買房完整流程及買房定金注意事項

　　導讀：買房的流程包含了解行情、看房、簽合同、辦理貸款、繳稅、接受房屋等，本文重點為您解讀辦理銀行貸款的程序和條件。

　　買房流程：了解貸款知識→了解行情→評估個人能力明確購房需求→找信息→看房注意事項→談判技巧→確定成交價格→簽合同→交定金→備齊交易資料→評估→申請按揭貸款→交稅→過戶及交首期款→出新證送銀行抵押→結清尾款及交接房屋.

　　按揭貸款條件

　　銀行個人二手房按揭貸款業務：

　　1.申請按揭的基本條件：

　　(1)必須年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人;

　　(2)有穩定的經濟收入，信用記錄良好，有償還貸款本息的能力，並提供真實可信的收入證明文件;

　　(3)申請貸款的年限加現有年齡之和不超過60歲;

　　(4)按揭房產有共有人的，必須確定其中一方作為申請貸款的主申請人，且主申請人必須具備以上條件，其他共有人作為抵押人，共同辦理抵押登記有關手續;

　　(5)按揭房產已使用年限和按揭年限之和一般不超過30年;

　　(6)借款人與售房人簽定《房地產買賣合同》，並支付不低於房價30%的首期購房款;

　　(7)銀行規定的其他條件。

　　2.按揭貸款申請人須提供的資料：

　　(1)合法的身份證件(居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國大陸有居留權的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證件);

　　(2)借款人的婚姻狀況證明;

　　(3)借款人收入或其他按期償還貸款本息能力的證明：

　　A.必須提供工作單位開具的收入證明、銀行存款流水;

　　B.外籍人士還需提供個人納稅單據、珠海的居住證明(港、澳人士除外);

　　C.個體經營者：除提供單位收入證明外，還需提供自有營業執照、銀行對帳單(存款流水)或其他房產、汽車行駛證等可以說明借款人收入情況、供款能力的資料;

　　(4)銀行認可的房地產評估機構出具的抵押物估價報告書;

　　(5)借款人與售房人簽訂《房地產買賣合同》;

　　(6)已支付不低於所購房產全部房價30%的首期購房款證明;

　　(7)該銀行的通存通兌活期存摺(個人結算帳戶);

　　(8)銀行要求提供的其他文件或資料.

　　3.賣方須提供的資料：

　　(1)賣方為個人的，提供個人合法有效身份證明;

　　(2)賣方為企業的，提供企業營業執照、組織機構代碼證書、法人代表證明書等;

　　(3)所售房屋的房產證明：有房產證明的提供《房地產權證》，無房產證明的提供符合法律規定的購買住房合同;

　　(4)該銀行的通存通兌活期存摺(個人結算帳戶);

　　(5)銀行要求提供的其他文件或資料.

　　4.貸款金額、期限、利率：

　　(1)貸款金額：最高可達銀行認可的所購房產價款的7成;

　　(2)貸款期限：最長30年;

　　(3)貸款利率：按人民銀行有關住房貸款利率管理規定執行.

　　以上資料僅供參考，所有細節請諮詢貸款銀行相關人員。

　　購買二手房同樣可以申請公積金貸款、商業貸款、組合貸款。基本條件是借款人男性年齡不得超過65歲，女性年齡不得超過60歲。非本市戶口的人員也可申請購買二手房按揭貸款。公積金貸款的額度最高為房屋評估價的50%，最長期限為十年，具體貸款的額度及年限要以公積金管理中心查詢的結果為準。組合貸款的額度為房屋評估價的70%，公積金貸款不足的部分可進行商業性貸款，最長年限為15年。純商業性貸款額度最高為房屋評估價的70%，最長期限為15年。公積金、組合及商業性貸款月還款能力不得超過家庭總收入的50%。值得注意的是，二手房貸款的金額是以抵押擔保為目的的估價結果計算的，而不是按房屋的成交價來計算的。

　　申請公積金貸款及組合貸款的流程一般是：公積金查詢、房屋評估、簽借款合同、抵押合同 銀行審核及公證、交易中心受理登記產權、他項權證送銀行放款。

　　申請商業貸款的流程一般是：房屋評估、簽借款合同、抵押合同、 銀行審核、公證、買保險、交易中心受理登記產權、他項權證送銀行放款。

　　正常情況下，貸款手續辦理開始到銀行放款的周期大約為2.5 — 3個月。由於大部分居民希望房屋出售後房款能夠及時到手，為此，有些擔保公司與金融單位達成協議，凡是二手房貸款的業務在前期手續規範操作的前提下，金融單位只需憑交易中心的受件憑證，而不必等他項權證出來就放款，這樣可以大大縮短貸款周期，出售方可以提前1—2個月取得房款。

　　懂行情免花冤枉錢

　　1、關注房產信息，收集相關資訊掌握動態.

　　2、瀏覽：珠海特區報，南方都市報的地產專欄，珠海相關房地產網站的新聞快訊。

　　3、珠海未來城市規劃，道路建設的影響，電視頻道的地產欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。

　　4、多請教相關從事地產行業的專業人事，如地產中介(又叫物業代理)等或曾經有過房產交易經驗的親朋好友

　　評估個人能力範圍

　　1.一次置業應選在自己能力範圍之內的不需要太貪圖一時的豪華享受，時代不斷變，三十年河東三十年河西，以後發了財什麼樣的都可考慮量力而行。

　　2.作生意當然資金不能太緊，所以購房應儘可能余留一部分以備不時之需，事業要緊，如在能力範圍之內就一步到位，利率不段上漲很不划算

　　3.投資者在選房的同時更注意回報率，升值潛力、應多了解房產周邊未來幾年的市政發展或改建計劃達到事半功倍的效果，投資不是盲目的。

　　買房前首先根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，並根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向、學區等

　　找信息 量大機會多

　　這一環節是準備工作的延續，可以從報紙、房展會、正規有品牌的中介機構或相關房地產網站上查詢，初選房源。

　　「三看二注意」：

　　一看中介機構是否合法可信。買二手房選好中介是關鍵，要留意其是否具有營業執照，考查其規模和服務質量，並要求經辦人出示房地產經紀人資格證書;要與中介公司簽訂規範的委託代理合同，明示代理方式、費用、期限、許可權等內容，並索看賣房人的委託合同，同時特別注意其中的委託賣房價格，以免中介公司賺取差價。消費者所付錢款都應盡量交給中介公司並要求其出具收據，而不應直接交給賣房人，謹防錢房兩空。

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