現在不買房 恐怕又要等幾年之後了

本文轉載自微信公眾號：吳曉波頻道文/劉德科這幾天，我微信朋友圈上幾乎所有的地產商都在刷同一件事情：房子賣瘋了。政策都已經出成這樣了，怎麼能不瘋呢？刺激樓市的政策像星星之火，點了一整年：從去年大幅減免營業稅，到今年降契稅，中間還不斷夾雜著各種「降息、降准、降首付」的火星。這一切，最終聚集成一聲的嘹亮口號：「去庫存。」燎原的時候到了。或者說，幾天前的降契稅政策，像最後一根火柴，點燃了整個大地上的荒草，上海更是升起了一堆熊熊大火。最敏感的還不是上海。早在去年3月底減免營業稅時，深圳、南京等少數城市就已經做出了強烈反應，房價暴漲到讓人心慌。去年5月份，我在盤點中國均價過10萬/平米的公寓時，在深圳還找不到案例，如今已恍若隔世；十幾天前，我還在寫《深圳的那種暴漲，是否會輪到上海？》，現在恐怕得把標題上的那個問號給去掉了——僅僅十幾天而已，也是恍若隔世的感覺。這一輪的政策到底有多凶？這麼說吧，有些城市已然供銷兩旺，雖然房價還算穩定，但在「去庫存」的嘹亮口號之下，也要毅然決然地出一份刺激性文件，題目通常是「進一步促進房地產市場平穩健康發展」。真要平穩，這樣的城市在這個時候就不該出台這樣的文件；但是，樓市平不平穩並不是最重要的，最重要的是必須「政治正確」。同樣是這個城市，在房價跌得最慘的2013年，毅然決然把二套房首付提到7成。因為，當時中央的口號是「穩定房價」，是「堅決抑制投機投資性購房」。如今，這些詞基本上都已經消失了。那時候，「房地產」原本是個貶義詞；現在，連「地王」都是褒義詞。所以，買房的時機選擇，更要注意「政治正確」。不少樓盤都已經漲了，現在買，房價會跌嗎？許多人還有這樣的疑慮。其背後的邏輯大概是，實體經濟不太行，所以國家用盡了辦法，最終只能靠房地產來拉動經濟。這個邏輯的潛台詞是，用房地產驅動經濟增長，是不長久的。現在國家讓房價漲，甚至暴漲，有可能是在洗劫我們口袋裡的錢。我非常不看好這樣的陰謀論。房地產本身就是實體經濟的一部分。房地產不僅僅是老套的住宅開發模式，像K11或Grandfront這樣的體驗性購物中心模式，像Wework這樣的聯合辦公模式，像YOU+這樣的租賃模式，像Airbnb這樣的分時度假模式，再加上產業新城模式、物流地產、養老地產等等等等，都正在沿著「供給側改革」的方向，不斷刺激著房地產市場。房地產已經被嵌入到經濟發展的每一個環節。它跟「萬眾創業」相關，它跟「互聯網經濟」相關，它跟「拉動內需」相關。我更傾向於認為，這一輪拉動房地產，可以掩護正在進行的經濟結構調整。即使是老套的住宅開發模式，仍然前景廣闊。不管你覺得房價有多貴，目前絕大多數新造出來的商品房，都只能定義為「低水準」，不管是質量還是功能。對比一下日本、美國的商品房，就明白了。舉個最簡單的例子，目前中國有多少100%不漏水的房子？有多少外賣不需要進屋的房子？所以，不要用人均有多少套房子來判斷未來的房價走勢。很多意料之中的改善型需求，都還沒有被充分滿足；那些意料之外的需求，更是還沒有被地產商提上研發日程——這些需求不是生來就有的，而是被創造出來的。地產商對人的研究，對日常生活的見解，遠遠沒有到無以倫比的程度。房地產市場的「供給側改革」，還大有可為。當然，那些老舊的房子，恐怕沒什麼太大的前景。它們已經跟不上時代，等待它們的大概是拆遷的命運。如果要價太高拆不掉，那恐怕就只能等著貶值。那麼，中國會不會像當年的日本那樣，樓市崩盤？過去十幾年，每當房價上漲時，一定就有人拿日本說事。