物業稅是擠出房產泡沫的神來之筆嗎(圖) 社會

【評論0 查看】 【我要評論】 【發起話題】核心提示：當前，許多人期望開徵房地產物業稅能有助於抑制房價的上升。但房地產的價格形成是複雜的，單靠徵收物業稅不足以阻止房價上升。可見，在我國，物業稅具有降低房地產價格、抑制泡沫的作用，但是長期看並不能阻止價格的上升。

　　問：近幾年，物業稅一直是民眾關注的爭議話題。很多人認為，物業稅短期內影響房價走勢。近期有復旦大學教授提出，開徵物業稅有可能「拆散」百萬家庭。請問，在房價不斷高企的今天，物業稅能成為擠出房產泡沫的神來之筆嗎？稅收又會對人們的行為產生什麼影響？

　　———東方網網友 小蟲

　　答：今年5月，國務院批轉發改委《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》，開徵物業稅舊話重提，再次引起社會熱議。比較廣泛的意見認為，開徵物業稅能抑制房價攀升，擠出房產泡沫；部分意見認為，開徵物業稅困難重重，短期內難以實施；也有人認為，開徵物業稅弊端不少。作為一種財產稅，物業稅能減緩房價上升，卻不會從根本上改變房價走勢。

　　物業稅是世界各國通行的一項稅種。具體來說，物業稅是針對土地、房屋等不動產，要求其保有人（所有者或准所有者）每年繳納的一定稅款，應繳稅額會隨著不動產市場價值的變化而浮動。本質上，物業稅是一種財產稅，是針對國民部分固定資產保有階段所徵收的一種稅。從房地產市場看，物業稅有利於理性消費、節約資源、減少投機、平抑房價等，是促進市場平穩發展的積極因素。

　　徵收物業稅，有其依據。政府對國民的固定資產提供了保護和方便，如賦予國民以登記權、交易權、收益權、抵押權、贈與權等並予實施；與此相對，政府在需要時也可以強制要求國民為之繳納一定的稅金以充公用。

　　世界上大多數實行市場經濟體制的國家或地區，都對房地產徵收物業稅。當然，徵收對象、稱謂和稅率存在差異。物業稅在美國稱為財產稅，美國各州稅率有所不同，約在1%-3%之間。加拿大的物業稅稅率，也是各地不一，有的省的稅率是3年不動產平均值的0.5%。物業稅在英國稱為住房財產稅，最低稅率約為1.1％。新加坡物業稅的稅率，一般為財產年值的13%，自住房屋為4%。我國香港地區也徵收物業稅。

　　我國自1956年社會主義改造到改革開放以前，城鎮基本上沒有新的私房出現，幾乎全部城鎮的土地和房屋都歸於國有。在此背景下，物業稅淡出人們的視野。改革開放以後，土地房屋的商品屬性逐漸為人們所認識，上世紀80年代末開始實行土地有償出讓，商品房開始大量興建並為公眾廣泛保有。作為一項世界通行而又有國民收入再分配意義的物業稅，被再次提上日程就理所當然了。

　　當前，許多人期望開徵房地產物業稅能有助於抑制房價的上升。這是有一定道理的。按照我國的價格管理體制，商品房的價格是由市場決定的，也就是說，由供需雙方形成的均衡價格來決定的。物業稅是由保有人來支付的，這意味著，對房屋買方增加了持有成本。從理論上看，持有成本的上升，將導致需求曲線整體向下方移動，也使價格均衡點下移，即導致房地產市場價格的下降。此外，由於物業稅是需要每年交納的，這使它持續具有抑制價格上升的功能。

　　但房地產的價格形成是複雜的，單靠徵收物業稅不足以阻止房價上升。簡單而言，從供應角度看，土地是極其稀缺的，其價格剛性程度大，上升趨勢是長期不變的，這是導致房價長期上升的主要因素之一。從需求角度看，我國工業化和城市化的長期趨勢將不變，對房地產的需求長期上升，這也是導致房價長期上升的主要因素。此外，從宏觀經濟角度看，我國金融將長期保持貨幣供應比較充分的局面（不排除短期的短缺），這導致對股票、房地產等資本品的追逐是一個長期現象，也會推動房價的上升。粗略看來，單靠物業稅一己之力擋住房地產價格長期上升之勢，是不可能的。這也不是徵收物業稅的根本目的。

　　房地產物業稅不足以阻止價格上升，也可以從海外的經驗中得到證明。世界上大多數實行市場經濟體制的國家或地區，都對房地產徵收物業稅。但沒有找到由此導致房地產價格不上升的案例。可見，在我國，物業稅具有降低房地產價格、抑制泡沫的作用，但是長期看並不能阻止價格的上升。

　　當前，我國要全面開徵房地產物業稅，確實是一個複雜的課題。難題至少有：被徵稅的房地產客體範圍多寬，行政劃撥的土地以及農村房地產是否納入？一個人或一個家庭在一市或多市保有多套房屋，如何計算和徵收？在種種問題背後，核心則是物業稅牽涉到的利益與公平問題。

　　在物業稅設計方面可從以下幾個方面入手：第一，在徵稅的房地產客體選擇上，考慮先縮小牽涉面，只限於商品性土地和房屋，甚至限於其中某一種類土地和房屋，如高價房屋，待條件成熟後再逐步擴大。第二，以產權證為單位作為具體的徵稅對象，這樣，可以避開多地區或多套房的審核難題。第三，房地產的市場價值評估，可以最後購進價加上當地消費物價指數因素、房屋折舊因素統一計算，避免評估的複雜技術問題，從而降低評估成本。第四，起步稅率從低，徵收範圍從窄，降低被徵稅對象的消極情緒。第五，一定程度上考慮，開徵物業稅後人們可能採取的消極避稅行為及其應對舉措。

　　(本文來源：解放日報)

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