揭開中國樓市亂象 盤點開發商的七大暴利法則

　日前，溫總理在回答網友提問時有關「房地產商應該流著道德的血液」的表態再度引起了人們對開發商不誠信的口誅筆伐。一石激起千層浪，開發商道德與誠信的話題再次引起全社會熱議。

　　百度搜索「業主維權」關鍵詞，瞬間即可彈出422萬個相關內容，可謂觸目驚心。從房屋質量差、延期交房到違背賣房承諾、坐地漲價……儘管口口聲聲說誠信講道德，但開發商侵害消費者權益事件幾乎從未停止。

　　1. 規劃變更

　　2010年9月，金融街·金色漫香林二期的業主在收房時，發現房屋窗戶存在嚴重問題，飄窗還沒有一人高，被稱為「倒立的飄窗」，與購房時參看的樣板間和一期銷售的現房明顯不符，嚴重影響採光和居住。這引起了二期業主的強烈不滿。但幾個月後的今天，雙方仍未就是否重新施工改窗，以及具體賠償事宜達成最終統一解決方案。廣大律師事務所律師庄清忠提醒，過去購房人對產品的規劃詳細方案無從了解。新版商品房買賣合同要求房屋所在樓棟的項目建設方案必須包括在合同附件中，開發商向業主承諾的建設方案要和公示內容一致，否則要承擔明確的違約責任。

　　2. 坐地漲價

　　近日，有媒體報道，在層層加碼的樓市調控下，仍有樓盤逆市漲價。位於通州新華大街南側的北京ONE項目逆市漲價3000元。以不足3000元/平方米的拿地價格，將通州的最高房價推上了3萬元/平方米的高點。

　　知情人士透露，北京ONE的土地是六七年前年出讓的，據了解，2004年通州的商品房價格僅在3500元/平方米左右，地價也就在1500元/平方米左右。與如今該項目的售價3萬元/平方米的價格相差巨大。業內人士分析，就在第三輪調控已明確提出「重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查」之時，北京ONE或將成為重點清查對象。

　　3. 虛假承諾

　　位於廣渠門36號地塊的北京首城國際中心，作為2006年的「地王」，其身份和經歷似乎在後來「地王」頻現和房價飛漲的大潮中悄然隱去。但時至今日，許多人仍舊記得，當時該地塊選擇了少見的招標出讓方式，競得者城開和城建出價較華潤地產出的最高價32億元低6億元，卻拿到了土地。

　　原因是城開和城建公開承諾該樓盤90平方米以下小戶型佔70%以上，並在招標合同里標明「意向銷售價格9500元/平方米」。但後來的結果竟是開發商食言，違背承諾，當年開盤價達13500元/平方米，此後價格一路攀升，如今已攀升至38000元以上，超出當年樓面地價5399元/平方米的7倍以上。

　　專家認為，開發商開盤價格與當初售樓蓄客時口頭承諾的價格不符，在樓市並不罕見，這種做法本身已屬於違約，因為即使是口頭要約也具有法律效力，但像首城國際中心這樣公然違背白紙黑字承諾的還實屬少見。

　　4. 質量低下

　　香悅四季的業主劉先生說他收房後心情就沒有好過。他說也許是為了趕工期，避免遲交房而支付違約金，香悅四季匆忙的施工使得質量不過關，已經把眾多業主拖入交房後大範圍維修的泥潭。

　　凱德上元是凱德置地在北京開發的第一個高檔精裝修住宅區，業主張紅2005年入住後，房子卻出現了一系列質量問題，漏水、斷電、滲漏、瓷磚破裂等，房屋在過去6年中維修了50多次。據了解，存在這樣問題的凱德上元業主並不在少數。