上世紀90年代初，東京房價跌個兩三成，就被全世界惦記，是為「崩盤」。在絕大多數國家，類似的「崩盤」，都會讓尋常家庭煎熬、讓國家經濟喘不過氣來。但是，中國例外。大概兩三年前，中國很多城市，包括視為「房價標杆城市」的杭州，其房價都暴跌三成，但是中國經濟依然保持高速增長。就個人層面來說，這恐怕要歸功於中國人的「美德」，喜歡儲蓄，量入為出，所以忍耐力更強；對於國家層面而言，中國地大物博，騰挪空間大，經得起折騰——地理因素很重要，如果不是幅員遼闊，中國恐怕早在抗戰時期就被日本人給滅了。所以，請忽略日本或美國的房價教訓，那跟中國沒有關係。中國有那麼好嗎？中國真的不會有金融危機？如果，只是說如果，中國真要爆發金融危機，誘因恐怕不太會是股市的做空資金，更不是樓市的次貸，而是「地方債」。當然，決策層對此有清醒的警惕。過去一年，嚴控地方政府的債務，屢見報端，只是很少引起廣泛討論而已。前幾天，財政部下發了一份文件，表面上看是要嚴控地方政府的土地供應規模，實際上也是在限制「地方債」。具體表述是這樣的：「避免由於土地儲備規模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務壓力」；「各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款」。這是一針見血的文件。它表明，中央在大力推進「去庫存」的同時，並沒有放棄對風險源頭的管控。幾乎就在同時，國家發改委表示，將繼續擴大企業債券發行規模。2015年，中國的上市房企發行公司債約3000億元，同比暴漲18倍。而且，還沒有停歇的意思。今年1月，已有108家房企完成公司債發行，達675.7億元，環比上升78.5%。嚴控政府的「地方債」，放鬆房企的「公司債」，這不是壞事。房企再糟糕，即使破產，也總會有人來接盤。當然，房企有更充足的彈藥，降價的可能性就更低。回到那個經典問題，現在買房，會不會被套牢？或者說，現在真的是買房的好時機嗎？儘管很多城市的售樓部已經啟動瘋狂模式，但除了深圳和南京，真正的暴漲，還沒有到來。買房從來就不存在「最佳時機」，恐怕只有少數人能卡在房價最低谷買進。對於多數人來說，漲聲剛剛響起的時候，恰恰是買房的一個好時機，即使房價已經漲了一些。這一輪漲勢，恐怕得持續一段時間，然後才進入高位盤整。當然，如果房價再度攀得太高，基於民意，恐怕還是會有打壓房價的調控政策再度來襲。要等到下一輪的房價下跌，最快可能也要等到三四年以後了。那麼，是不是要等三四年以後再買呢？如果那時候真的下跌，恐怕跌了之後的房價，也要比現在高吧。即使是深圳、南京這樣已經暴漲的城市，在目前的強刺激政策之下，要立馬房價下跌，恐怕是沒有可能的事——如果要跌，也要先高位盤整至少一兩年吧？還是那句話，房價不過是「銀根」的遊戲。「銀根」一松，房價就只能漲。去年，吳曉波有一個建議令人印象深刻：泡沫出現的時候，一個辦法是抵抗泡沫，第二個辦法是擁抱泡沫。那麼你是選擇抵抗呢，還是選擇擁抱？當然，經濟學上的「泡沫」，是個中性詞。不要問我，到底是站在誰的立場，購房者還是地產商？要知道，這兩個群體，都決定不了中國的房價。【聲明】本文來源於微信自媒體賬號，僅代表作者個人觀點，與騰訊無關。我們尊重自媒體知識產權，如有版權問題可聯繫騰訊理財(Email:parryzhang#tencent.com，請將#替換為@)。

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