道中的危機？

首先要特別明確一下東京的概念：本文的東京是指東京都。東京都就是東京這座城市，包含23區。而部分媒體報道的3800萬人口，占日本七分之一GDP的所謂東京是指首都圈，是包括東京都，神奈川縣，千葉縣，琦玉縣的一都三縣，類似於我國的長三角城市群概念。還有部分比較誇張的報道說的4200萬的東京，則是指關東地區，除了上述的一都三縣外，還包括了群馬，茨城，壢木三縣，類似於我國的華東概念。

明確完東京的概念，我們來對比一下十幾年來東京與上海以本幣計價的名義GDP情況（見下圖）。

數據來源：東京統計局、上海市統計局

從上面這張圖，我們可以十分明顯的看出東京與上海在GDP的增長上差距明顯，東京的名義GDP在最近十年間甚至出現了下跌，而上海則保持了較高速度的增長。不難看出，如果談經濟基本面，誠然現下東京的經濟總量目前來看要大於上海（2013年，東京名義GDP是93.1萬億日元，約合8282.488億美元；上海21602.12人民幣，約合3138.9億美元），但是，未來呢？

眾所周知的，中國的GDP從2005年大概是日本的49%到2010年超越日本用了5年。即使是目前6%的增長速度，上海GDP總量超越東京也只是個時間問題。再者從物價上漲水平的角度來看，東京的CPI基本保持低位甚至長期為負值。所以從某種程度上說，上海房價上漲的部分原因也可以歸結於大家常說的「錢越來越不值錢了」。

不光是經濟基本面的問題，還要考慮原材料的因素。房地產的原材料，一頭是建安成本以及人工等費用，一頭是土地成本。東京的建安成本以及人工等費用，由於長期的通貨緊縮，導致其建安成本一直相對穩定；上海則是一個完全不同的景象，不斷上升的人工成本，不斷漲價的原材料，困擾的不止是地產商而是每一個行業。而土地成本更是直接反映了地產商對於未來市場接受程度的預期。由於不同的項目成本會有很大的差距，所以沒有辦法說出總成本一定是哪個水平（哪怕精確到千位也不行），所以我也沒法簡單的給出一個數字。借用一個比較特殊的例子，給大家看一下房地產開發成本需要拆分成哪些方面，更不是有些朋友之前聊天也和我說的蓋房子的成本只有2000塊。

以下是某公司在西安和上海的兩個項目的成本核算。上海這邊的項目性質非常特殊，樓板價可以直接反應出來（只有1300元），所以比較好的反映了上海地區商品房的成本問題。也給大家看一下三線的4000售價的房子是怎麼蓋出來的。

從上面這張表，大家也看出來一個1300的樓板價拿到手到蓋出房子來，七七八八的成本就已經達到了7441。可能有讀者質疑，配套費怎麼會這麼貴。但是各位捫心自衛，即使是最低檔次的小區，也會有綠化也會有道路，這些都是成本，其次上海的小區建設還需要建造總建築面積0.2%的物業管理用房，總共大約500多平方，另外還需要配置社區用房（這個項目大概在2000平）。這些佔了這個項目建築面積大約1%，按照可售面積來算，大約佔了1.3%。

而根據上海房地產新政，開發商拍得的土地還有15%的面積需要自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無償移交給ZF，這更是進一步推高了成本。在上面那個項目中的土地出讓合同里規定，建造不小於可售面積5%的經濟適用房，按照小區同類物業價格60%，由ZF回購。雖然最終回購的時候是保本的（剛好保本），但是按照拍賣土地時的行情，這個價格絕對是虧損的，5%的經適房虧損部分，需要額外用10%~15%的其他部分的利潤來補充。所以媒體報道的那些嚇人的保本價格並沒有虛言。

市場上如果一個商品今天的價格是10元，所有的人都認為明天這個商品可以賣20元，那麼會怎麼樣？很顯然，會瘋搶，而且持有人也不會以低於20元的價格出售，最後市場上這個商品的價格變成了20元。金融上我們叫無套利定價原理。如此看來，拍出地王的上海樓市，就好比那個明天要賣20元的商品，而東京則是提前把商品賣到了20元而已。