　　近年來樓盤質量問題不斷被曝光，即使是一些大品牌開發商也紛紛涉嫌其中。專家提示，大品牌固然是產品的保證，但在收房時一定要仔細驗房，避免未來因為質量問題產生糾紛。

　　5. 捂盤惜售

　　位於通州的華業東方玫瑰在業內知名度頗高，不是以其近百萬平方米的超大規模，卻是因其長達一年的延遲開盤，多次登上媒體「捂盤」漲價的黑名單。

　　當時該樓盤二期開盤時間多次更改，均價從1萬元上漲到1.8萬元，漲幅達80%，而遲遲不開盤的理由冠冕堂皇，即「未能取得預售許可證」。

　　據房屋管理局規定，項目取得建設用地規劃許可證等其他四證之後，且已投入的工程建設資金達到總投資的25%以上時，商品房就可獲得預售許可證。然而，該項目30餘棟樓房已全部封頂，卻絲毫沒有開盤跡象。

　　去年北京曾出台促進房地產市場平穩發展的新政策，加大對房地產市場的監管。購房者可向市住建委投訴涉嫌存在未在規定時間內按時開盤、不進行網上認購、發布不實銷售進度信息等違法違規行為，一經查實將對商品房預售項目進行專項執法和曝光。

　　6. 物業失職

　　物業服務質量差的問題，一直高居地產類消費者投訴的前列。

　　家住年花城萬芳園一區5號樓的張先生反映，他家的地下車庫亂停車現象非常嚴重，此現象已經一年多了，且愈演愈烈，屢次投訴到物業公司，但物業一直未做出任何有效的調整和管理。憤怒的張先生建議已購買車位的業主聯合起來，集體投訴物業的不作為。

　　無獨有偶，保利百合的業主近來不斷抱怨物業服務差。有業主指出，為迎接保利茉莉開盤，該物業將垃圾場放到地下室，造成垃圾清理速度變慢，極大破壞了地下車庫環境。此外，地面的生活垃圾桶嚴重不足，造成小區衛生很差。此外，小區內的收發信件、安保以及成立業委會等諸多需要物業組織的諸項事宜都未能形成有效服務與管理，引起了眾多業主的不滿。專家提醒，業主應儘快成立業主委員會，對物業的行為進行監督和促進。

　　7. 內部認購

　　2010年底，有知情者爆料，首城國際「一房難求」的背後是因為所有的房源幾乎全部被內購，部分由中介流出高價倒賣，部分由獲得該項目土地抵押權的某銀行員工獲得，還有一些全部被開發商的關係戶獲得。

　　根據2010年12月1日實施的北京市住建委最新《關於加強我市商品房預售方案管理的通知》要求，預售方案中要說明自留商品房情況。包括樓號、房號、規劃用途、套數、建築面積，並說明原因及銷售的承諾，以杜絕一些開發商以團購或內部認購的名義來留房。

　　記者手記

　　治理樓市亂象須先完善體制

　　要說中國哪個市場比較亂，房地產市場一定算一個。登錄各大網站的業主論壇，聲討、維權之聲不絕於耳。開發商誠信的話題早已變成老生常談。

　　長期以來，在開發企業的強勢下，百姓根本無法判斷市場信息的真實性，一些不良開發商更是市場混亂的始作俑者。在這幾年的房地產調控中，開發商在社會公眾中的公信力每況愈下，甚至成了奸商的代名詞。倘若要問哪類企業在民眾中威信最低、受責罵最多，非開發商莫屬。

　　但客觀的評論，導致樓市亂象的原因除了一些企業道德缺失之外，與地方政府的管理體制先天不足和監督的失位更是有著重要關係。隨著政府相關法律法規的出台和完善，以及樓市調控政策的不斷深入執行，今天的房地產市場正在走上規範之路。更多的企業開始自覺著手行業準則，珍視自身的名譽，越來越多的高品質地產項目不斷湧現。一些企業品牌正在成為品質和誠信的代名詞。

　　同時我們欣喜地看到，越來越多的房地產企業開始更多地承擔起社會的責任，從慈善捐助到抗災扶貧，從支持地方經濟建設到積極投身經濟文化事業，到處閃現地產企業的身影。

推薦閱讀：