陳思進 ： 加拿大房價泡沫或催生金融危機

近幾年，加拿大由於被迫跟隨美國的超低利率，以及其他一些原因，使得房價飛漲。被多家國際金融機構（如國際貨幣基金組織、經合組織等）按照房價收入比、租售比等國際標準，判定為全球房價泡沫的最大國（注意：中國房價不在評估之列）。特別是德意志銀行去年底評估，加拿大的房屋市場被嚴重高估，高估值為房價的60%！

結果，越來越多的海外企業，由於成本過高而撤出加拿大（房地產價格的提高推高了企業成本）；一般的中小企業，經營也日漸艱難，為保持競爭力，使得加拿大的失業率不斷提升；同時，加拿大人由於貸款買高價房，而使得債台高築，債務水平屢創新高！

目前，加拿大人的收入債務比（Income Debt Ratio，簡稱負債率）高達167%！幾乎全球第一！（中國沒有這方面的統計數字）請注意，美國人負債率的歷史最高點出現在次貸危機爆發之前，「也不過」147%；而美國聯邦政府的負債率「更只有」100%，已經使得美國政府市場經常停擺了！相比之下，加拿大人的負債率簡直令人膽戰心驚！

儘管國際金融機構從兩年前就一直在提醒，加拿大房價將會出現調整，但由於富裕的新移民不斷湧入，超低的貸款利率依然持續等因素，使得加拿大房價，特別是在一些大城市，依然高企。近日出爐的一項民意調查顯示：34%的加拿大人受訪者依然願意競購房產，這個數字比去年同期多21%。各大中城市中，最高的是多倫多，為44%，其次是溫哥華，為41%。

目前，加拿大央行陷入兩難。要是再不提高利率，房價將會繼續上升、失業率將會繼續上升、債務也將會繼續上升，那將出現幾年前類似美國的金融危機；而如果提高利率的話，將擠破房價泡沫，在短期內也將出現金融危機。

數字對比最能看清問題了。讓我們來看看北美的20個頂級市場吧。在和美國大城市的房價相比之後，你非但會對有多少加拿大城市進入前10而感到驚訝，更也可以感覺到加拿大的樓市過熱到什麼程度了！（請注意，1、加拿大大城市居民的平均收入遠低於美國大城市居民的平均收入；2、下面是整棟房子的價格，在北美，所謂房子，一般是指獨棟的房子，也就是別墅，一般總面積在200平方米以上……）

1、加拿大溫哥華平均房價：733335美元

2、美國舊金山平均住房價格：682410美元

3、美國聖地亞哥平均住房價格：476790美元

4、加拿大多倫多平均房價：475206美元（我目前居住的城市）

5、美國洛杉磯平均房價：423900美元

6、加拿大卡爾加里的平均房價：400000美元

7、美國紐約市平均房價：386300美元（我曾經前後居住過十六七年的城市）

8、美國波士頓的平均住宅價格：371300美元

9、美國華盛頓平均住房價格：368000美元

10、美國西雅圖平均住房價格：344400美元

11、加拿大首都渥太華的平均住房價格：314080美元

12、加拿大埃德蒙頓平均住房價格：310058美元

13、加拿大蒙特利爾平均住房價格：287341美元

14、美國丹佛平均住房價格：279300美元

15、美國邁阿密平均住房價格：254900美元

16、美國芝加哥商品住宅平均價格：187100美元

17、美國休斯頓平均住房價格：182300美元

18、美國達拉斯平均住房價格：173900美元

19、美國奧蘭多平均住房價格：165800美元

20、美國克利夫蘭平均住宅價格：112800美元（我最早到美國留學的城市）

順便提一下多倫多所在的安省，據Fraser Institute（Fraser研究院）發表了一個美國加州及加拿大安省的債務比較的報告：從2008年起，加州一直是持債務最高的「模範生」，許多城鎮都破產。可是，與安省過去這五六年的債務累計一比，真可說是小巫見大巫，因加州的債務是1,448億美元，而安省卻是2,675億美元，近二倍！而且，加州人口還遠多於安省，以平均個人國內生產總值來評估，安省的債務比加州高出五倍！這就是高房價制約了實體經濟的發展，拖累了稅收的結果！

而加幣近期的大跌，好似雪上加霜，整個加拿大金融危機似乎可見端倪了。而究竟會出現什麼樣的狀況，拭目以待吧。

（註：中國和北美一般對房子描述不同。在北美，房子一般是指獨棟的house，也就是別墅，一般總面積在200平方米以上。買房子，其實是買土地，真正值錢的是土地，房子不過是土地的附加值而已。）