宏皓：地產商跑路潮來臨

注意：文章真實度請自辯。

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宏皓

中國金融智庫首席金融學家，中央財大研究員，

近期，房地產行業泡沫開始破滅的不利消息不斷傳來：興業銀行停止房地產貸款的風聲傳出後，杭州有樓盤降價、溫州房價「腰斬」的消息，均被解讀為銀行業將收緊房地產貸款的信號。

寧波地產界曾經的房企大佬，浙江興潤置業投資有限公司日前轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務，其中銀行欠貸達24億元，涉及十多家銀行，該企業資金鏈斷裂，已經嚴重資不抵債，當地已經成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。目前已查明「興潤置業」及關聯企業總負債35億多元，其中銀行貸款24億元，有證據證實的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人(其中機關事業人員7人)。還有4億債務是工程款和人員工資。而興潤置業目前資產不到30億元，資不抵債。興潤置業辦公場所已經人去樓空，正在開發的高檔豪華法式別墅區「桃源府邸」也已停工多時。

　　自從杭州打響馬年降價第一槍後，降價的城市便開始不斷擴圍。從上周開始，位於四川成都的一個名為「鉑雅苑」的豪宅項目的價格出現大幅跳水，原先19000元/平方米的精裝修房源，單價直泄6000元/平方米，相當於在原價上打了七折。加入降價陣營的還有深耕河南的建業地產（00832.HK）。公開資料顯示，建業地產將通過網路平台將集團旗下全部項目降價出售，優惠總額高達10億元，共涵蓋18個城市的57個項目。溫州曾是國內最敏銳樓市炒家「溫州炒房團」的大本營，剛經歷房價數據的第30個月同比連續下跌。2013年6月，有媒體報道，「初步估算，溫州有15000套房屋出現斷供的現象，不少人乾脆選擇了棄房，銀行被動淪為溫州大房東」。「棄房」的出現，讓本來已高位運行的溫州金融機構不良貸款率雪上加霜。據浙江省銀監局統計，截至2013年末，浙江省金融機構不良率為1.84%，較當年年初上升0.25個百分點。溫州依然是浙江乃至全國金融機構不良率最高的區域。截至去年底，溫州不良率為4.41%，較去年年初上升0.66個百分點.溫州的「棄房」現象或許還在惡化。

據溫州市中級人民法院透露，去年溫州共司法拍賣房產918處，交易額46.96億元，其中52%屬金融債權抵押房產，涉及不良資產120餘億元。今年這一數據還將上揚，預計有2000餘處房產須進入司法拍賣程序。從去年溫州司法拍賣情況來看，拍賣房產平均標的額超300萬元，導致許多有意向的競買人望而卻步，全年司法拍賣成功率不到5%。

而這只是中國房地產巨大泡沫的冰山一角。根據筆者最近一年多到過一百多個城市了解的真實情況,中國90%的地產商早已經是資不抵債。除了銀行貨款，信託、中小企業債、私募基金、民間借貸、高利貸等能用的融資手段都用上了，90%的地產商負債率都在150%至200%以上，所有的地產商是全員融資,特別是這兩年高價拍地的地產商，破產跑路只是時間問題,只要融不上來資金付利息，90%的地產商都會像浙江興潤置業一樣轟然倒塌。據筆者知道的所謂的資產百億的地產商每年支付的利息都在三十億以上,只要地產企業找不到新的資金支付利息，馬上就破產了。

面對地方政府和房地產商拚命維持的地產泡沫，地產泡沫破滅後受損失最大的是地產商，2014年和2015年對於地產商來說首先是要保命能活下來，然後再找到金融專家告訴地產商中國的房地產行業當下如何轉型升級。

對於上市公司的房地產商而言，上策是向李嘉誠學習：拋光所有的地產項目,哪怕是賠錢也要賣光所有的地產項目，大量減持地產股，保留現金。過去20年中國的地產商業模式已經走到盡頭了。

兩會期間中央雖沒有提房地產調控,說明中央非常清楚當下的中國房地產不是調控的問題，而是如何轉型的問題，中央調或者不調地產泡沫都會破滅。

所以，兩會期間，總書記說:「騰籠換鳥、鳳凰涅槃」。意思非常清楚,大量不能轉型成功的企業只能被時代淘汰，能浴火重生企業的才能生存，對於房地產行業來70%大量過剩的房企在浴火中是不能重生的。兩會期間總理報告：加快轉變職能、簡政放權作為本屆政府開門第一件大事；全面放開貸款利率管制；啟動不動產統一登記；設立中國上海自由貿易試驗區；加快產業結構調整；積極化解部分行業產能嚴重過剩矛盾；推進節能減排和污染防治。雖然一句話也沒有提房地產調控，只要房地產統一登記，房價回歸理性是歷史的必然趨勢。

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