當然成本高歸成本高，至於賣不賣不得掉，我們就來看一看需求端。

需求端無非是看誰接盤？先看看人口。東京的接盤俠在哪裡，而上海的接盤俠又在哪裡？先看看上海和東京的人口狀況。不難看到，東京自90年代以後，人口基本維持在1300萬左右。而上海的人口增長情況不可謂不迅速。

當然會有人揮著《上海市城市總體規劃（2016-2040）草案》，指著「2020年，將常住人口控制在2500萬人以內，到2040年控制在2500萬人左右。」這句話告訴我，上海後面的人口不會再增長了（2016年上海常駐人口2415萬人），何來新生代接盤俠一說？那我們看一看上海內環、中環、外環各住了多少人（見下表）？

根據2010年第六次全國人口普查的數據，上海中心城區人口為1116萬人，算上新城200萬人口，正好對標東京都的1300萬人，而東京都23區面積是2155平米公里。換句話說，上海比東京要更加擁擠，而要釋放這種擁擠，這些人未來就會去上海遠郊的那些住宅接盤，而表中各換線人口的變化也說明了這一趨勢。而在上一篇文章中我也提到，幾乎所有的統計都顯示上海的住房自有率不會超過70%，而上海有接近2500萬常住人口，按照這個住房自有率水平，也就是說未來五年還有1000萬接盤俠，大概500萬是絕對剛需。我這還沒算改善需求和投資需求。上海全社會施工面積2015年是15090萬平方米，這個裡面住宅的比例多大呢？1560萬平方米。

啥概念？1000萬接盤俠，一人30平的話就是3萬萬平方米——大概要蓋20多年。

看到這裡，很多讀者會說，既然如此，那麼按照你的邏輯，東京應該橫盤，最多輕微下跌，怎麼根據報道，東京房價跌60%或者40%么？

對於這個問題我也很納悶。後來才注意到，幾乎各個版本的東京暴跌圖都是指數暴跌，而不是實際價格。而且幾乎所有的版本給出的暴跌都是地價指數暴跌圖。

究其原因是因為日本統計局的統計年鑒中並沒有列出過房價成交情況（實際上也沒有那個國家的統計年鑒里會有），但是土地價格指數基本都會有。至於大家關注的房價一般都是在專門的分管部門的統計中，囿於語言原因，大家也往往不會去深挖，能用就行。但是土地價格指數畢竟不是房屋價格或者房價指數。雖然日本土地價格指數與日本的房價之間有相關性，但是不是一一對應的。其價格指數的編製是顯示土地價格的變動趨勢和程度，使用上一年各類用地的成交額佔全市土地總成交額的比重作為權數，採用加權算術平均法計算出來的。換句話說，即使是漲幅是從100%到30%，指數上反應出來的依舊是下跌70%。同時房價的構成還包括建安費用，配套費以及其他大量支出，因此地價指數也不能完全反應出房屋價格的變動程度。

所以筆者又搜集了一下近30年來東京的住宅實際價格。根據日本不動產研究所從1990年1月到2016年9月的數據，日本的房價確實經歷了一個從巔峰到低谷的這樣一個過程，但是這個過程似乎並沒有報道的那麼誇張。實際上根據日本不動產研究所的年度數據，到2013年，東京新建住宅的單位價格已經和1988年持平。

數據來源：日本不動產研究所

那麼2013年以後呢？由於不動產研究所的數據沒有更新，因此作者又去了進行了更新。由於兩者的統計口徑不同，因此不能直接進行拼接，但是基本可以反應走勢。在經歷金融危機的衝擊後，東京房價曾經一度下跌，但隨後快速反彈。截止2015年，較2012年上漲了大約20%左右，換句話說，根據我的計算，基本上九十年代的接盤俠全部解套了。

Source: The Land Institute of Japan

因此，即使上海發生了東京式的下跌，這個下跌吞噬的，估計最多也就是開發商的利潤，考慮到通貨膨脹因素（實際上幾乎所有的人都覺得中國通貨膨脹率是被低估的，其實看看保證基本生活的最低收入情況，就一目了然了），這個跌也許更多的是相對下跌，也就是名義價格上漲但是相對價格下跌，完全不需過分擔憂。